WICHTIG: Dieser Artikel analysiert die Verlängerung der Fristen für die Geltendmachung missbräuchlicher Hypothekenkosten gemäß dem zum Zeitpunkt seiner Veröffentlichung geltenden Rechtsrahmen. Derzeit muss jeder Anspruch gemäß dem konkreten Fall, der Hypothekenurkunde, der Zahlungsunterlagen, der Richtlinie 93/13/EWG, Gesetz 5/2019 vom 15. März sowie der geltenden Rechtsprechung des EuGH und des Obersten Gerichtshofs zur Verjährung der Restitutionsklage überprüft werden.
Verlängerung der Fristen zur Geltendmachung missbräuchlicher Hypothekenkosten
Das Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Union vom 25. Januar 2024 führte zu einer wesentlichen Änderung der Analyse der Verjährungsfristen, sodass Verbraucher von den Banken die Rückerstattung bestimmter Hypothekenkosten verlangen können, die aufgrund einer als unfair erklärten Klausel gezahlt wurden.
Dieses Problem betrifft insbesondere Verbraucher, die vor Inkrafttreten des Gesetzes 5/2019 vom 15. März Hypothekendarlehen unterschrieben haben, das die Verteilung der Ausgaben bei Hypothekenverträgen erheblich veränderte.
In diesem Artikel analysieren wir den Ursprung des Konflikts, die Kriterien des EuGH, die anschließende Position des Obersten Gerichtshofs und was Verbraucher, die Notar, Standesamt, Agentur oder andere Konzepte im Zusammenhang mit der Formalisierung des Hypothekendarlehens beanspruchen wollen, berücksichtigen sollten.
Hintergrund und rechtlicher Kontext
Das Problem hat seinen Ursprung in mehreren Forderungen von Verbrauchern gegen verschiedene Banken, die die Rückerstattung der mit der Formalisierung der Hypothekendarlehen verbundenen Kosten fordern. Diese Ansprüche beruhten auf Klauseln, die dem Kunden die Zahlung aller oder fast aller Kosten für die Einrichtung der Hypothek vorschrieben.
Das Provinzgericht von Barcelona verwies im Dezember 2021 mehrere Fragen an den EuGH zur vorläufigen Entscheidung, in dem diskutiert wurde, ob die Klage zur Rückerstattung dieser Beträge als verjährt angesehen werden könne. Zu den von diesen Rechtsstreitigkeiten betroffenen Unternehmen gehörten Banken wie Caixabank, BBVA, Banco Santander und Banco Sabadell.
Die Debatte konzentrierte sich nicht nur darauf, ob die Klausel missbräuchlich war, sondern auch darauf, wann die Frist zur Forderung der Rückgabe der gezahlten Beträge zu zählen beginnen sollte. Diese Unterscheidung ist wesentlich: Die Klage zur Nichtigstellung einer unfairen Klausel unterliegt einem anderen Regime als die Klage zur Rückforderung der ungebührlich gezahlten Beträge.
Im Januar 2016 erklärte der Oberste Gerichtshof bereits die Klausel, die dem Verbraucher die wahllose Zahlung aller aus der Satzung des Hypothekendarlehens resultierenden Kosten vorschrieb. In der Folge begann die Rechtsprechung zu bestimmen, welche Konzepte geltend gemacht werden konnten und in welchem Anteil. Die europäische Rechtsprechung bestärkte jedoch die Idee, dass dem Verbraucher aufgrund einer zu rigiden Auslegung der Verjährungsfrist nicht sein Recht auf Beschwerden beraubt werden könne.
Aktualisierung 2026: Aktueller Status des Anspruchs
Derzeit ist der entscheidende Punkt nicht, automatisch festzustellen, dass alle Ansprüche gültig oder verjährt sind, sondern zu analysieren, wann der Verbraucher effektive Kenntnis von der Missbrauch der Klausel und seinem Recht auf Rückerstattung hatte.
