Die Vermietung von Touristenwohnungen, Häusern oder Teilen von Häusern wirft häufig Zweifel bezüglich der Mehrwertsteuer auf. Die Hauptfrage hängt nicht nur davon ab, ob die Immobilie auf einer Touristenplattform beworben wird, wie lange der Aufenthalt dauert oder ob eine Verwaltungsgenehmigung vorliegt, sondern auch, ob sich der Vermieter darauf beschränkt, die Immobilie dem Nutzer zur Verfügung zu stellen, oder ob er zusätzlich Dienstleistungen erbringt, die typisch für die Hotelbranche sind.
Diese Veröffentlichung basiert auf einer verbindlichen Konsultation V1781-17 vom 10. Juli 2017 bezüglich der Vermietung von Wohnungen, Wohnungen oder Teilen von Wohnhäusern ohne die für die Hotelbranche typische Dienstleistungen. Die Konsultation ist weiterhin ein nützlicher Hintergrund, aber es lohnt sich, die Erklärung zu aktualisieren, damit Eigentümer, Verwalter von Touristenwohnungen, Immobilieninvestoren und Unternehmen des Sektors klarer unterscheiden können, wann die Miete von der Mehrwertsteuer befreit ist und wann sie von der Mehrwertsteuer befreit sein kann und nicht.
Die Verordnung muss auf Grundlage des Gesetzes 37/1992 über die Mehrwertsteuer, insbesondere ihres Artikels 20.One.23º, sowie der von der Steuerbehörde veröffentlichten Kriterien zur Vermietung von Touristenwohnungen und der Mehrwertsteuer analysiert werden.
La mera cesión del inmueble, sin servicios hoteleros, puede estar sujeta y exenta de IVA.
Recepción, limpieza periódica, cambio de ropa, lavandería o restauración pueden hacerla no exenta.
Debe revisarse si hay uso real como vivienda, alquiler a empresa o explotación por terceros.
Conviene revisar contratos, anuncios, servicios incluidos, facturas y condiciones de reserva.
Aktualisierung 2026: Warum es immer noch wichtig ist zu unterscheiden, ob es Hoteldienstleistungen gibt
Im Jahr 2026 bleibt die Unterscheidung zwischen touristischer Vermietung ohne Hoteldienstleistungen und der Bereitstellung von Unterkunftsdienstleistungen entscheidend. Die Steuerbehörde für die Vermietung von Touristenwohnungen und die Mehrwertsteuer hält das Kriterium fest, dass Mietverträge für Touristenunterkünfte, bei denen der Vermieter keine typischen Dienstleistungen der Hotelbranche erbringt, von der Mehrwertsteuer befreit sind, ohne dass sie anderen anfallenden Steuern unterliegt.
Andererseits ist die Vermietung der Touristenwohnung nicht mehr von der Mehrwertsteuer gemäß Artikel 91.11.2.2 des Mehrwertsteuergesetzes für bestimmte Hoteldienstleistungen erbracht, wenn Dienstleistungen typisch für die Hotelbranche erbracht werden.
Dieser Unterschied hat relevante praktische Auswirkungen: Er betrifft die Rechnungsstellung, die Verpflichtung zur Erhebung der Mehrwertsteuer, den Abzug von Vorsteuern, die steuerliche Behandlung in der Mehrwertsteuer sowie die Art und Weise, wie Verträge und Immobiliendokumente organisiert werden müssen. Daher ist es ratsam, vor Beginn oder Änderung einer touristischen Vermietungstätigkeit das tatsächliche Betriebsmodell zu überprüfen und sich nicht auf den verwendeten Geschäftsnamen zu beschränken.
Wenn die Vermietung von Wohnungen oder Wohnungen von der Mehrwertsteuer befreit ist
Artikel 20.One.23 des Mehrwertsteuergesetzes befreit bestimmte Pachtverträge, deren Objekte ausschließlich für Wohnzwecke vorgesehene Gebäude oder Teile davon sind. Im Bereich der Tourismuswohnungen stellt die Steuerbehörde für Mehrwertsteuer auf Tourismuswohnungen klar, dass diejenigen, die eine Tourismusunterkunft vermieten, zwar den Status eines Unternehmers für Mehrwertsteuerzwecke haben, die Vermietung jedoch von der Mehrwertsteuer befreit sein kann, wenn keine für die Hotelbranche typischen Dienstleistungen erbracht werden.
