{"id":26908,"date":"2018-09-30T13:38:20","date_gmt":"2018-09-30T11:38:20","guid":{"rendered":"https:\/\/www.in-diem.com\/sofortige-einstellung-der-aktivitaeten-von-touristenwohnungen\/"},"modified":"2026-08-22T23:40:33","modified_gmt":"2026-08-22T21:40:33","slug":"sofortige-einstellung-der-aktivitaeten-von-touristenwohnungen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.in-diem.com\/de\/sofortige-einstellung-der-aktivitaeten-von-touristenwohnungen\/","title":{"rendered":"Sofortige Einstellung der Aktivit\u00e4ten von Touristenwohnungen"},"content":{"rendered":"
\n
\n

Wichtig:<\/strong> Dieser Artikel enth\u00e4lt eine bahnbrechende Ver\u00f6ffentlichung aus dem Jahr 2018<\/strong> \u00fcber die sofortige Einstellung der Aktivit\u00e4ten von Touristenwohnungen<\/strong> aufgrund von Bel\u00e4stigungen, Nachbarschaftskoexistenz und anomaler Nutzung gemeinsamer Elemente in einer Eigent\u00fcmergemeinschaft.<\/p>\n\n

Seitdem hat sich das Rechtssystem f\u00fcr Touristenunterk\u00fcnfte<\/strong> erheblich weiterentwickelt, insbesondere durch sp\u00e4tere Reformen des Horizontalen Eigentumsgesetzes<\/strong><\/a>, des K\u00f6niglichen Dekret-Gesetzes 7\/2019<\/strong><\/a> und der anschlie\u00dfenden Rechtsprechung. F\u00fcr eine aktuelle Analyse kontaktieren Sie uns<\/strong><\/a>. <\/p>\n<\/div>\n\n

Die T\u00e4tigkeit der Touristenwohnungen<\/strong>, die zum Zeitpunkt der Ver\u00f6ffentlichung dieses Beitrags k\u00fcrzlich reguliert wurde, f\u00fchrte in einigen F\u00e4llen zu Problemen des Zusammenlebens zwischen Nachbarn, die zu unseren Gerichten zogen.<\/p>\n\n

Die touristische Nutzung von Wohnh\u00e4usern, die sich innerhalb von Eigent\u00fcmergemeinschaften befinden, warf eine besonders relevante Frage auf: Festzustellen, wann diese Aktivit\u00e4t als mit dem gew\u00f6hnlichen Zusammenleben der Immobilie vereinbar ist und wann sie im Gegenteil Bel\u00e4stigung, Sch\u00e4den oder eine anomale Nutzung der gemeinsamen Elemente verursachen kann.<\/p>\n\n

Sofortige Einstellung der Aktivit\u00e4ten von Touristenwohnungen<\/h2>\n\n

Allgemein sind sich die Gerichte einig, dass „es nicht geschlossen werden kann, dass das Vorhandensein von Wohnh\u00e4usern f\u00fcr touristische Zwecke abstrakt eine Aktivit\u00e4t unterscheidet, die dem normalen Zusammenleben in der Gemeinschaft widerspricht, aber es notwendig ist, dass die geleistete Nutzung als anomal oder antisozial beschrieben werden kann, als Folge einer Reihe von Verhaltensweisen oder Handlungen, die als unzivilisiert gelten sollten. Obwohl diese Analyse von Fall zu Fall durchgef\u00fchrt werden muss“ (TSJC).<\/p>\n\n

Abogados IN DIEM<\/strong> hat diese Resolution bereits in unserem Blog best\u00e4tigt, den Sie im Eintrag zur Vermietung von Touristenwohnungen und Eigent\u00fcmergemeinschaften<\/strong><\/a> nachlesen k\u00f6nnen.<\/p>\n\n

In diesem Sinne hat die oben genannte TSJC<\/strong> eine Entscheidung erlassen, die garantiert, dass die Eigent\u00fcmergemeinschaften die Gesetze \u00e4ndern k\u00f6nnen, um Touristenwohnungen zu verbieten, aber feststellt, dass diese Entscheidung keinen Einfluss auf den Eigent\u00fcmer haben kann, der seine Wohnung ohne Nutzungseinschr\u00e4nkung erworben hat, sofern er bereits eine genehmigte Lizenz besitzt.<\/p>\n\n

