ВАЖНО: в этой статье анализируется продление сроков для заявления о злоупотребляющих ипотечных расходах в соответствии с юриспруденциальной системой, применяемой на момент публикации. В настоящее время любое требование должно рассматриваться в соответствии с конкретным делом, ипотечным актом, платежной документацией, Директивой 93/13/ЕЭС, Законом 5/2019 от 15 марта и действующей судебной практикой ЕС и Верховного суда по ограничению реститутивного иска.
Продление сроков подачи заявлений о злоупотребляющих ипотечных расходах
Решение Суда справедливости Европейского союза от 25 января 2024 года привнесло значительное изменение в анализ сроков исковой давности, чтобы потребители могли требовать от банков возмещение определённых ипотечных расходов, оплаченных в результате оговорки, признанной несправедливой.
Эта проблема особенно затрагивает потребителей, подписавших ипотечные кредиты до вступления в силу Закона 5/2019 от 15 марта, регулирующего кредитные соглашения по недвижимости — регулирование, которое существенно изменило распределение расходов в ипотечных контрактах.
В этой статье мы анализируем происхождение конфликта, критерии СЕС, последующую позицию Верховного суда и то, что должны учитывать потребители, желающие претендовать на нотариус, реестр, агентство или другие понятия, связанные с формализацией ипотечного кредита.
Предыстория и правовой контекст
Проблема возникла в нескольких исках, выдвинутых потребителями к разным банкам, требующих возврата расходов, связанных с формализацией ипотечных кредитов. Эти требования основывались на существовании положений, обязывающих клиента оплачивать все или почти все расходы на оформление ипотеки.
Провинциальный суд Барселоны направил несколько вопросов в Суд ЕС для предварительного решения в декабре 2021 года, в ходе которого обсуждалось, можно ли считать иск о возмещении этих сумм просрочённым. Среди организаций, пострадавших от этих судебных разбирательств, были банки, такие как Caixabank, BBVA, Banco Santander и Banco Sabadell.
Дебаты были сосредоточены не только на том, является ли пункт злоупотреблением, но и на том, когда срок требования возврата выплаченных сумм должен начинать учитываться. Это различие важно: иск о признании недействительности несправедливого условия имеет иной режим, чем иск о возмещении неправомерно уплаченных сумм.
В январе 2016 года Верховный суд уже признал несправедливым пункт, обязывающий потребителя на беспорядочную оплату всех расходов, возникших в рамках конституции ипотечного кредита. Впоследствии юриспруденция начала определять, какие понятия можно претендовать и в какой пропорции. Однако европейская судебная практика усилила идею, что потребитель не может быть лишён права жаловаться из-за чрезмерно жёсткой интерпретации срока исковой давности.
Обновление 2026 года: текущий статус претензии
В настоящее время ключевой момент заключается не в том, чтобы автоматически утверждать, что все претензии действительны или просрочены по сроку, а в том, чтобы проанализировать, когда потребитель фактически знал о злоупотреблении пунктом и о своём праве требовать возврат.
Критерий ЕС требует, чтобы срок исковой давности по иску о реституции соответствовал принципу эффективности Директивы 93/13/ЕЭС на несправедливых условиях в потребительских договорах. Это означает, что национальные правила не могут сделать невозможным или чрезмерно затруднительным осуществление прав, признанных законодательством ЕС.
Со своей стороны, Верховный суд придерживается такого подхода, заявив, что если банк не докажет, что потребитель знал о несправедливости положения и о своём праве предъявить иск до окончательного решения, признающего недействительность решения, срок давности по делу о возмещении не может быть оценен без дальнейших замедлений.
Поэтому при предъявлении иска о возмещении ипотечных расходов рекомендуется изучить кредитный акт, платежные документы, коммуникации с организацией и наличие или отсутствие предыдущего судебного решения, признавшего пункт недействительным.