Dies kann beispielsweise passieren, wenn der Eigentümer oder Verwalter sich darauf beschränkt, die Nutzung der Wohnung, des Wohnraums oder eines Teils davon für einen bestimmten Zeitraum zu übertragen, ohne eine Unterkunft zu organisieren, die mit der eines Hotels vergleichbar ist. In diesen Fällen beinhaltet die Operation keine Erhebung der Mehrwertsteuer, obwohl dies weitere steuerliche, volkszählliche, regionale oder kommunale Folgen haben kann, die separat analysiert werden müssen.
1. Einfache Bereitstellung des Hauses
Die Immobilie wird einfach zur Verfügung gestellt , wenn der Vermieter die Immobilie für den Mieter zur Verfügung stellt, ohne während des Aufenthalts zusätzliche Dienstleistungen anzubieten, wie sie typisch für Hotelunterkünfte sind. Es kann eine Schlüsselübergabe geben, die erste oder letzte Reinigung, das Wechseln der Bettwäsche beim Ein- oder Austritt sowie pünktliche Hilfe bei Reparaturen, ohne dass der Betrieb notwendigerweise in einen Hotelservice umgewandelt wird.
2. Touristenvermietungen ohne Hoteldienstleistungen
Touristenvermietungen ohne Hoteldienstleistungen können für vorübergehende Aufenthalte, Urlaube oder andere Zwecke als dauerhaften Wohnsitz gedacht sein. Dennoch ist aus Sicht der Mehrwertsteuer relevant, dass typische Unterbringungsdienstleistungen nicht erbracht werden. Die Steuerbehörde für die Mehrwertsteuer auf Touristenwohnungen erklärt ausdrücklich, dass diese Mietverträge ausgenommen sind, wenn sie keine ergänzenden Dienstleistungen enthalten, die für die Hotelbranche typisch sind.
3. Miete mit eigenen Gastfreundschaftsangeboten
Wenn der Vermieter Dienstleistungen erbringt, die typisch für die Hotelbranche sind, wird die Vermietung nicht mehr als bloße Nutzungsübertragung der Immobilie behandelt. In diesem Fall ähnelt die Transaktion einer Unterbringungsleistung und unterliegt der Mehrwertsteuer und ist nicht von der Mehrwertsteuer befreit, wobei der entsprechende Satz gemäß dem Mehrwertsteuergesetz und den geltenden Verwaltungskriterien angewendet wird.
4. Miete für andere Zwecke als Wohnraum
Touristenvermietungen ohne Hoteldienstleistungen müssen von anderen Mietverträgen unterschieden werden, die nicht wohnen. Wenn die Immobilie für Büros, berufliche Büros, Geschäftstätigkeiten, Lagerhäuser, Geschäftsräume oder andere nicht-wohnliche Zwecke gemietet wird, kann die Wohnbefreiung nicht anwendbar sein. In solchen Fällen muss der Betrieb einzeln überprüft werden.
5. Vermietung an Unternehmen oder juristische Personen
Das Vermieten an Unternehmen oder juristische Personen erfordert besondere Vorsicht. Es reicht nicht aus, dass die Immobilie physisch ein Zuhause ist: Es muss analysiert werden, wer der Mieter ist, was die vereinbarte Nutzung ist, wer sie tatsächlich nutzt und ob die Immobilie tatsächlich zur Unterbringung von Menschen oder für eine geschäftliche Tätigkeit genutzt wird. Bei Verträgen mit Unternehmen, Vermittlern, Agenturen oder Managern ist es ratsam, die vertragliche Kette und den wirtschaftlichen Zweck des Betriebs zu überprüfen.
Welche Dienstleistungen bietet die Hotelbranche?