Daher liegt es an den Gerichten, je nach tats\u00e4chlicher Situation, zu entscheiden, ob es ein normales oder, falls nicht, anomales Zusammenleben der Bewohner der Eigent\u00fcmergemeinschaft gibt, um die zu ergreifenden Ma\u00dfnahmen abzuschlie\u00dfen.<\/p>\n\n

Das Kriterium der Analyse im Einzelfall<\/h2>\n\n

Die Idee der Fall-f\u00fcr-Fall-Analyse ist in Konflikten um touristischen Wohnraum<\/strong> unerl\u00e4sslich. Es reicht nicht aus, abstrakt zu behaupten, dass alle touristischen Aktivit\u00e4ten dem gemeinschaftlichen Zusammenleben widersprechen, noch kann das Vorhandensein von Sch\u00e4den an den Nachbarn automatisch ausgeschlossen werden. <\/p>\n\n

Die rechtliche Bewertung muss die spezifische Nutzung der Wohnung, die Intensit\u00e4t der Aktivit\u00e4t, die Anzahl der Bewohner, die Nutzung gemeinsamer Elemente, das Vorhandensein von L\u00e4rm, Sch\u00e4den, Zwischenf\u00e4llen oder Ver\u00e4nderungen im Zusammenleben sowie die m\u00f6glichen Auswirkungen auf Ruhe, Sicherheit und Ruhe der Personen, die sich regelm\u00e4\u00dfig im Geb\u00e4ude befinden, ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n\n

Aus diesem Grund sind in dieser Art von Konflikt die Beweise, die die Gemeinschaft der Eigent\u00fcmer vorlegen kann, besonders wichtig: Gemeinschaftsprotokolle, Beschwerden, Mitteilungen, Polizeiberichte, Zeugenaussagen von Nachbarn, dokumentierte Vorf\u00e4lle, Fotos, Videos oder andere Elemente, die einen anomalen oder sch\u00e4dlichen Gebrauch nachweisen lassen.<\/p>\n\n

Beschluss zur sofortigen Stilllegung von zwei Touristenwohnungen<\/h2>\n\n

K\u00fcrzlich, wie vom Generalrat der Justiz<\/strong><\/a> berichtet wurde, hat das Gericht erster Instanz Nummer 14 von Granada<\/strong> die „sofortige“ Einstellung der T\u00e4tigkeit zweier Touristenwohnungen angeordnet.<\/p>\n\n

Die Resolution stellt fest, dass die Aktivit\u00e4ten dieser Touristenwohnungen st\u00f6rend und sch\u00e4dlich waren. In diesem Zusammenhang ist die folgende Formulierung dieser Resolution erw\u00e4hnenswert: <\/p>\n\n

\n

\u201c[\u2026] Eine allgemein bekannte Tatsache, dass die Nutzung der Gemeinschaftselemente durch achthundert verschiedene Personen innerhalb von zwei Jahren (Daten, die der Beklagte selbst vorlegt) offensichtlich eine abnormale Nutzung der Gemeinschaftseinrichtungen impliziert, und selbst wenn sie nur in Form der Wahrscheinlichkeit von Sch\u00e4den oder einer unangemessenen oder missbr\u00e4uchlichen Nutzung der Gemeinschaftselemente ausgedr\u00fcckt wird, ist hoch, wenn dar\u00fcber hinaus hinzugef\u00fcgt wird, dass die Nutzer kein Miteigentum an ihnen haben, sodass ihre Reparatur oder Ersatz sie nicht direkt auf ihr Eigentum betrifft, kann die geleistete Pflege nicht mit der der der Gemeindemitglieder gleichgesetzt werden.“<\/p>\n<\/blockquote>\n\n

