ВАЖНО: в этой статье анализируется дело, разрешённое в соответствии с договорной, нормативной и юриспруденциальной базой, применяемой на момент публикации. В настоящее время претензии по авансовым выплатам при покупке и продаже дома должны анализироваться в соответствии с подписанным договором, потребительскими правилами, Гражданским кодексом, действующей судебной практикой и, где применимо, Первой дополнительной нормой Закона 38/1999 от 5 ноября о строительном планировании, изменённого Законом 20/2015 от 14 июля. Любые претензии против застройщика, гаранта, страховщика или финансового учреждения должны быть рассмотрены в соответствии с обстоятельствами конкретного дела и действующими на момент сделки нормативными актами.
Анхель Хосе Дель Пино Ибаньес, юрист IN DIEM Abogados, добился полностью благоприятного решения в Верховном суде, по которому застройщик был приговорён вернуть паре 30 580,44 евро , заранее оплаченных в рамках сделки по покупке-продаже дома.
Конфликт возник из-за того, что покупатели не могли суброгировать себя по ипотечному кредиту, оформленному застройщиком. Из этой ситуации застройщик в единостороннем порядке расторг контракт и попытался применить решительное условие, предусматривающее потерю выплаченных по счету сумм.
Это решение соответствует решению Верховного суда Первой палаты No 291/2016 от 4 мая, вынесенному в кассационной апелляции No 992/2014. Решение можно найти в официальной поисковой системе CENDOJ Генерального совета судебной власти с идентификатором ECLI: ES:TS:2016:1896 или ROJ: STS 1896/2016.
Процедура основывалась на договоре продажи дома, подписанном 16 декабря 2008 года. Покупатели требовали расторжения контракта и возврата уплаченных по счету сумм, понимая, что операцию нельзя сорвать в их ущерб, если сам контракт предусматривает суброгацию ипотечного кредита застройщика.
Суброгация ипотеки как центральный момент дела
Одним из решающих элементов спора была договорная статья, касающаяся соглашения о взятии ипотеки покупателем. В этом соглашении было указано, что кредитное учреждение разрешило суброгацию покупателя по ипотечному кредиту, оформленному застройщиком.
«Изучив содержание договора и его исполнение каждой из сторон, покупатели никоим образом не могут нести ответственность за его невыполнение, поскольку достаточно прочитать его, чтобы убедиться, что в разделе «Соглашение о принятии ипотеки покупателем» указано, что «Продавец заявляет, что кредитное учреждение разрешило суброгацию Покупателя …», ”.
Актуальность этой цитаты заключается в том, что сам контракт основан на наличии разрешения на суброгацию ипотеки. По этой причине Верховный суд понял, что неудача операции нельзя автоматически приписывать покупателям, когда данная суброгация была окончательно отклонена банком.
Решительное состояние и возврат доставленных сумм
Застройщик намеревался применить в ущерб покупателям явное решительное условие, согласно которому, в случае неуплаты, договор расторгается с потерей выплаченных в виде компенсации.
Однако Верховный суд исключил, что такое условие может действовать против покупателей, считая, что неудача при продаже не была вызвана ими:
«Однако, после того как суброгация была отклонена банком, ответчик потребовал от покупателей запросить другое финансирование для выполнения своих платежных обязательств, и, учитывая невозможность сделать это и осуществить согласованные выплаты, продавец в единостороннем порядке расторг договор, сообщив об этом покупателям.
Отсюда следует, что последний ни в коем случае не может быть привлечен к ответственности за неудачу сделки, и «явное решительное условие», установленное продавцом, согласно которому в случае неуплаты договор расторгается, покупатель теряет выплаченные до этого суммы в виде компенсации, не применяется в ущерб. следовательно, без необходимости рассматривать предполагаемую несправедливость такой оговорки, на которую ссылалась первая основания апелляции, она не может быть применена, и суммы, уплаченные покупателями в качестве части цены, плюс соответствующие проценты должны быть возменены.»