Определение срока исковой давности согласно Суду ЕС
Верховный суд и Суд ЕС согласны по одной основной идее: иск о признании несправедливого условия недействительным из-за абсолютной недействительности не подпадает под тот же режим, что и иск о возмещении выплаченных сумм. Недействительность этого пункта может быть признана, но возврат денег может подлежать сроку исковой давности, при условии, что этот срок соответствует принципам эквивалентности и эффективности.
Принцип эквивалентности требует, чтобы действия, основанные на законодательстве ЕС, не рассматривались менее благоприятно, чем аналогичные действия, основанные на национальном праве. Принцип эффективности требует, чтобы срок и его условия не делали невозможным или чрезмерно затруднительным для потребителя осуществление своих прав.
С этой точки зрения ЕС считает, что недостаточно утверждать, что потребитель мог знать о существовании национальной судебной практики по ипотечным расходам. Позиция потребителя по отношению к банку — информационная и техническая неполноценность, поэтому нельзя автоматически предполагать, что он знал о правовых масштабах своего права на жалобу.
Следовательно, последнее выплата расходов, возникших из-за несправедливого срока, не может считаться само по себе отправной точкой срока исковой давности. Также нельзя без лишних слов предположить, что потребитель был осведомлён о применимой национальной судебной практике по тому, что по этому вопросу ранее были вынесены решения.
Этот критерий ослабил стратегию многих банков, которые отклоняли внесудебные иски на том основании, что срок возврата расходов по ипотеке уже истёк.
Какие ипотечные расходы могут быть заявлены
Жизнеспособность претензии зависит от конкретного акта, даты заключения контракта и совершенных платежей. В целом в ипотечных расходах обычно анализируются следующие понятия:
- Нотариальные сборы, когда они были наложены на потребителя в оскорбительном виде или в чрезмерной пропорции.
- Расходы по земельному реестру, особенно если они возникают из-за регистрации ипотечной гарантии в пользу кредитного лица.
- Расходы на управление, когда вмешательство было навязано или управлялось в основном в интересах банка.
- Стоимость оценки, в некоторых случаях, зависит от даты заключения контракта и применимых нормативных актов.
- Статутные проценты, если применимо, с момента неправомерной оплаты или в соответствии с применимым судебным критерием.
Не все заявления одинаковы. Поэтому перед началом судебного или внесудебного иска рекомендуется провести юридическую проверку акта и оплаченных счетов. В IN DIEM Abogados команда юристов, специализирующихся на банковском и финансовом праве , может оценить жизнеспособность иска и наличие доступной документации.
Влияние на потребителей
Решение ЕС и последующая доктрина Верховного суда обеспечивают большую защиту потребителям, особенно от ответов банков, которые автоматически отклоняют возврат средств за счёт автоматического ссылания на срок давности.
Это особенно актуально для тех, кто подписал ипотечные кредиты до июня 2019 года — даты, когда Закон 5/2019 вступил в силу. Из этого правила распределение расходов по договорам кредитования на недвижимость регулировалось более точно, передавая на кредитора значительную часть расходов, связанных с оформлением кредита.
В любом случае, наличие несправедливого термина не устраняет необходимость изучать конкретный случай. Необходимо проверить, был ли предыдущий иск, есть ли окончательное решение, какие выплаты были сделаны, какие документы хранятся и какой срок применяется в соответствии с соответствующими государственными или региональными нормативами.
Рекомендуемая документация для получения ипотечных расходов
Чтобы изучить возможный иск о нарушении ипотечных расходов, рекомендуется собрать следующие документы:
- Акт ипотечного кредита, особенно пункт, касающийся расходов, налогов и связанных с ними услуг.
- Нотариус, реестр, агентства и счета за оценку, если они ведутся.
- Подтверждение оплаты расходов, связанных с формализацией займа.
- Коммуникация с банком, включая внесудебные жалобы и полученные ответы.
- Предварительная судебная документация, если какая-либо процедура уже была инициирована или по этому пункту вынесено решение.
Если у вас нет всех документов, возможно, потребуется запросить копию в банке, нотариусе, реестре или агентстве, которое вмешалось в операцию. Этот этап документирования важен для правильной количественной оценки заявления.