Die Intensit\u00e4t der Verwendung der gemeinsamen Elemente war daher einer der relevanten Faktoren bei der Bewertung der l\u00e4stigen oder sch\u00e4dlichen Natur der Aktivit\u00e4t. Der kontinuierliche Transit von Nutzern au\u00dferhalb der Gemeinde k\u00f6nnte die \u00fcbliche Nutzung des Geb\u00e4udes ver\u00e4ndern und das Risiko von Sch\u00e4den, Verfall oder unangemessener Nutzung von Gemeinschaftsbereichen erh\u00f6hen. <\/p>\n\n

Tourismusaktivit\u00e4ten in Hausbesitzervereinigungen<\/h2>\n\n

Die Resolution hob auch den Unterschied hervor zwischen speziell f\u00fcr Touristen eingerichteten Unterk\u00fcnften und einem Haus, das in eine Gemeinschaft von Eigent\u00fcmern integriert ist, in der gewohnheitsm\u00e4\u00dfige Bewohner koexistieren.<\/p>\n\n

\n

\u201c[\u2026] die Nutzung der Immobilien, die Teil einer Eigent\u00fcmergemeinschaft sind, als touristische Immobilien, die mit denen zusammenleben, die dort wohnen, verursacht zwangsl\u00e4ufig die Konflikte, die durch die Entwicklung einer kommerziellen T\u00e4tigkeit in nicht speziell daf\u00fcr ausgestatteten R\u00e4umen entstehen.“<\/p>\n<\/blockquote>\n\n

Diese \u00dcberlegung spiegelt eine der Hauptspannungen wider, die durch touristische Vermietungen in Wohngeb\u00e4uden entstehen: das Zusammenleben zwischen denjenigen, die die Immobilie vor\u00fcbergehend nutzen, und denen, die stabil darin wohnen.<\/p>\n\n

Touristische Aktivit\u00e4ten k\u00f6nnen h\u00e4ufige Ein- und Ausg\u00e4nge, intensive Nutzung von Aufz\u00fcgen, Portalen, Treppen und anderen gemeinsamen Elementen sowie Situationen umfassen, die die Sicherheit, Ruhe und Ruhe der Gemeinschaft beeintr\u00e4chtigen k\u00f6nnen.<\/p>\n\n

L\u00e4rm, Sicherheit und St\u00f6rung des Zusammenlebens<\/h2>\n\n

Die \u00fcberpr\u00fcfte Resolution ber\u00fccksichtigte auch verschiedene Vorf\u00e4lle im Zusammenhang mit Sicherheit, der \u00dcbergabe von Schl\u00fcsseln, L\u00e4rm und der Nutzung von Gemeinschaftsbereichen.<\/p>\n\n

\n

\u201c[\u2026] zum Schutz der Eigent\u00fcmer durch die \u00dcbergabe von Zugangsschl\u00fcsseln zum Portal in Bezug auf die Anzahl der Bewohner sowie die Notwendigkeit, um vier Uhr morgens zur \u00f6rtlichen Polizei zu gehen, um „die von einigen Ausl\u00e4ndern organisierte Party“, Vorf\u00e4lle, die sich am Freitag, dem 21. M\u00e4rz, zur Feier einer Abschiedsfeier ereigneten, die Nutzung der Porter’s Lodge als Cocktailbar, die sie mit M\u00fcll f\u00fcllt, auch wegen des L\u00e4rms in den fr\u00fchen Morgenstunden, den die Eigent\u00fcmer der angrenzenden Wohnungen zeigen“.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n

Diese Art von Umst\u00e4nden erm\u00f6glichte es zu beurteilen, dass es sich nicht um ein blo\u00dfes isoliertes Unbehagen handelte, sondern um eine Abfolge von Vorf\u00e4llen, die das normale Zusammenleben der Gemeinschaft beeintr\u00e4chtigten.<\/p>\n\n

Bei Konflikten um Touristenwohnungen k\u00f6nnen das Vorhandensein von L\u00e4rm, Partys, unsachgem\u00e4\u00dfer Nutzung der Gemeinschaftsbereiche, Sicherheitsprobleme oder st\u00e4ndige Anwesenheit von Nutzern au\u00dferhalb des Grundst\u00fccks relevant sein, um eine einstweilige Verf\u00fcgung oder einen Anspruch gegen die anomale Nutzung der Immobilie zu st\u00fctzen.<\/p>\n\n