Die Dienstleistungen der Hotelbranche sind solche, die die Tätigkeit über die bloere vorübergehende Übertragung der Immobilie hinaus ermöglichen. Nach den Kriterien der Steuerbehörde zur Besteuerung der Vermietung von Touristenwohnungen ist die Unterkunftstätigkeit dadurch gekennzeichnet, dass der Kundenservice über die Bereitstellung eines Hauses oder eines Teils davon hinaus erweitert wird.
Zu den für die Hotelbranche typischen Dienstleistungen zählen unter anderem:
- Empfang sowie dauerhafter und kontinuierlicher Kundenservice in einem für diesen Zweck vorgesehenen Raum.
- Regelmäßige Reinigung des Grundstücks und der Unterkunft während des Aufenthalts.
- Regelmäßiger Wechsel von Bett und Badebettwäsche während des Aufenthalts.
- Wäschereidienstleistungen, die dem Kunden zur Verfügung stehen.
- Gepäckaufbewahrung, Presse, Reservierungen oder andere zusätzliche Gästeservices.
- Essen, Catering oder Frühstücksdienstleistungen, wenn sie in die Unterkunft integriert sind.
Der Schlüssel liegt nicht in einem einzelnen isolierten Dienst, sondern darin, einzuschätzen, ob die angebotene Dienstmenge eine Hosting-Aktivität ausmacht. Daher muss ein Vertrag, eine kommerzielle Website oder eine Beschreibung auf der Plattform mit der tatsächlich erbrachten Dienstleistung übereinstimmen.
Welche Dienstleistungen machen das Mieten nicht zwangsläufig zu einem Hotelservice
Nicht alle Zusatzleistungen wandeln die Miete automatisch in eine Hotelaktivität um. Die Steuerbehörde für die Mehrwertsteuer auf Touristenwohnungen weist darauf hin, dass bestimmte Dienstleistungen, die mit dem Staat und der Instandhaltung der Immobilie verbunden sind, nicht als ergänzende Dienstleistungen der Hotelbranche für sich genommen gelten.
Insbesondere wird diese Berücksichtigung bei folgenden meist nicht berücksichtigt:
- Reinigung der Wohnung am Ein- und Ausgang innerhalb des von jedem Mieter vereinbarten Zeitraums.
- Der Wechsel der Wäsche in der Wohnung am Ein- und Ausgang des Vertragszeitraums.
- Die Reinigung der Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes, des Portals, der Treppen, der Aufzüge oder der Urbanisierung.
- Technische Unterstützung und Wartungsdienste für spezielle Reparaturen von Sanitäranlagen, Strom, Glaswaren, Jalousien, Schlüsseldiensten oder Geräten.
Diese Dienstleistungen können mit einer von der Mehrwertsteuer befreiten Touristenmietvermietung vereinbar sein, wenn sie sich auf die Vorbereitung oder Instandhaltung der Immobilie beschränken und keine periodische Pflege erfordern, wie sie typisch für eine Unterkunft sind. Wenn sie jedoch mit anderen kontinuierlichen Dienstleistungen für den Kunden kombiniert werden, kann sich die steuerliche Klassifizierung der Transaktion ändern.
Fälle, in denen die Miete der Mehrwertsteuer unterliegt und nicht von der Mehrwertsteuer befreit ist
Die Vermietung von Wohnungen, Wohnungen oder Teilen von Wohnhäusern kann der Mehrwertsteuer unterliegen und nicht von der Mehrwertsteuer befreit sein, wenn die Transaktion nicht in die Wohnungsbefreiung fällt oder Dienstleistungen umfasst, die für die Hotelbranche typisch sind. In der Praxis ist es ratsam, auf folgende Fälle zu achten:
- Bereitstellung von Hoteldienstleistungen während des Aufenthalts: regelmäßige Reinigung, regelmäßiger Wechsel von Bett- und Badebettwäsche, kontinuierlicher Empfang, Gepäckaufbewahrung, Wäsche- oder Catering-Services.
- Miete für geschäftliche oder berufliche Tätigkeiten: Nutzung als Büro, Büro, Betriebszentrale, Arbeitsplatz, Beratung oder wirtschaftliche Tätigkeit.