Распространённые ошибки при оформлении ипотечных расходов
В таком виде жалоб рекомендуется избегать некоторых ошибок, которые могут навредить позиции потребителя:
- Отказ от претензии только потому, что ипотека устарела.
- Не сохранять или не запрашивать счета за оплаченные расходы.
- Примите банковский ответ на рецепт без юридического пересмотра конкретного случая.
- Путаю недействительность пункта с делом о возврате, так как у них другое юридическое обращение.
- Неправильно прерывание срока , когда необходимо подать внесудебный или судебный иск.
Предварительное юридическое пересмотрение позволяет оценить, есть ли основания для подачи иска, какие концепции можно запросить и какая стратегия наиболее подходяща на основе имеющихся документов.
Как могут помочь IN DIEM Abogados?
Банковское и финансовое направление IN DIEM Abogados консультирует потребителей и компании по искам, связанным с нарушениями ипотечных оговорок, расходами на формализацию, условиями по минимальной оплате, процентами по просрочке платежей, досрочной погашением и другими банковскими продуктами или условиями, которые могли привести к экономическому ущербу.
Анализ иска по ипотечным расходам требует изучения акта, применимого пункта, оплаченных счетов, ответа банка и действующей судебной практики. В зависимости от дела может быть подан предыдущий внесудебный иск или судебный иск с требованием признать пункт недействительным и возместить неправомерно уплаченные суммы.
Если иск также связан с ипотечным изъятием, досрочным сроком или другими банковскими делами, возможно, стоит рассмотреть возможную защиту при ипотечных изъятиях.
Вы можете связаться с IN DIEM Abogados, чтобы запросить первичную оценку вашего дела, лично в нашем офисе или через онлайн-юридическую консультацию. Также предоставляется круглосуточная неотложная юридическая служба , когда ситуация требует немедленного вмешательства.
- Ознакомьтесь с ипотечным договором и пунктом о расходах.
- Анализ счетов и платежных квитанций для количественной оценки требования.
- Внесудебный иск против банка, когда это уместно.
- Помощь в судебных разбирательствах с требованием о недействительности и возмещении сумм.
- Персонализированные советы на всех этапах процедуры.
Автор: Казимиро Галан Гарридо
Preguntas frecuentes sobre la reclamación de gastos hipotecarios abusivos
¿Qué son los gastos hipotecarios abusivos?
Son aquellos gastos derivados de la formalización de un préstamo hipotecario que fueron impuestos al consumidor mediante una cláusula abusiva, especialmente cuando el banco trasladó al cliente todos o casi todos los costes de la operación sin un reparto equilibrado.
¿Qué cambió con la sentencia del TJUE de 25 de enero de 2024?
La sentencia reforzó la protección del consumidor al analizar cuándo empieza a contar el plazo para reclamar la devolución de gastos hipotecarios. El TJUE señaló que no puede presumirse automáticamente que el consumidor conocía la abusividad de la cláusula y su derecho a reclamar por el simple hecho de existir jurisprudencia previa.
¿La reclamación de gastos hipotecarios puede estar prescrita?
Depende del caso concreto. No debe darse por prescrita una reclamación únicamente porque la hipoteca sea antigua. Es necesario analizar cuándo pudo conocer el consumidor la abusividad de la cláusula, si hubo reclamaciones previas, si existe sentencia firme y qué plazo resulta aplicable.
¿Es lo mismo pedir la nulidad de la cláusula que reclamar la devolución del dinero?
No. La acción para declarar la nulidad de una cláusula abusiva y la acción para reclamar la devolución de las cantidades pagadas tienen un tratamiento jurídico distinto. La devolución puede estar sujeta a plazo de prescripción, siempre que dicho plazo respete los derechos del consumidor.
¿Qué gastos hipotecarios pueden reclamarse?
Habitualmente se analizan gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría, tasación e intereses legales, según la fecha de contratación, la cláusula incluida en la escritura, las facturas abonadas y la normativa aplicable en cada momento.