Nervige und st\u00f6rende Aktivit\u00e4ten<\/h2>\n\n

Schlie\u00dflich kam die Resolution zu dem Schluss, dass die in den Grundst\u00fccken durchgef\u00fchrten Aktivit\u00e4ten eine relevante Auswirkung auf die Nachbarn hatten:<\/p>\n\n

\n

\u201c[\u2026] Es ist klar, dass die in der Immobilie durchgef\u00fchrte T\u00e4tigkeit st\u00f6rend ist, w\u00e4hrend es in der Eigent\u00fcmergemeinschaft gelegentlich Vorf\u00e4lle von gr\u00f6\u00dferer oder geringerer Bedeutung gibt, die das normale Zusammenleben und die Erwartungen, die die Nutzung des Gewohnheitswohnsitzes an Ruhe und Sicherheit hervorruft, ver\u00e4ndern“, und selbst wenn nur „L\u00e4rm in der Immobilie entsteht, kann der Schaden an den Nachbarn nicht ausschlie\u00dflich als l\u00e4stig angesehen werden aber sch\u00e4dlich.“<\/p>\n<\/blockquote>\n\n

Das Kriterium der L\u00f6sung ist besonders relevant, da es touristische Aktivit\u00e4ten nicht nur mit gelegentlichen Bel\u00e4stigungen verkn\u00fcpft, sondern auch mit der Ver\u00e4nderung angemessener Erwartungen an Ruhe, Sicherheit und Koexistenz, wie sie typisch f\u00fcr einen gew\u00f6hnlichen Wohnsitz sind.<\/p>\n\n

In diesem Zusammenhang kann die Einstellung der Aktivit\u00e4ten als angemessene Ma\u00dfnahme erscheinen, wenn nachgewiesen wird, dass die touristische Nutzung des Grundst\u00fccks eine reale und kontinuierliche St\u00f6rung f\u00fcr die \u00fcbrigen Eigent\u00fcmer oder Bewohner verursacht.<\/p>\n\n

Eigent\u00fcmergemeinschaften und Touristenwohnungen<\/h2>\n\n

Konflikte \u00fcber Touristenwohnungen<\/strong> in Eigent\u00fcmergemeinschaften k\u00f6nnen sowohl aufgrund eines gesetzlichen Verbots als auch durch die Entwicklung l\u00e4stiger, unzivilisierter oder sch\u00e4dlicher Aktivit\u00e4ten f\u00fcr die Gemeinschaft entstehen.<\/p>\n\n

Sofern kein ausdr\u00fcckliches Verbot vorliegt, kann sich die Analyse auf die konkrete Nutzung des Hauses und auf den Nachweis der verursachten Bel\u00e4stigung konzentrieren. Daher muss das Handeln der Gemeinschaft geordnet, dokumentiert und rechtlich begr\u00fcndet sein. <\/p>\n\n

Die Gemeinschaft der Eigent\u00fcmer ben\u00f6tigt m\u00f6glicherweise Beratung, um zu beurteilen, ob ausreichende Grundlage zum Handeln besteht, welche Beweise gesammelt werden sollten, welche Gemeinschaftsvereinbarungen getroffen werden m\u00fcssen und welche rechtlichen Schritte gegen den Eigent\u00fcmer oder Inhaber der T\u00e4tigkeit ergriffen werden k\u00f6nnen.<\/p>\n\n

Aktuelle Informationen zu Touristenwohnungen und Hausbesitzervereinigungen<\/h2>\n\n

F\u00fcr aktuellere Informationen zu Touristenwohnungen<\/strong>, Eigent\u00fcmergemeinschaften, Lizenzen, touristischer Nutzung von H\u00e4usern und Nachbarschaftskonflikten k\u00f6nnen Sie weitere Inhalte von IN DIEM Abogados<\/strong> zur Vermietung von Touristenwohnungen und Eigent\u00fcmergemeinschaften<\/strong><\/a> konsultieren oder eine IN DIEM-Beratung<\/strong><\/a> anfordern, um den spezifischen Fall zu analysieren.<\/p>\n\n\n