Аренда туристических квартир, домов или их частей часто вызывает сомнения относительно НДС. Основной вопрос зависит не только от того, рекламируется ли объект на туристической платформе, срок пребывания или наличие административной лицензии, но и от того, ограничивается ли арендодатель доступностью объекта для пользователя или, кроме того, предоставляет услуги, типичные для гостиничной индустрии.
Эта публикация была основана на обязательной консультации V1781-17 от 10 июля 2017 года, касающейся аренды квартир, жилых домов или их частей без предоставления услуг, типичных для гостиничной индустрии. Консультация по-прежнему является полезным фоном, но стоит обновить её объяснение, чтобы владельцы, управляющие туристическими апартаментами, инвесторы в недвижимость и компании сектора могли более чётко различать, когда аренда подлежит НДС, а когда она может быть подлежащей, а не освобождения от НДС.
Регламент должен анализироваться на основе Закона 37/1992 о налоге на добавленную стоимость, особенно его статьи 20.1.23º, а также критериев, опубликованных Налоговым агентством по аренде туристических квартир и НДС.
La mera cesión del inmueble, sin servicios hoteleros, puede estar sujeta y exenta de IVA.
Recepción, limpieza periódica, cambio de ropa, lavandería o restauración pueden hacerla no exenta.
Debe revisarse si hay uso real como vivienda, alquiler a empresa o explotación por terceros.
Conviene revisar contratos, anuncios, servicios incluidos, facturas y condiciones de reserva.
Обновление 2026 года: почему по-прежнему важно различать, есть ли гостиничные услуги
В 2026 году различие между туристической арендой без гостиничных услуг и предоставлением услуг по размещению остаётся решающим. Налоговое агентство по аренде туристических апартаментов и НДС придерживается критерия, согласно которому аренда туристического жилья, в которых арендодатель не предоставляет типичные услуги гостиничной индустрии, освобождаются от НДС без ущерба для их подчинения другим налогам, которые могут применяться.
С другой стороны, когда услуги, типичные для гостиничной индустрии, предоставляются вместе с размещением, аренда туристической квартиры больше не освобождается от НДС и должна облагаться налогом как услуга проживания в соответствии с сниженной ставкой, предусмотренной для некоторых гостиничных услуг в статье 91.1.2.2 Закона о НДС.
Это различие имеет релевантное практическое влияние: оно влияет на выставление счетов, обязательство взимать НДС, вычет входных налогов, налоговый режим в НДС и способ организации контрактов и документов по недвижимости. Поэтому перед началом или изменением туристической аренды рекомендуется изучить реальную модель работы и не ограничиваться используемым коммерческим названием.
Когда аренда квартир или жилых домов освобождена от НДС
Статья 20.1.23 Закона о НДС освобождает определённые договоры аренды, объектом которых являются здания или их части, предназначенные исключительно для жилищного строительства. В сфере туристических апартаментов Налоговое агентство по НДС на туристические апартаменты уточняет, что, хотя арендующие туристическое жильё имеют статус предпринимателя для целей НДС, аренда может подлежать НДС и освобождению от него, если услуги, типичные для гостиничной индустрии, не предоставляются.
Это может произойти, например, когда владелец или управляющий ограничивается передачей права пользования квартирой, жилым помещением или его частью на определённый срок, не организуя предоставление жилья, сопоставимого с отелем. В таких случаях операция не включает взимание НДС, хотя может иметь другие фискальные, переписные, региональные или муниципальные последствия, которые необходимо анализировать отдельно.
1. Простое обеспечение жилья
Существует простое оформление недвижимости , когда арендодатель сдаёт её для пользования арендатором, не предоставляя дополнительных услуг, типичных для проживания в отеле. Может быть передача ключей, первичная или окончательная уборка, смена белья при входе или выходе, а также своевременная помощь при ремонте, не обязательно превращая операцию в гостиничный сервис.
2. Аренда туристических квартир без гостиничных услуг
Туристическая аренда без гостиничных услуг может быть предназначена для временного проживания, отпуска или использования, отличного от постоянного проживания. Тем не менее, с точки зрения НДС, важно то, что типичные услуги по размещению не предоставляются. Налоговое ведомство по НДС на туристические апартаменты прямо заявляет, что эти договоры аренды освобождаются, если они не включают дополнительные услуги, типичные для гостиничной индустрии.