Таким образом, решение не ограничивалось приказом о возврате поставленных сумм, а объясняло, почему не было уместно возлагать на покупателей экономические последствия неудачной сделки по причинам, которые нельзя было им объяснить.
Расторжение контракта и возврат поставленных сумм
Решение подтвердило апелляцию, аннулировало решение провинциального суда Севильи и объявило договор купли-продажи, подписанный между сторонами, аннулирован.
Также был приговорён застройщика вернуть покупателям сумму в 30 580,44 евро плюс соответствующие юридические интересы. Он также возложил на застройщика расходы, понесённые в первой инстанции, а также расходы, возникшие в результате апелляции.
Дело особенно актуально, поскольку оно различает наличие договорного расторжения и возможность возложить на покупателей экономические последствия этого прекращения. Не каждое разочарование при продаже позволяет автоматически наложить штраф или удержать суммы, уплаченные по счету.
Важность договора при покупке и продаже дома
Это дело подчёркивает важность тщательного пересмотра договоров купли-продажи жилья, особенно когда операция зависит от ипотечного финансирования, суброгации в кредите застройщика или предоставления авансов.
Пункты, касающиеся платежей, финансирования, суброгации ипотеки, решительных условий, штрафов и возврата сумм, должны быть проанализированы перед подписанием. Неточная или несбалансированная формулировка может привести к последующим конфликтам между покупателем и застройщиком.
В сделках с недвижимостью договор не следует рассматривать как простую формальность. Это документ, который определяет обязательства сторон, распределяет риски и определяет юридические последствия, если продажа не будет завершена.
Иск о авансах против застройщиков
Если продажа дома не завершается успешно, может возникнуть право требовать выплаченные суммы. Жизнеспособность требования зависит от различных факторов: содержания договора, причины расторжения, поведения каждой стороны, наличия гарантии или страховки, состояния работ, передачи имущества и применимых к делу нормативных актов.
В некоторых случаях иск может быть направлен против застройщика. В других случаях также анализируется возможная ответственность гарантов, страховщиков или финансовых учреждений, особенно когда речь идёт о суммах авансов при строительстве и продаже домов.
Поэтому каждый случай должен оцениваться индивидуально. Недостаточно доказать наличие авансов: необходимо проанализировать, почему операция была сорвана, какие обязательства взяла на себя каждая сторона и какие гарантии существовали для защиты покупателя.
История успеха в защите интересов покупателей жилья
Решение, вынесённое Верховным судом, позволило взыскать суммы, предоставленные покупателями, и избежать применения положения о прекращении договора, которое в данных обстоятельствах дела не могло действовать в их ущерб.
Для IN DIEM Abogados такой тип процедуры требует строгой гражданской и договорной стратегии, особенно при обсуждении соответствующих сумм, договорных условий, ипотечного финансирования и ответственности застройщика.
Правовая защита в этих вопросах должна основываться на анализе договора, платежной документации, коммуникации между сторонами, вмешательстве финансового учреждения, положения имущества и существующей правовой истории.
Preguntas frecuentes sobre devolución de anticipos en compraventa de vivienda
¿Se pueden reclamar los anticipos entregados a una promotora?
Sí. En determinados supuestos, el comprador puede reclamar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta si la compraventa no llega a completarse y la frustración de la operación no le resulta imputable. Para valorar la viabilidad de la reclamación es necesario revisar el contrato, las comunicaciones entre las partes, los pagos realizados y la causa concreta de la resolución.
¿Qué ocurre si el comprador no puede subrogarse en el préstamo hipotecario de la promotora?
Debe analizarse el contenido del contrato y las circunstancias del caso. Si el contrato partía de que la entidad financiera había autorizado la subrogación y esta fue posteriormente rechazada por causa no imputable al comprador, puede discutirse que la promotora pueda resolver el contrato con pérdida de las cantidades entregadas.
