{"id":23397,"date":"2016-05-05T21:54:56","date_gmt":"2016-05-05T19:54:56","guid":{"rendered":"https:\/\/www.in-diem.com\/histoire-de-reussite-remboursement-des-avances-contre-le-promoteur-decision-favorable-de-la-cour-supreme\/"},"modified":"2026-08-20T20:29:54","modified_gmt":"2026-08-20T18:29:54","slug":"histoire-de-reussite-remboursement-des-avances-contre-le-promoteur-decision-favorable-de-la-cour-supreme","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.in-diem.com\/fr\/histoire-de-reussite-remboursement-des-avances-contre-le-promoteur-decision-favorable-de-la-cour-supreme\/","title":{"rendered":"HISTOIRE DE R\u00c9USSITE. Remboursement des avances contre le promoteur : d\u00e9cision favorable de la Cour supr\u00eame"},"content":{"rendered":"
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IMPORTANT :<\/strong> cet article analyse une affaire r\u00e9solue conform\u00e9ment au cadre contractuel, r\u00e9glementaire et jurisprudentiel applicable au moment de sa publication. Actuellement, les cr\u00e9ances sur les paiements anticip\u00e9s dans l\u2019achat et la vente d\u2019un bien doivent \u00eatre analys\u00e9es conform\u00e9ment au contrat sign\u00e9, aux r\u00e8glements de la consommation, au Code civil, \u00e0 la jurisprudence en vigueur et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, \u00e0 la premi\u00e8re disposition suppl\u00e9mentaire de la loi 38\/1999, du 5 novembre, sur l\u2019urbanisme<\/strong><\/a>, modifi\u00e9e par la loi 20\/2015 du 14 juillet<\/strong><\/a>. Toute r\u00e9clamation contre un promoteur, une entit\u00e9 garante, un assureur ou une institution financi\u00e8re doit \u00eatre examin\u00e9e conform\u00e9ment aux circonstances du cas sp\u00e9cifique et aux r\u00e9glementations en vigueur au moment de la transaction. <\/em><\/p>\n\n

\u00c1ngel Jos\u00e9 Del Pino Ib\u00e1\u00f1ez<\/strong>, avocat chez IN DIEM Abogados<\/strong>, a obtenu une d\u00e9cision pleinement favorable devant la Cour supr\u00eame<\/strong>, par laquelle un promoteur a \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9 \u00e0 rembourser un couple de 30 580,44 euros<\/strong> vers\u00e9s \u00e0 l\u2019avance dans le cadre d\u2019une op\u00e9ration d\u2019achat et de vente de maisons<\/strong>.<\/p>\n\n

Le conflit est survenu car il n\u2019\u00e9tait pas possible pour les acheteurs de se subroger au pr\u00eat hypoth\u00e9caire n\u00e9goci\u00e9 par le promoteur. Dans cette situation, le promoteur a unilat\u00e9ralement r\u00e9sili\u00e9 le contrat et a cherch\u00e9 \u00e0 appliquer une condition r\u00e9solutive entra\u00eenant la perte des montants vers\u00e9s \u00e0 la d\u00fb. <\/p>\n\n

La d\u00e9cision correspond au jugement de la Cour supr\u00eame, Premi\u00e8re Chambre, n\u00b0 291\/2016, du 4 mai<\/strong>, rendu en appel de cassation n\u00b0 992\/2014<\/strong>. Le jugement peut \u00eatre consult\u00e9 dans le moteur de recherche officiel CENDOJ du Conseil g\u00e9n\u00e9ral de la magistrature<\/strong><\/a> en utilisant l\u2019identifiant ECLI : ES\u00a0:TS\u00a0:2016:1896<\/strong> ou la ROJ : STS 1896\/2016<\/strong>. <\/p>\n\n

La proc\u00e9dure \u00e9tait bas\u00e9e sur un contrat de vente d\u2019une maison sign\u00e9 le 16 d\u00e9cembre 2008. Les acheteurs r\u00e9clamaient la r\u00e9siliation du contrat et le remboursement des montants pay\u00e9s \u00e0 la dette, dans l\u2019esprit que l\u2019op\u00e9ration ne pouvait pas \u00eatre contrecarr\u00e9e \u00e0 leur d\u00e9triment lorsque le contrat lui-m\u00eame envisageait la subrogation du pr\u00eat hypoth\u00e9caire du promoteur. <\/p>\n\n

La subrogation hypoth\u00e9caire comme point central de l\u2019affaire<\/h2>\n\n

L\u2019un des \u00e9l\u00e9ments d\u00e9cisifs du litige \u00e9tait la section contractuelle relative \u00e0 l\u2019accord de reprise de l\u2019hypoth\u00e8que par l\u2019acheteur<\/strong>. Dans cet accord, il a \u00e9t\u00e9 indiqu\u00e9 que l\u2019institution de cr\u00e9dit avait autoris\u00e9 la subrogation de l\u2019acheteur du pr\u00eat hypoth\u00e9caire n\u00e9goci\u00e9 par le promoteur. <\/p>\n\n