3. Аренда с собственными услугами гостеприимства
Когда арендодатель предоставляет услуги, типичные для гостиничной индустрии, аренда больше не рассматривается как простая передача права пользования недвижимостью. В данном случае сделка близка к услуге проживания и подлежит НДС, а не освобождается от него, при условии применения соответствующей ставки в соответствии с НДС и действующими административными критериями.
4. Аренда за пользование, отличное от жилья
Туристическая аренда без гостиничных услуг должна отличаться от других договоров аренды для использования, кроме жилья. Если недвижимость арендуется для офиса, профессионального офиса, бизнес-деятельности, склада, помещения или другого нежилого использования, освобождение от жилья может не применяться. В таких случаях операция должна рассматриваться индивидуально.
5. Аренда для компаний или юридических лиц
Аренда жилья компаниям или юридическим лицам требует особой осторожности. Недостаточно, чтобы недвижимость была физически жилищем: необходимо анализировать, кто является арендатором, какое согласованное использование, кто фактически им пользуется и используется ли недвижимость для размещения людей или для коммерческой деятельности. В контрактах с компаниями, посредниками, агентствами или менеджерами рекомендуется пересматривать договорную цепочку и экономическую цель операции.
Какие услуги предлагают гостиничная индустрия?
Услуги гостиничной индустрии — это те, которые делают деятельность выходящей за рамки простой временной передачи недвижимости. Согласно критериям Налогового управления по налогообложению аренды туристических квартир, деятельность по размещению характеризуется расширением обслуживания клиентов за пределами предоставления жилья или его части.
Среди услуг, которые можно считать типичными для гостиничной индустрии, включают:
- Ресепшн и постоянное и постоянное обслуживание клиентов в помещениях, предназначенных для этой цели.
- Регулярная уборка имущества и проживания во время пребывания.
- Регулярная смена постели и ванного белья во время пребывания.
- Услуги по прачечной предоставляются клиентам.
- Хранение багажа, пресса, бронирование или другие дополнительные услуги для гостей.
- Питание, кейтеринг или завтраки, если они интегрированы в предоставление проживания.
Ключ не в одном изолированном сервисе, а в оценке, составляет ли набор предлагаемых сервисов хостинг-активность. Поэтому контракт, коммерческий сайт или описание на платформе должны соответствовать фактически предоставляемой услуге.
Какие услуги не обязательно превращают аренду в гостиничный сервис
Не все вспомогательные сервисы автоматически превращают аренду в гостиничную деятельность. Налоговое агентство по НДС на туристические апартаменты указывает, что определённые услуги, связанные с государством и обслуживанием объекта, сами по себе не считаются дополнительными услугами гостиничной индустрии.
В частности, следующие обычно не учитывают это:
- Уборка квартиры у входа и выхода за период, указанный каждым арендатором.
- Смена постельного белья в квартире на входе и выходе договоренного периода.
- Уборка общих помещений здания, портала, лестниц, лифтов или урбанизация.
- Техническая помощь и обслуживание по специальному ремонту сантехники, электричества, стеклянных приборов, жалюзи, слесарей или бытовой техники.
Эти услуги могут быть совместимы с туристической арендой, освобождённой от НДС, если они ограничены подготовкой или обслуживанием объекта и не требуют периодического внимания, типичного для гостиничного заведения. Однако если они объединены с другими непрерывными услугами для клиента, налоговая классификация сделки может измениться.
Случаи, когда арендная плата может подлежать НДС, но не освобождаться от него
Аренда квартир, жилых помещений или их частей может подлежать НДС, но не освобождаться от него, если сделка не вписывается в освобождение от жилья или включает услуги, типичные для гостиничной индустрии. На практике рекомендуется обращать внимание на следующие случаи:
- Предоставление гостиничных услуг во время пребывания: регулярная уборка, регулярная смена кровати и ванного белья, непрерывная ресепшн, хранение багажа, стирка или кейтеринг.
- Аренда для бизнеса или профессиональной деятельности: использование в качестве офиса, офиса, оперативного штаба, рабочего пространства, консультаций или экономической деятельности.