Das Kriterium des EuGH verlangt, dass die Verjährungsfrist für die Restitutionsmaßnahme dem Prinzip der Wirksamkeit der Richtlinie 93/13/EWG in Bezug auf unlautere Bedingungen in Verbraucherverträgen entspricht. Das bedeutet, dass nationale Regeln es nicht unmöglich oder übermäßig schwierig machen dürfen, die vom EU-Recht anerkannten Rechte auszuüben.
Der Oberste Gerichtshof hat diesen Ansatz gewählt, indem er feststellt, dass, wenn die Bank nicht nachweist, dass der Verbraucher sich der Unfairness der Klausel bewusst war und sein Recht auf Forderung vor dem endgültigen Urteil, das die Nichtigkeit des Urteils erklärt, die Verjährungsfrist der Rückerstattungsklage nicht ohne weitere Verzögerung festgesetzt werden kann.
Daher ist es im Falle eines Anspruchs auf Hypothekenkosten ratsam, die Darlehensurkunde, die Zahlungsunterlagen, die Kommunikation mit der Einheit sowie das Vorliegen einer früheren gerichtlichen Entscheidung, die die Nichtigkeit der Klausel erklärt hat, zu überprüfen.
Festlegung der Verjährungsfrist gemäß dem EuGH
Der Oberste Gerichtshof und der EuGH sind sich auf eine Grundidee einig: Die Klage auf die Nichtigkeit einer unfairen Klausel aufgrund absoluter Nichtigkeit unterliegt nicht dem gleichen Regime wie die Klage auf die Rückerstattung der gezahlten Beträge. Die Nichtigkeit der Klausel kann erklärt werden, aber die Rückgabe des Geldes kann einer Verjährungsfrist unterliegen, sofern diese Frist mit den Grundsätzen von Äquivalenz und Wirksamkeit vereinbar ist.
Das Äquivalenzprinzip verlangt, dass Handlungen, die auf EU-Recht beruhen, nicht weniger günstig behandelt werden sollten als ähnliche Handlungen auf Grundlage des nationalen Rechts. Das Prinzip der Wirksamkeit verlangt, dass der Begriff und seine Bedingungen es dem Verbraucher nicht unmöglich oder übermäßig schwierig machen, seine Rechte auszuüben.
Aus dieser Perspektive hält der EuGH es nicht ausreichend zu sagen, dass der Verbraucher von der Existenz nationaler Rechtsprechung zu Hypothekenkosten hätte wissen können. Die Position des Verbrauchers gegenüber der Bank ist eine von Informations- und technischer Unterlegenheit, sodass nicht automatisch angenommen werden kann, dass er sich des rechtlichen Umfangs seines Beschwerderechts bewusst war.
Folglich kann die letzte Zahlung der aus der unfairen Klausel resultierenden Kosten an sich nicht als Ausgangspunkt der Verjährungsfrist betrachtet werden. Ebenso kann nicht ohne weitere Umschweife angenommen werden, dass der Verbraucher die geltende nationale Rechtsprechung kannte, da es frühere Urteile zu diesem Thema gab.
Dieses Kriterium hat die Strategie vieler Banken geschwächt, die außergerichtliche Ansprüche mit der Begründung abgelehnt hatten, dass die Frist für die Rückerstattung der Hypothekenkosten bereits abgelaufen sei.
Welche Hypothekenkosten geltend gemacht werden können
Die Tragfähigkeit des Anspruchs hängt von der konkreten Urkunde, dem Vertragsdatum und den geleisteten Zahlungen ab. Im Allgemeinen werden die folgenden Konzepte üblicherweise in Hypothekenansprüchen analysiert:
- Notargebühren, wenn sie dem Verbraucher in missbräuchlicher Weise oder in übermäßigem Maße auferlegt wurden.
- Die Kosten für das Grundbuch, insbesondere wenn sie aus der Registrierung der Hypothekenbürgschaft zugunsten der Kreditgeberin entstehen.
- Verwaltungskosten, wenn die Intervention im Hauptinteresse der Bank durchgesetzt oder verwaltet wurde.
- Die Bewertungskosten sind in bestimmten Fällen abhängig vom Vertragsdatum und den geltenden Vorschriften.