¿Pueden reclamar quienes firmaron la hipoteca antes de la Ley 5/2019?
Sí, pueden tener derecho a reclamar si la escritura contiene una cláusula abusiva de gastos y se cumplen los requisitos aplicables. Las hipotecas anteriores a la Ley 5/2019 deben revisarse individualmente, ya que el reparto de gastos no siempre se ajustaba a los criterios posteriormente consolidados.
¿Qué documentación necesito para reclamar gastos hipotecarios?
Es recomendable contar con la escritura del préstamo hipotecario, las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación, los justificantes de pago, las comunicaciones con el banco y cualquier reclamación o resolución judicial previa relacionada con la cláusula de gastos.
¿Qué puedo hacer si no conservo las facturas?
Si no se conservan todas las facturas, puede intentarse obtener copia solicitándola a la entidad bancaria, la notaría, el registro de la propiedad o la gestoría que intervino en la formalización del préstamo. Esta documentación es importante para cuantificar correctamente la reclamación.
¿Puede el banco rechazar la reclamación alegando prescripción?
Sí, algunas entidades pueden oponerse alegando que el plazo ha transcurrido. Sin embargo, esa respuesta no debe aceptarse automáticamente sin revisar el caso concreto, ya que el criterio europeo exige valorar el conocimiento efectivo del consumidor y la compatibilidad del plazo con el principio de efectividad.
¿Conviene reclamar primero al banco antes de acudir al juzgado?
En muchos casos puede ser recomendable formular una reclamación extrajudicial previa frente a la entidad bancaria. Esta vía permite dejar constancia de la reclamación, intentar una solución amistosa y preparar la estrategia jurídica en caso de que sea necesario acudir posteriormente a los tribunales.
¿Por qué es importante contar con asesoramiento jurídico?
Porque cada reclamación depende de la escritura, la fecha del préstamo, los gastos abonados, la documentación disponible, las reclamaciones previas y la jurisprudencia aplicable. Un abogado especializado puede valorar la viabilidad de la reclamación y determinar qué cantidades pueden solicitarse.
Юристы, которые являются экспертами по нарушениям ипотечных условий: Малага, Марбелья, Севилья, Мадрид, Лас-Пальмас-де-Гран-Канария, Альмерия, Уэльва…
IN DIEM Абогадос имеет опыт в области банковского и финансового права, предоставляя консультации по искам, связанным с нарушениями оговорок, ипотечными расходами, минимальными условиями, изъятями взыскания и сложными банковскими продуктами.
Фирма ведёт дела в различных городах, включая Севилью, Мадрид, Лас-Пальмас-де-Гран-Канария, Малагу, Уэльву, Марбелью, Эстепону и другие части страны, сочетая личное общение и онлайн-поддержку, когда клиенту это нужно.
Мы готовы оценить ваш случай. Вы можете связаться с IN DIEM Abogados по телефону (+34) 901 900 071. В экстренных случаях вы можете воспользоваться круглосуточным номером юридического экстренного телефона: (+34) 610 667 452.
Знаете ли вы, что в IN DIEM Abogados есть онлайн-сервис и срочная служба?
Мы предлагаем возможность получения помощи по видеозвонку, видеоконференции или телефону, в зависимости от предпочтений клиента и потребностей конкретного вопроса. Эта услуга дополняется электронной почтой, что облегчает анализ и доставку документов без необходимости поездки.
Кроме того, у нас есть срочные и круглосуточные услуги для наших компаний, включая национальные и международные подрядные операции.
Что-нибудь ещё о юристах IN DIEM? Оставляем вам это короткое презентационное видео…
Для некоторых признаний мы оставляем вам эту ссылку.
Вы найдёте нас в Севилье, Мадриде, Лас-Пальмас-де-Гран-Канария, Малага, Уэльве, Пунта-Умбрии, Томаресе, Кориа-дель-Рио, Дос-Эрманас, Майрена-дель-Алькор, Эстепоне, Марбелье и Майрена-дель-Альхарафе. Будет приятно помочь вам.