- Аренда посредническим компаниям: передача имущества компании, которая управляет ею по отношению к третьим лицам, если договор не соответствует прямому жилому использованию.
- Смешанные или сложные контракты: операции, объединяющие проживание, управление, обслуживание гостей, маркетинг и другие дополнительные услуги.
- Услуги по размещению, организованные как бизнес-деятельность: модели, которые благодаря своей реальной работе напоминают отель или туристическое размещение с постоянным вниманием.
В таких случаях может потребоваться взимание НДС, выставление счета в соответствии с применимым режимом и рассмотрение возможного вычета входных налогов. Ответ должен основываться не на коммерческом названии активности, а на самом содержимом сервиса.
Частые ошибки владельцев и управляющих туристическими апартаментами
Ошибки в налогообложении туристической аренды обычно связаны с неправильной классификацией деятельности или отсутствием договорной документации. Среди наиболее распространённых — следующие:
- Считая, что все туристические аренды взимают НДС. Если услуги, типичные для гостиничной индустрии, не предоставляются, она может быть подвергнута и освобождённой.
- Считая, что ни одна туристическая аренда не накладывает НДС. Если есть гостиничные услуги, операция может больше не быть освобождена.
- Путание туристических лицензий с налогообложением НДС. Региональные правила туризма и налоговая классификация не всегда совпадают.
- Не проверять контракты с управляющими компаниями. Вмешательство компании, агентства или платформы может изменить анализ, если изменится получатель или характер услуги.
- Используйте неоднозначные описания бизнеса. Реклама услуг по постоянному уходу, стирке или периодической уборке может иметь налоговые последствия, если эти услуги действительно предоставляются.
- Не разделяйте вспомогательные услуги. В некоторых моделях рекомендуется проверить, существует ли основная служба размещения или несколько дифференцированных услуг.
- Применение критериев других налогов к НДС без собственного анализа. Каждый налог имеет свои правила.
Эти ошибки могут затронуть как мелких владельцев, так и профессиональных управляющих или инвесторов, управляющих несколькими объектами. В операциях с соответствующим объёмом рекомендуется предварительно пересматривать фискальную, договорную и операционную модель.
Документация и критерии, подлежащие рассмотрению
Перед объявлением сделки освобождённой от НДС рекомендуется собрать и изучить документацию, описывающую фактическую деятельность. Этот обзор позволяет избежать противоречий между тем, что декларируется для налоговых целей, тем, что предлагается клиенту, и тем, что согласовано в контрактах.
- Договор аренды или общие условия бронирования.
- Описание рекламы на туристических платформах или на собственном сайте.
- Список услуг, включённых в цену.
- Условия чистоты, смена белья, приём и обслуживание клиентов.
- Счета, выданные владельцем, управляющим или посредником.
- Контракты с компаниями по управлению туризмом, уборке, обслуживанием или обслуживанием гостей.
- Реальная цель недвижимости и профиль арендатора.
- Лицензии, туристические регистрации или соответствующие административные коммуникации.
- Критерии следовали по НДС и другим налоговам, которые могут применяться.
В объектах, управляемых компаниями или используемых в бизнес-структурах, также рекомендуется ознакомиться с договорной, корпоративной и налоговой документацией. В таких случаях IN DIEM Abogados может оказывать поддержку в вопросах контента, связанного с арендой туристических квартир, а также в операциях, связанных с инвестициями в недвижимость или эксплуатацией активов.
Ссылка на Обязательные консультации V1781-17
Обязательная консультация V1781-17 от 10 июля 2017 года проанализировала случай аренды квартир, жилых домов или их частей без предоставления услуг, типичных для гостиничной индустрии. Его юридический интерес заключается в том, что он подтверждает идею, которая остаётся существенной: освобождение от НДС зависит от реального характера договора аренды и фактически предоставляемых услуг.
Консультацию не следует рассматривать как общее разрешение рассматривать освобождение от туристической аренды. Его полезность заключается в укреплении критерия, согласно которому простая передача права пользования домом без гостиничных услуг может подпадать под НДС и освобождаться от него. С другой стороны, когда деятельность включает собственные услуги по размещению, налоговое оформление НДС может измениться.