- Vermietung an Vermittler: Übertragung der Immobilie an eine Gesellschaft, die sie betreibt, gegenüber Dritten, wenn der Vertrag nicht der direkten Wohnnutzung entspricht.
- Gemischte oder komplexe Verträge: Betriebe, die Unterkunft, Management, Gästeservice, Marketing und andere zusätzliche Dienstleistungen kombinieren.
- Unterkunftsdienste organisiert als Geschäftstätigkeit: Modelle, die aufgrund ihres tatsächlichen Betriebs einem Hotel oder einer Touristenunterkunft mit kontinuierlicher Aufmerksamkeit ähneln.
In diesen Fällen kann es notwendig sein, die Mehrwertsteuer zu erheben, eine Rechnung gemäß dem geltenden Regime auszustellen und den möglichen Abzug von Vorsteuern zu überprüfen. Die Antwort sollte nicht auf dem kommerziellen Namen der Aktivität basieren, sondern auf dem tatsächlichen Inhalt des Dienstes.
Häufige Fehler von Eigentümern und Verwaltern von Touristenwohnungen
Fehler bei der Besteuerung von Touristenvermietungen sind meist auf eine falsche Klassifizierung der Tätigkeit oder fehlende Vertragsdokumente zurückzuführen. Zu den häufigsten gehören:
- Ich glaube, dass alle Touristenvermietungen die Mehrwertsteuer tragen. Wenn keine für die Hotelbranche typischen Dienstleistungen angeboten werden, kann sie unterliegend und ausgenommen sein.
- Ich glaube, dass keine Touristenmietvermietung die Mehrwertsteuer hat. Wenn es Hoteldienstleistungen gibt, ist der Betrieb möglicherweise nicht mehr ausgenommen.
- Verwechslung der Touristenlizenz mit der Mehrwertsteuer. Die regionalen Tourismusvorschriften und die Steuerklassifizierung stimmen nicht immer überein.
- Keine Verträge mit Verwaltungsgesellschaften zu prüfen. Das Eingreifen eines Unternehmens, einer Agentur oder einer Plattform kann die Analyse verändern, wenn sich der Empfänger oder die Art der Dienstleistung ändert.
- Verwenden Sie mehrdeutige Unternehmensbeschreibungen. Die Werbung für fortlaufende Pflege, Wäsche oder regelmäßige Reinigungsdienste kann steuerliche Auswirkungen haben, wenn diese Leistungen tatsächlich angeboten werden.
- Trennen Sie die Nebendienste nicht. In manchen Modellen ist es ratsam zu prüfen, ob es einen Hauptunterkunftsdienst oder mehrere differenzierte Dienstleistungen gibt.
- Anwendung von Kriterien anderer Steuern auf die Mehrwertsteuer ohne eigene Analyse. Jede Steuer hat eigene Regeln.
Diese Fehler können sowohl Kleineigentümer als auch professionelle Manager oder Investoren betreffen, die mehrere Immobilien betreiben. Bei Operationen mit relevantem Volumen ist es ratsam, das fisklische, vertragliche und operative Modell vorher zu überprüfen.
Dokumentation und Kriterien zu überprüfen
Bevor eine Transaktion als befreit oder nicht von der Mehrwertsteuer befreit erklärt wird, ist es ratsam, die Unterlagen zu sammeln und zu prüfen, die die tatsächliche Tätigkeit beschreiben. Diese Überprüfung ermöglicht es, Widersprüche zwischen dem, was für steuerliche Zwecke angegeben wird, dem, was dem Kunden angeboten wird, und dem, was in den Verträgen vereinbart wird, zu vermeiden.
- Mietvertrag oder allgemeine Buchungsbedingungen.
- Beschreibung der Anzeige auf Touristenplattformen oder auf der eigenen Website.
- Liste der im Preis enthaltenen Leistungen.
- Sauberkeitsbedingungen, Wäschewechsel, Empfang und Kundenservice.
- Rechnungen, die vom Eigentümer, Manager oder Vermittler ausgestellt werden.
- Verträge mit Tourismusmanagement-, Reinigungs-, Wartungs- oder Gästeserviceunternehmen.
- Das tatsächliche Ziel der Immobilie und das Profil des Mieters.
