{"id":27147,"date":"2016-05-05T21:54:56","date_gmt":"2016-05-05T19:54:56","guid":{"rendered":"https:\/\/www.in-diem.com\/erfolgsgeschichte-rueckzahlung-von-vorschuessen-gegen-den-entwickler-guenstiges-urteil-des-obersten-gerichtshofs\/"},"modified":"2026-08-22T23:47:38","modified_gmt":"2026-08-22T21:47:38","slug":"erfolgsgeschichte-rueckzahlung-von-vorschuessen-gegen-den-entwickler-guenstiges-urteil-des-obersten-gerichtshofs","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.in-diem.com\/de\/erfolgsgeschichte-rueckzahlung-von-vorschuessen-gegen-den-entwickler-guenstiges-urteil-des-obersten-gerichtshofs\/","title":{"rendered":"ERFOLGSGESCHICHTE. R\u00fcckzahlung von Vorsch\u00fcssen gegen den Entwickler: g\u00fcnstiges Urteil des Obersten Gerichtshofs"},"content":{"rendered":"
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WICHTIG:<\/strong> Dieser Artikel analysiert einen Fall, der gem\u00e4\u00df dem zum Zeitpunkt seiner Ver\u00f6ffentlichung geltenden vertraglichen, regulatorischen und rechtlichen Rahmen entschieden wurde. Derzeit m\u00fcssen Anspr\u00fcche auf Vorauszahlungen beim Kauf und Verkauf einer Immobilie gem\u00e4\u00df dem unterzeichneten Vertrag, den Verbrauchervorschriften, dem Zivilgesetzbuch, der geltenden Rechtsprechung und, wo zutreffend, der ersten zus\u00e4tzlichen Bestimmung des Gesetzes 38\/1999 vom 5. November \u00fcber die Bauplanung<\/strong><\/a>, ge\u00e4ndert durch das Gesetz 20\/2015 vom 14. Juli, ge\u00e4ndert durch das Gesetz 20\/2015, vom 14. Juli<\/strong><\/a> analysiert werden.. Jeder Anspruch gegen einen Entwickler, B\u00fcrgen, Versicherer oder Finanzinstitut muss gem\u00e4\u00df den Umst\u00e4nden des jeweiligen Falls und den zum Zeitpunkt der Transaktion geltenden Vorschriften \u00fcberpr\u00fcft werden. <\/em><\/p>\n\n

\u00c1ngel Jos\u00e9 Del Pino Ib\u00e1\u00f1ez<\/strong>, Rechtsanwalt bei IN DIEM Abogados<\/strong>, erhielt vor dem Obersten Gerichtshof<\/strong> ein vollkommen g\u00fcnstiges Urteil, wonach ein Bautr\u00e4ger dazu verurteilt wurde, dem Paar 30.580,44 Euro<\/strong> im Voraus im Kauf – und Verkaufsgesch\u00e4ft<\/strong> zur\u00fcckzugeben.<\/p>\n\n

Der Konflikt entstand, da es den K\u00e4ufern nicht m\u00f6glich war, sich in dem vom Bautr\u00e4ger arrangierten Hypothekendarlehen zu subrogieren. Aus dieser Situation heraus k\u00fcndigte der Entwickler den Vertrag einseitig und versuchte, eine R\u00fcckl\u00f6sungsbedingung anzuwenden, die den Verlust der auf Forderung gezahlten Betr\u00e4ge bedeutete. <\/p>\n\n

Die Entscheidung entspricht dem Urteil des Obersten Gerichtshofs, Erste Kammer, Nr. 291\/2016, vom 4. Mai,<\/strong> erlassen in der Kassationsberufung Nr. 992\/2014<\/strong>. Das Urteil kann in der offiziellen CENDOJ-Suchmaschine des Generalrats der Justiz<\/strong><\/a> unter Verwendung der Kennung ECLI: ES:TS:2016:1896<\/strong> oder ROJ: STS 1896\/2016<\/strong> gefunden werden. <\/p>\n\n

Das Verfahren basierte auf einem Vertrag \u00fcber den Verkauf eines Hauses, der am 16. Dezember 2008 unterzeichnet wurde. Die K\u00e4ufer beanspruchten die K\u00fcndigung des Vertrags und die R\u00fcckzahlung der anf\u00e4lligen Betr\u00e4ge, in der Annahme, dass der Vorgang nicht zu ihrem Nachteil vereitelt werden k\u00f6nne, wenn der Vertrag selbst die Subrogation des Hypothekendarlehens des Entwicklers vorsah. <\/p>\n\n