Этот критерий соответствует актуальной информации Налогового агентства по налогообложению аренды туристических квартир, которая различает туристическую аренду, дополнительные услуги и предоставление услуг, типичных для гостиничной индустрии.
Как IN DIEM Abogados могут помочь
В IN DIEM Abogados мы анализируем налогообложение аренды туристических квартир, домов или частей жилья с налоговой, договорной и деловой точки зрения. Обзор может быть особенно полезен, если возникают сомнения относительно применения освобождения от НДС, существования гостиничных услуг или участия управляющих компаний.
Консультации могут включать проверку контрактов, рекламы, счетов, условий бронирования, предоставляемых услуг, структуры управления и связанных налоговых обязательств. Он также может быть согласован с другими подразделениями фирмы, когда объект является частью бизнес-инвестиций, холдинговой компании или деятельности по управлению туризмом.
Если проблема касается домов для туристического пользования или непрерывности деятельности, также рекомендуется пересмотреть прекращение деятельности туристических квартир. Для первичной оценки документа можно запросить онлайн-консультацию с IN DIEM Abogados.
Preguntas frecuentes sobre IVA y alquiler de apartamentos turísticos
¿El alquiler de un apartamento turístico lleva IVA?
No necesariamente. Si el arrendador se limita a ceder el uso del apartamento y no presta servicios propios de la industria hotelera, el alquiler puede estar sujeto y exento de IVA. Si se prestan servicios hoteleros, puede quedar sujeto y no exento.
¿Cuándo está exento de IVA el alquiler de una vivienda o apartamento?
Con carácter general, puede estar exento cuando se trata de un arrendamiento de edificio o parte de edificio destinado a vivienda y no se prestan servicios propios de hospedaje. En apartamentos turísticos, debe revisarse la actividad real y los servicios incluidos.
¿Qué servicios se consideran propios de la industria hotelera?
Entre otros, pueden considerarse servicios propios de la industria hotelera la recepción y atención permanente al cliente, la limpieza periódica durante la estancia, el cambio periódico de ropa de cama y baño, la lavandería, la custodia de maletas, la gestión de reservas o los servicios de restauración cuando forman parte del alojamiento.
¿La limpieza del apartamento implica siempre pagar IVA?
No. La limpieza realizada a la entrada y a la salida del periodo contratado no se considera, por sí sola, un servicio propio de la industria hotelera. Distinto es que se preste limpieza periódica durante la estancia como parte del servicio de hospedaje.
¿Qué ocurre si el inmueble se alquila a una empresa?
Debe analizarse el contrato, el uso real del inmueble y la posición de la empresa arrendataria. Si el destino no es residencial o la empresa explota el inmueble frente a terceros, la exención de vivienda puede no resultar aplicable.
¿Qué documentación conviene revisar antes de declarar la operación?
Conviene revisar el contrato, las condiciones de reserva, los anuncios publicados, los servicios incluidos, las facturas emitidas, los contratos con gestores o intermediarios y la documentación que acredite si existe o no prestación de servicios hoteleros.
Знаете ли вы, что у IN DIEM Lawyers есть онлайн-сервис и служба срочного отклика?
Мы предлагаем нашим клиентам возможность получить помощь через видеозвонки или видеоконференции, а также по телефону, в соответствии с их предпочтениями, чтобы помощь была максимально личной, с абсолютной оперативностью и без необходимости путешествовать. Эта услуга дополняется коммуникацией по электронной почте, что облегчает анализ и доставку документации.
Кроме того, у нас есть срочные и круглосуточные услуги для наших компаний, включая национальные и международные подрядные операции.
Что-нибудь ещё о юристах IN DIEM? Оставляем вам это короткое презентационное видео…
Для некоторых признаний мы оставляем вам эту ссылку.
Вы найдёте нас в Севилье, Мадриде, Лас-Пальмас-де-Гран-Канария, Малага, Уэльве, Пунта-Умбрии, Томаресе, Кориа-дель-Рио, Дос-Эрманас, Майрена-дель-Алькор, Эстепоне, Марбелье и Майрена-дель-Альхарафе. Будет приятно помочь вам.