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\u00ab Apr\u00e8s avoir examin\u00e9 le contenu du contrat et son ex\u00e9cution par chacune des parties, en aucun cas les acheteurs ne peuvent \u00eatre tenus responsables de son manquement, puisqu\u2019il suffit de le lire pour v\u00e9rifier que dans la section \u00ab Accord de prise en compte de l\u2019hypoth\u00e8que par l\u2019Acheteur \u00bb il est indiqu\u00e9 que \u00ab Le Vendeur indique que l\u2019Institution de cr\u00e9dit a autoris\u00e9 la subrogation de l\u2019Acheteur… \u00bb \u201d.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n

La pertinence de cette citation r\u00e9side dans le fait que le contrat lui-m\u00eame reposait sur l\u2019existence d\u2019une autorisation de subrogation hypoth\u00e9caire. Pour cette raison, la Cour supr\u00eame a compris que la frustration de l\u2019op\u00e9ration ne pouvait pas \u00eatre automatiquement attribu\u00e9e aux acheteurs lorsque cette subrogation a finalement \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e par la banque. <\/p>\n\n

\u00c9tat r\u00e9soluoire et retour des quantit\u00e9s livr\u00e9es<\/h2>\n\n

Le promoteur avait l\u2019intention d\u2019appliquer, au d\u00e9triment des acheteurs, une condition r\u00e9soluaire explicite<\/strong>, selon laquelle, en cas de non-paiement, le contrat serait r\u00e9sili\u00e9 avec la perte des montants pay\u00e9s en dommages-int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n\n

Cependant, la Cour supr\u00eame a jug\u00e9 que cette condition pouvait s\u2019appliquer aux acheteurs, estimant que la frustration de la vente ne leur \u00e9tait pas imputable :<\/p>\n\n

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\u00ab Eh bien, une fois la subrogation rejet\u00e9e par la banque, le d\u00e9fendeur a exig\u00e9 que les acheteurs cherchent un financement diff\u00e9rent pour remplir leurs obligations de paiement et, \u00e9tant donn\u00e9 l\u2019impossibilit\u00e9 de le faire et de faire les d\u00e9boursements convenus, le vendeur a unilat\u00e9ralement r\u00e9sili\u00e9 le contrat en le communiquant aux acheteurs.<\/p>\n\n\n\n

Il en d\u00e9coule qu\u2019en aucun cas ce dernier ne peut \u00eatre tenu responsable de la frustration de la transaction et que la \u00ab condition r\u00e9solutoire explicite \u00bb \u00e9tablie par le vendeur, selon laquelle, en cas de non-paiement, le contrat serait r\u00e9sili\u00e9, l\u2019acheteur perdrait les montants pay\u00e9s jusqu\u2019alors en dommages-int\u00e9r\u00eats, ce qui n\u2019est pas applicable \u00e0 son d\u00e9triment. par cons\u00e9quent, sans la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019examiner l\u2019injustice all\u00e9gu\u00e9e d\u2019une telle clause, \u00e0 laquelle faisait r\u00e9f\u00e9rence le premier motif d\u2019appel, elle ne peut \u00eatre appliqu\u00e9e et les montants pay\u00e9s dans le prix par les acheteurs plus les int\u00e9r\u00eats correspondants doivent \u00eatre rembours\u00e9s. \u00bb<\/p>\n<\/blockquote>\n\n

De cette mani\u00e8re, le jugement ne s\u2019est pas limit\u00e9 \u00e0 ordonner le remboursement des montants livr\u00e9s, mais a expliqu\u00e9 pourquoi il n\u2019\u00e9tait pas appropri\u00e9 de faire assumer aux acheteurs les cons\u00e9quences \u00e9conomiques d\u2019une transaction frustr\u00e9e pour des raisons qui ne pouvaient leur \u00eatre attribu\u00e9es.<\/p>\n\n

R\u00e9siliation du contrat et remboursement des montants livr\u00e9s<\/h2>\n\n

Le jugement a confirm\u00e9 l\u2019appel, annul\u00e9 la d\u00e9cision rendue par la Cour provinciale de S\u00e9ville et d\u00e9clar\u00e9 \u00e9teint le contrat de vente sign\u00e9 entre les parties.<\/p>\n\n

Elle a \u00e9galement condamn\u00e9 le promoteur \u00e0 restituer aux acheteurs le montant de 30 580,44 euros<\/strong>, plus l\u2019int\u00e9r\u00eat juridique correspondant. Elle a \u00e9galement impos\u00e9 au promoteur les co\u00fbts engag\u00e9s en premi\u00e8re instance ainsi que ceux d\u00e9coulant de son appel. <\/p>\n\n