- Gesetzliche Zinsen, sofern anwendbar, ab dem Zeitpunkt der ungerechtfertigten Zahlung oder gemäß dem geltenden gerichtlichen Kriterium.
Nicht alle Ansprüche sind identisch. Daher ist es ratsam, bevor eine gerichtliche oder außergerichtliche Maßnahme eingeleitet wird, eine rechtliche Überprüfung der Urkunde und der bezahlten Rechnungen durchzuführen. Bei IN DIEM Abogados kann das auf Bank- und Finanzrecht spezialisierte Anwaltsteam die Zulässigkeit des Anspruchs und die verfügbaren Unterlagen bewerten.
Auswirkungen auf Verbraucher
Die Entscheidung des EuGH und die anschließende Doktrin des Obersten Gerichtshofs bieten Verbrauchern einen besseren Schutz, insbesondere gegen Antworten der Bank, die die Rückerstattung durch automatische Anwendung der Verjährungsfrist ablehnen.
Dies gilt besonders für diejenigen, die vor Juni 2019, dem Inkrafttreten von Gesetz 5/2019, Hypothekendarlehen unterschrieben haben. Aus dieser Regel heraus wurde die Verteilung der Ausgaben in Immobilienkreditverträgen präziser geregelt, wobei ein erheblicher Teil der mit der Formalisierung des Darlehens verbundenen Kosten an den Kreditgeber übertragen wurde.
In jedem Fall beseitigt das Vorhandensein einer unfairen Klausel nicht die Notwendigkeit, den konkreten Fall zu studieren. Es wird notwendig sein zu prüfen, ob es einen früheren Anspruch gab, ob ein endgültiges Urteil vorliegt, welche Zahlungen geleistet wurden, welche Dokumente aufbewahrt werden und welcher Zeitraum gemäß den entsprechenden staatlichen oder regionalen Vorschriften anwendbar ist.
Empfohlene Unterlagen zur Geltendmachung von Hypothekenkosten
Um einen möglichen Anspruch auf missbräuchliche Hypothekenkosten zu prüfen, ist es ratsam, folgende Unterlagen zu sammeln:
- Die Urkunde des Hypothekendarlehens, insbesondere die Klausel bezüglich Ausgaben, Steuern und damit verbundener Dienstleistungen.
- Notar-, Standebuch-, Agentur- und Bewertungsrechnungen, falls diese aufbewahrt werden.
- Nachweis über die Zahlung der mit der Formalisierung des Darlehens verbundenen Ausgaben.
- Kommunikation mit der Bank, einschließlich außergerichtlicher Beschwerden und eingegangener Antworten.
- Vorherige gerichtliche Dokumente, falls bereits ein Verfahren eingeleitet wurde oder ein Urteil über die Klausel vorliegt.
Wenn Sie nicht alle Unterlagen haben, kann es notwendig sein, eine Kopie von der Bank, dem Notar, dem Standesamt oder der Behörde anzufordern, die in die Operation eingegriffen haben. Diese dokumentarische Phase ist wichtig, um die Behauptung korrekt zu quantifizieren.
Häufige Fehler bei der Geltendmachung von Hypothekenkosten
Bei dieser Art von Beschwerde ist es ratsam, einige Fehler zu vermeiden, die die Stellung des Verbrauchers beeinträchtigen können:
- Den Anspruch aufzugeben , nur weil die Hypothek alt ist.
- Die Rechnungen für die bezahlten Ausgaben nicht behalten oder nicht angefordert .
- Akzeptieren Sie eine verschreibungspflichtige Antwort der Bank ohne rechtliche Überprüfung des jeweiligen Falls.
- Ich verwechsle die Nichtigkeit der Klausel mit der Rückerstattungsklage, da sie eine andere rechtliche Behandlung haben.
- Die Frist wird nicht korrekt unterbrochen , wenn es notwendig ist, eine außergerichtliche oder gerichtliche Klage einzureichen.
Eine vorherige rechtliche Überprüfung ermöglicht es uns, zu beurteilen, ob es eine Grundlage für einen Anspruch gibt, welche Konzepte angefordert werden können und welche Strategie basierend auf den verfügbaren Unterlagen am geeignetsten ist.