¿La promotora puede quedarse con las cantidades entregadas a cuenta?
No siempre. La promotora solo podrá retener cantidades si existe una base contractual y legal suficiente. Si la resolución de la compraventa no se debe a un incumplimiento imputable al comprador, puede resultar improcedente aplicar una penalización o una condición resolutoria que implique la pérdida de los anticipos.
¿Qué documentos conviene revisar antes de reclamar la devolución de anticipos?
Conviene revisar el contrato de compraventa, los justificantes de pago, las comunicaciones con la promotora, la documentación bancaria, las cláusulas sobre financiación o subrogación hipotecaria, las garantías entregadas y cualquier requerimiento de pago o resolución contractual.
¿Puede reclamarse la devolución de cantidades aunque exista una condición resolutoria?
Sí, puede ser posible. La existencia de una condición resolutoria no significa que pueda aplicarse automáticamente contra el comprador. Debe analizarse si hubo incumplimiento imputable, si la cláusula es aplicable al caso concreto y si procede o no la devolución de las cantidades satisfechas.
¿Puede reclamarse también frente a una entidad avalista, aseguradora o financiera?
En algunos casos sí. Cuando existen cantidades anticipadas en la compra de vivienda, puede ser necesario analizar si había aval, seguro de caución u otra garantía, así como la eventual responsabilidad de entidades financieras o aseguradoras. La viabilidad dependerá de la normativa aplicable y de la documentación concreta de la operación.
Эксперты по претензиям по авансовой оплате, продаже жилья и конфликтам с застройщиками
В IN DIEM Abogados мы предоставляем юридические консультации и защиту покупателям, физическим лицам, компаниям и профессионалам в процессах, связанных с продажей и покупкой жилья, возвратом первоначальных взносов, договорами на недвижимость, конфликтами с застройщиками и гражданскими исками.
Наша команда вмешивается в дела, требующие строгой договорной и процедурной оценки, особенно когда есть выплаченные суммы, ипотечное финансирование, суброгация кредитов застройщика, оговорки о прекращении или дефолты, связанные с сделкой с недвижимостью.
- Подайте заявку на авансовые суммы при продаже жилья.
- Защита от застройщиков за нарушение контракта или его расторжение.
- Анализ положений о прекращении контракта, штрафов и потерь выплаченных сумм.
- Советы по суброгации ипотеки и финансированию, связанному с продажей.
- Гражданские и иски по недвижимости в судах и трибуналах.
Если вам нужно заявить о сумме, оплаченной за покупку дома, или проверить контракт, подписанный с застройщиком, вы можете связаться с нашей командой для получения первоначальной юридической оценки.
Лично, онлайн и срочное внимание. Круглосуточная поддержка.
IN DIEM Abogados предоставляет личную, онлайн и срочную юридическую помощь из своих офисов в Мадриде, Севилье, Малаге, Марбелье, Эстепоне, Лас-Пальмас-де-Гран-Канария, Альмерии и Уэльве, предоставляя покрытие клиентам по всей территории страны.
В фирме работает междисциплинарная команда, состоящая из специализированных юристов и специалистов с опытом в судебной, налоговой, коммерческой, технологической, уголовной, гражданской и административной сферах, что позволяет рассматривать каждый вопрос с технической, стратегической и практической точки зрения.
Кроме того, IN DIEM Abogados оказывает срочное внимание, когда характер дела требует немедленного реагирования или быстрой первой оценки дела.
Хотите узнать больше о юристах IN Diem? Оставляем вам это короткое презентационное видео…
Для некоторых признаний мы оставляем вам эту ссылку.
Вы найдёте нас в Севилье, Мадриде, Лас-Пальмас-де-Гран-Канария, Малага, Томаресе, Кориа-дель-Рио, Дос-Эрманас, Майрена-дель-Алькор, Эстепоне, Марбелье и Майрена-дель-Альхарафе. Будет приятно помочь вам.