Cette affaire est particuli\u00e8rement pertinente car elle distingue entre l\u2019existence d\u2019une r\u00e9siliation contractuelle et la possibilit\u00e9 d\u2019imputer les cons\u00e9quences \u00e9conomiques de cette r\u00e9siliation aux acheteurs. Toute frustration li\u00e9e \u00e0 une vente ne permet pas d\u2019appliquer automatiquement une p\u00e9nalit\u00e9 ou de retenir les montants pay\u00e9s sur le d\u00fb. <\/p>\n\n

Importance du contrat dans l\u2019achat et la vente d\u2019un bien<\/h2>\n\n

Cette affaire souligne l\u2019importance d\u2019examiner attentivement les contrats d\u2019achat et de vente de logements<\/strong>, surtout lorsque l\u2019op\u00e9ration d\u00e9pend du financement hypoth\u00e9caire, de la subrogation d\u2019un pr\u00eat promoteur ou de la livraison de montants d\u2019avance.<\/p>\n\n

Les clauses relatives au paiement, au financement, \u00e0 la subrogation hypoth\u00e9caire, aux conditions de r\u00e9solution, aux p\u00e9nalit\u00e9s et au remboursement des montants doivent \u00eatre analys\u00e9es avant la signature. Une formulation impr\u00e9cise ou d\u00e9s\u00e9quilibr\u00e9e peut g\u00e9n\u00e9rer des conflits ult\u00e9rieurs entre acheteur et promoteur. <\/p>\n\n

Dans les transactions immobili\u00e8res, le contrat ne doit pas \u00eatre compris comme une simple formalit\u00e9. C\u2019est le document qui \u00e9nonce les obligations des parties, r\u00e9partit les risques et d\u00e9termine les cons\u00e9quences juridiques si la vente n\u2019est pas finalis\u00e9e. <\/p>\n\n

R\u00e9clamation pour avances contre les promoteurs<\/h2>\n\n

Lorsqu\u2019une vente immobili\u00e8re ne se conclut pas avec succ\u00e8s, le droit de r\u00e9clamer les montants vers\u00e9s sur le compte peut se pr\u00e9senter. La viabilit\u00e9 de la r\u00e9clamation d\u00e9pendra de diff\u00e9rents facteurs : le contenu du contrat, la cause de la r\u00e9siliation, la conduite de chaque partie, l\u2019existence d\u2019une garantie ou d\u2019une assurance, la situation des travaux, la livraison du bien et la r\u00e9glementation applicable \u00e0 l\u2019affaire. <\/p>\n\n

Dans certains cas, la r\u00e9clamation peut \u00eatre dirig\u00e9e contre le promoteur. Dans d\u2019autres, la responsabilit\u00e9 possible des entit\u00e9s garantes, des assureurs ou des institutions financi\u00e8res peut \u00e9galement \u00eatre analys\u00e9e, notamment en ce qui concerne les montants d\u2019avance pour la construction et la vente de maisons. <\/p>\n\n

Par cons\u00e9quent, chaque cas doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 individuellement. Il ne suffit pas de prouver qu\u2019il y a eu des paiements anticip\u00e9s : il est n\u00e9cessaire d\u2019analyser pourquoi l\u2019op\u00e9ration a \u00e9t\u00e9 frustr\u00e9e, quelles obligations chaque partie a assum\u00e9es et quelles garanties existaient pour prot\u00e9ger l\u2019acheteur. <\/p>\n\n

Une r\u00e9ussite dans la d\u00e9fense des acheteurs de maison<\/h2>\n\n

Le jugement rendu devant la Cour supr\u00eame a permis de r\u00e9cup\u00e9rer les montants vers\u00e9s par les acheteurs et d\u2019\u00e9viter l\u2019application d\u2019une clause de r\u00e9siliation qui, dans les circonstances de l\u2019affaire, ne pouvait pas leur nuire.<\/p>\n\n

Pour IN DIEM Abogados<\/strong>, ce type de proc\u00e9dure n\u00e9cessite une strat\u00e9gie civile et contractuelle rigoureuse, notamment lorsqu\u2019il s\u2019agit de discuter des montants pertinents, des clauses contractuelles, du financement hypoth\u00e9caire et de la responsabilit\u00e9 des promoteurs.<\/p>\n\n

La d\u00e9fense juridique dans ces domaines doit reposer sur l\u2019analyse du contrat, la documentation de paiement, les communications entre les parties, l\u2019intervention de l\u2019institution financi\u00e8re, la situation du bien et l\u2019historique juridique existant.<\/p>\n\n

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