Wie kann Ihnen IN DIEM Abogados helfen?
Der Bereich Banking and Finance von IN DIEM Abogados berät Verbraucher und Unternehmen bei Ansprüchen im Zusammenhang mit missbräuchlichen Hypothekenklauseln, Formalisierungskosten, Mindestzinsen, verspäteten Zinsen, vorzeitiger Fälligkeit und anderen Bankprodukten oder -bedingungen, die wirtschaftlichen Schaden verursacht haben könnten.
Die Analyse eines Anspruchs auf Hypothekenkosten erfordert die Untersuchung der Urkunde, der anwendbaren Klausel, der bezahlten Rechnungen, der Antwort der Bank und der aktuellen Rechtsprechung. Je nach Fall kann eine vorherige außergerichtliche Klage oder eine Klage eingereicht werden, um die Nichtigkeit der Klausel und die Rückgabe der ungerechtfertigten Beträge zu beantragen.
Wenn der Anspruch auch mit einer Hypothekenzwangsvollstreckung, vorzeitiger Fälligkeit oder anderen Bankmaßnahmen zusammenhängt, kann es ratsam sein, die mögliche Verteidigung bei Hypothekenzwangsvollstreckungen zu prüfen.
Sie können IN DIEM Abogados kontaktieren, um eine Erstbewertung Ihres Falls persönlich in unseren Büros oder über Online-Rechtsberatung anzufordern. Sie bietet außerdem 24-Stunden-Notfall-Rechtsdienstleistungen an, wenn die Situation sofortige Aufmerksamkeit erfordert.
- Überprüfung der Hypothekenurkunde und der Spesenklausel.
- Analyse von Rechnungen und Zahlungsbelegen zur Quantifizierung des Anspruchs.
- Außergerichtliche Klage gegen die Bank, wenn angebracht.
- Unterstützung bei rechtlichen Verfahren zur Forderung um Nullifizierung und Rückgabe von Beträgen.
- Persönliche Beratung während aller Phasen des Verfahrens.
Autor: Casimiro Galán Garrido
Preguntas frecuentes sobre la reclamación de gastos hipotecarios abusivos
¿Qué son los gastos hipotecarios abusivos?
Son aquellos gastos derivados de la formalización de un préstamo hipotecario que fueron impuestos al consumidor mediante una cláusula abusiva, especialmente cuando el banco trasladó al cliente todos o casi todos los costes de la operación sin un reparto equilibrado.
¿Qué cambió con la sentencia del TJUE de 25 de enero de 2024?
La sentencia reforzó la protección del consumidor al analizar cuándo empieza a contar el plazo para reclamar la devolución de gastos hipotecarios. El TJUE señaló que no puede presumirse automáticamente que el consumidor conocía la abusividad de la cláusula y su derecho a reclamar por el simple hecho de existir jurisprudencia previa.
¿La reclamación de gastos hipotecarios puede estar prescrita?
Depende del caso concreto. No debe darse por prescrita una reclamación únicamente porque la hipoteca sea antigua. Es necesario analizar cuándo pudo conocer el consumidor la abusividad de la cláusula, si hubo reclamaciones previas, si existe sentencia firme y qué plazo resulta aplicable.
¿Es lo mismo pedir la nulidad de la cláusula que reclamar la devolución del dinero?
No. La acción para declarar la nulidad de una cláusula abusiva y la acción para reclamar la devolución de las cantidades pagadas tienen un tratamiento jurídico distinto. La devolución puede estar sujeta a plazo de prescripción, siempre que dicho plazo respete los derechos del consumidor.
¿Qué gastos hipotecarios pueden reclamarse?
Habitualmente se analizan gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría, tasación e intereses legales, según la fecha de contratación, la cláusula incluida en la escritura, las facturas abonadas y la normativa aplicable en cada momento.
¿Pueden reclamar quienes firmaron la hipoteca antes de la Ley 5/2019?
Sí, pueden tener derecho a reclamar si la escritura contiene una cláusula abusiva de gastos y se cumplen los requisitos aplicables. Las hipotecas anteriores a la Ley 5/2019 deben revisarse individualmente, ya que el reparto de gastos no siempre se ajustaba a los criterios posteriormente consolidados.