Hypothekensubrogation als zentraler Punkt des Verfahrens<\/h2>\n\n

Eines der entscheidenden Elemente des Streits war der vertragliche Abschnitt, der sich auf die Vereinbarung zur \u00dcbernahme der Hypothek durch den K\u00e4ufer<\/strong> bezog. In dieser Vereinbarung wurde angegeben, dass die Kreditinstitute die Subrogation des K\u00e4ufers in dem vom Bautr\u00e4ger arrangierten Hypothekendarlehen genehmigt hatte. <\/p>\n\n

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„Nach Pr\u00fcfung des Vertragsinhalts und dessen Erf\u00fcllung durch jede Partei k\u00f6nnen die K\u00e4ufer keinesfalls f\u00fcr dessen Scheitern haftbar gemacht werden, da es gen\u00fcgt, ihn zu lesen, um zu \u00fcberpr\u00fcfen, dass im Abschnitt „Vereinbarung \u00fcber die \u00dcbernahme der Hypothek durch den K\u00e4ufer“ steht, dass „Der Verk\u00e4ufer erkl\u00e4rt, dass die Kreditinstitution die Subrogation des K\u00e4ufers genehmigt hat …“, \u201d.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n

Die Relevanz dieses Zitats liegt darin, dass der Vertrag selbst auf der Existenz einer Genehmigung zur Hypothekensubrogation beruhte. Aus diesem Grund verstand der Oberste Gerichtshof, dass die Frustration des Betriebs nicht automatisch den K\u00e4ufern zugeschrieben werden konnte, wenn die Subrogation schlie\u00dflich von der Bank abgelehnt wurde. <\/p>\n\n

Wiederherstellungszustand und R\u00fcckgabe der gelieferten Betr\u00e4ge<\/h2>\n\n

Der Bautr\u00e4ger beabsichtigte, zum Nachteil der K\u00e4ufer eine ausdr\u00fcckliche Bedingung<\/strong> anzustellen, nach der im Falle einer Nichtzahlung der Vertrag mit dem Verlust der gezahlten Betr\u00e4ge als Schadensersatz beendet wird.<\/p>\n\n

Der Oberste Gerichtshof schloss jedoch aus, dass diese Bedingung gegen K\u00e4ufer wirken k\u00f6nne, da die Frustration des Verkaufs nicht auf sie zur\u00fcckzuf\u00fchren sei:<\/p>\n\n

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„Nun, sobald die Subrogation von der Bank abgelehnt wurde, verlangte der Beklagte von den K\u00e4ufern, eine andere Finanzierung zur Erf\u00fcllung ihrer Zahlungsverpflichtungen zu beantragen, und da dies unm\u00f6glich war und die vereinbarten Auszahlungen zu leisten waren, k\u00fcndigte der Verk\u00e4ufer den Vertrag einseitig, indem er ihn den K\u00e4ufern mitteilte.<\/p>\n\n\n\n

Daraus folgt, dass Letzterer keinesfalls f\u00fcr die St\u00e4uschung des Gesch\u00e4fts haftbar gemacht werden kann, und die vom Verk\u00e4ufer festgelegte ‚ausdr\u00fcckliche Aufl\u00f6sungsbedingung‘, wonach der Vertrag im Falle einer Nichtzahlung beendet wird und der K\u00e4ufer die bis dahin gezahlten Betr\u00e4ge als Schadensersatz verliert, nicht zu ihrem Nachteil anwendbar ist. daher kann sie ohne die Pr\u00fcfung der angeblichen Unfairness einer solchen Klausel, auf die sich der erste Berufungsgrund bezog, nicht anwendbar werden, und die von den K\u00e4ufern gezahlten Betr\u00e4ge als Teil des Preises plus entsprechende Zinsen m\u00fcssen zur\u00fcckerstattet werden.“<\/p>\n<\/blockquote>\n\n

So beschr\u00e4nkte sich das Urteil nicht darauf, die R\u00fcckgabe der gelieferten Mengen anzuordnen, sondern erkl\u00e4rte, warum es nicht angemessen sei, die K\u00e4ufer aus Gr\u00fcnden zu belasten, die ihnen nicht zugeschrieben werden konnten, die wirtschaftlichen Folgen einer vereitelten Transaktion tragen sollten.<\/p>\n\n

K\u00fcndigung des Vertrags und R\u00fcckgabe der gelieferten Betr\u00e4ge<\/h2>\n\n

Das Urteil best\u00e4tigte die Berufung, hob die Entscheidung des Provinzgerichts Sevilla auf und erkl\u00e4rte den zwischen den Parteien unterzeichneten Kaufvertrag f\u00fcr erloschen.<\/p>\n\n