¿Qué documentación necesito para reclamar gastos hipotecarios?
Es recomendable contar con la escritura del préstamo hipotecario, las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación, los justificantes de pago, las comunicaciones con el banco y cualquier reclamación o resolución judicial previa relacionada con la cláusula de gastos.
¿Qué puedo hacer si no conservo las facturas?
Si no se conservan todas las facturas, puede intentarse obtener copia solicitándola a la entidad bancaria, la notaría, el registro de la propiedad o la gestoría que intervino en la formalización del préstamo. Esta documentación es importante para cuantificar correctamente la reclamación.
¿Puede el banco rechazar la reclamación alegando prescripción?
Sí, algunas entidades pueden oponerse alegando que el plazo ha transcurrido. Sin embargo, esa respuesta no debe aceptarse automáticamente sin revisar el caso concreto, ya que el criterio europeo exige valorar el conocimiento efectivo del consumidor y la compatibilidad del plazo con el principio de efectividad.
¿Conviene reclamar primero al banco antes de acudir al juzgado?
En muchos casos puede ser recomendable formular una reclamación extrajudicial previa frente a la entidad bancaria. Esta vía permite dejar constancia de la reclamación, intentar una solución amistosa y preparar la estrategia jurídica en caso de que sea necesario acudir posteriormente a los tribunales.
¿Por qué es importante contar con asesoramiento jurídico?
Porque cada reclamación depende de la escritura, la fecha del préstamo, los gastos abonados, la documentación disponible, las reclamaciones previas y la jurisprudencia aplicable. Un abogado especializado puede valorar la viabilidad de la reclamación y determinar qué cantidades pueden solicitarse.
Anwälte, die Experten für missbräuchliche Hypothekenklauseln sind: Malaga, Marbella, Sevilla, Madrid, Las Palmas de Gran Canarias, Almería, Huelva…
IN DIEM verfügt Abogados über Erfahrung im Bereich Bank- und Finanzrecht und berät bei Ansprüchen im Zusammenhang mit missbräuchlichen Klauseln, Hypothekenkosten, Bodenklauseln, Zwangsvollstreckungen und komplexen Bankprodukten.
Die Kanzlei bearbeitet Angelegenheiten in verschiedenen Städten, darunter Sevilla, Madrid, Las Palmas de Gran Canaria, Malaga, Huelva, Marbella, Estepona und andere Teile des Landes, wobei sie persönliche Betreuung und Online-Unterstützung kombiniert, wenn der Kunde dies benötigt.
Wir stehen Ihnen zur Verfügung, Ihren Fall zu begutachten. Sie können IN DIEM Abogados telefonisch (+34) 901 900 071 kontaktieren. Für dringende Situationen können Sie die 24-Stunden-Notfalltelefonnummer nutzen: (+34) 610 667 452.
Wusstest du, dass IN DIEM Abogados einen Online-Service und einen Notfalldienst hat?
Wir bieten die Möglichkeit, Unterstützung per Videoanruf, Videokonferenz oder Telefon zu erhalten, je nach den Vorlieben des Kunden und den jeweiligen Bedürfnissen. Dieser Service wird durch E-Mail-Kommunikation ergänzt, die die Analyse und Zustellung von Dokumenten erleichtert, ohne dass man reisen muss.
Ebenso bieten wir dringende und 24-Stunden-Dienste für unsere Unternehmen zur Verfügung, die nationale und internationale Vertragsaktivitäten abdecken.
Gibt es sonst noch etwas über IN-DIEM-Anwälte? Wir verlassen Sie mit diesem kurzen Präsentationsvideo…
Für einige Anerkennungen hinterlassen wir Ihnen diesen Link.
Sie finden uns in Sevilla, Madrid, Las Palmas de Gran Canaria, Malaga, Huelva, Punta Umbria, Tomares, Coria del Rio, Dos Hermanas, Mairena del Alcor, Estepona, Marbella und Mairena del Aljarafe. Es wird mir eine Freude sein, Ihnen zu helfen.