Es verurteilte den Entwickler au\u00dferdem, den K\u00e4ufern 30.580,44 Euro<\/strong> zuz\u00fcglich der entsprechenden rechtlichen Zinsen zur\u00fcckzugeben. Er verh\u00e4ngte dem Bautr\u00e4ger au\u00dferdem die in erster Instanz entstandenen Kosten sowie die aus der Berufung resultierenden Kosten. <\/p>\n\n

Der Fall ist besonders relevant, weil er zwischen dem Vorliegen einer vertraglichen K\u00fcndigung und der M\u00f6glichkeit unterscheidet, den K\u00e4ufern die wirtschaftlichen Folgen dieser Beendigung zuzurechnen. Nicht jede Frustration eines Verkaufs erlaubt es, automatisch eine Strafe anzuwenden oder die auf dem Konto gezahlten Betr\u00e4ge einzubehalten. <\/p>\n\n

Bedeutung des Vertrags beim Kauf und Verkauf eines Hauses<\/h2>\n\n

Dieser Fall unterstreicht die Bedeutung sorgf\u00e4ltiger \u00dcberpr\u00fcfung von Wohnungskauf- und -verkaufsvertr\u00e4gen<\/strong>, insbesondere wenn der Betrieb von Hypothekenfinanzierung, Subrogation in einem Bautr\u00e4gerdarlehen oder der Bereitstellung von Vorsch\u00fcssen abh\u00e4ngt.<\/p>\n\n

Klauseln bez\u00fcglich Zahlung, Finanzierung, Hypothekenregress, Verschlussbedingungen, Strafen und R\u00fcckzahlung von Betr\u00e4gen m\u00fcssen vor der Unterzeichnung analysiert werden. Ungenaue oder unausgewogene Formulierungen k\u00f6nnen zu weiteren Konflikten zwischen K\u00e4ufer und Entwickler f\u00fchren. <\/p>\n\n

Bei Immobiliengesch\u00e4ften sollte der Vertrag nicht als blo\u00dfe Formalit\u00e4t verstanden werden. Es ist das Dokument, das die Verpflichtungen der Parteien festlegt, die Risiken verteilt und die rechtlichen Konsequenzen festlegt, falls der Verkauf nicht abgeschlossen wird. <\/p>\n\n

Anspruch auf Vorsch\u00fcsse gegen Entwickler<\/h2>\n\n

Wenn ein Hausverkauf nicht erfolgreich abgeschlossen wird, kann das Recht entstehen, die auf Rechnung gezahlten Betr\u00e4ge geltend zu machen. Die Zul\u00e4ssigkeit des Anspruchs h\u00e4ngt von verschiedenen Faktoren ab: dem Inhalt des Vertrags, dem Grund der K\u00fcndigung, dem Verhalten jeder Partei, dem Vorliegen einer Garantie oder Versicherung, dem Zustand der Arbeit, der Lieferung der Immobilie und den f\u00fcr den Fall geltenden Regelungen. <\/p>\n\n

In bestimmten F\u00e4llen kann die Klage gegen den Entwickler gerichtet werden. In anderen F\u00e4llen kann auch die m\u00f6gliche Haftung von B\u00fcrgen, Versicherern oder Finanzinstituten analysiert werden, insbesondere im Hinblick auf Vorauszahlungen beim Bau und Verkauf von H\u00e4usern. <\/p>\n\n

Daher muss jeder Fall individuell beurteilt werden. Es reicht nicht aus, zu beweisen, dass Vorauszahlungen vorlagen: Es ist notwendig zu analysieren, warum der Vorgang vereitelt wurde, welche Verpflichtungen jede Partei \u00fcbernommen hat und welche Garantien zum Schutz des K\u00e4ufers bestanden. <\/p>\n\n

Eine Erfolgsgeschichte in der Interessenvertretung von Hausk\u00e4ufern<\/h2>\n\n

Das vom Obersten Gerichtshof erbrachte Urteil erm\u00f6glichte es, die von den K\u00e4ufern vorgelegten Betr\u00e4ge zur\u00fcckzufordern und die Anwendung einer Beendigungsklausel zu vermeiden, die unter den Umst\u00e4nden des Falls nicht zu ihrem Nachteil wirken konnte.<\/p>\n\n

F\u00fcr IN DIEM Abogados<\/strong> erfordert dieses Verfahren eine strenge zivilrechtliche und vertragliche Strategie, insbesondere bei der Diskussion relevanter Betr\u00e4ge, Vertragsklauseln, Hypothekenfinanzierung und Entwicklerhaftung.<\/p>\n\n

Die rechtliche Verteidigung in diesen Angelegenheiten muss auf der Analyse des Vertrags, der Zahlungsunterlagen, der Kommunikation zwischen den Parteien, dem Eingreifen des Finanzinstituts, der Lage der Immobilie und der bestehenden Rechtsgeschichte basieren.<\/p>\n\n

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