- Lizenzen, Touristenregistrierungen oder relevante administrative Mitteilungen.
- Kriterium befolgt bei der Mehrwertsteuer und anderen anwendbaren Steuern.
Bei von Unternehmen verwalteten oder in Geschäftsstrukturen verwalteten Immobilien kann es auch ratsam sein, die vertraglichen, gesellschaftlichen und steuerlichen Unterlagen zu prüfen. Für solche Situationen kann IN DIEM Abogados Unterstützung bei Inhalten rund um die Vermietung von Touristenwohnungen sowie bei Aktivitäten im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen oder Vermögensausbeutung bieten.
Verweis auf verbindliche Konsultation V1781-17
Die verbindliche Konsultation V1781-17 vom 10. Juli 2017 analysierte einen Fall, in dem Wohnungen, Wohnungen oder Teile von Wohnungen ohne die für die Hotelbranche typische Dienstleistungen vermietet wurden. Ihr rechtliches Interesse liegt darin, dass sie eine Idee bestätigt, die wesentlich bleibt: Die Mehrwertsteuerbefreiung hängt von der tatsächlichen Natur des Mietvertrags und den tatsächlich erbrachten Dienstleistungen ab.
Die Beratung sollte nicht als allgemeine Erlaubnis gelesen werden, um jede Touristenmietung als befreit zu betrachten. Ihr Nutzen liegt darin, das Kriterium zu verstärken, dass die bloße Übertragung der Nutzung eines Hauses ohne Hoteldienstleistungen der Mehrwertsteuer unterliegen und von der Mehrwertsteuer befreit sein kann. Andererseits kann sich die steuerliche Behandlung der Mehrwertsteuer ändern, wenn die Tätigkeit eigene Unterkunftsdienstleistungen umfasst.
Dieses Kriterium entspricht den aktuellen Informationen der Steuerbehörde zur Besteuerung der Vermietung von Touristenwohnungen, die zwischen touristischen Vermietungen, ergänzenden Dienstleistungen und der Bereitstellung von Dienstleistungen für die Hotelbranche unterscheiden.
Wie IN DIEM Abogados helfen können
Bei IN DIEM Abogados analysieren wir die Besteuerung der Vermietung von touristischen Wohnungen, Häusern oder Teilen von Wohnhäusern aus steuerlicher, vertraglicher und geschäftlicher Perspektive. Die Überprüfung kann besonders nützlich sein, wenn Zweifel an der Anwendung der Mehrwertsteuerbefreiung, dem Vorhandensein von Hoteldienstleistungen oder der Beteiligung von Verwaltungsgesellschaften bestehen.
Beratung kann die Überprüfung von Verträgen, Anzeigen, Rechnungen, Buchungsbedingungen, erbrachten Dienstleistungen, Managementstruktur und zugehörigen Steuerverpflichtungen umfassen. Sie kann auch mit anderen Bereichen des Unternehmens abgestimmt werden, wenn die Immobilie Teil einer Geschäftsinvestition, einer Holdinggesellschaft oder einer Tourismusverwaltung ist.
Wenn das Problem Häuser für touristische Nutzung oder die Kontinuität der Aktivität betrifft, kann es auch ratsam sein, die Einstellung der Aktivitäten von Touristenwohnungen zu überprüfen. Für eine erste dokumentarische Bewertung kann eine Online-Beratung mit IN DIEM Abogados angefordert werden.
Preguntas frecuentes sobre IVA y alquiler de apartamentos turísticos
¿El alquiler de un apartamento turístico lleva IVA?
No necesariamente. Si el arrendador se limita a ceder el uso del apartamento y no presta servicios propios de la industria hotelera, el alquiler puede estar sujeto y exento de IVA. Si se prestan servicios hoteleros, puede quedar sujeto y no exento.
¿Cuándo está exento de IVA el alquiler de una vivienda o apartamento?
Con carácter general, puede estar exento cuando se trata de un arrendamiento de edificio o parte de edificio destinado a vivienda y no se prestan servicios propios de hospedaje. En apartamentos turísticos, debe revisarse la actividad real y los servicios incluidos.
¿Qué servicios se consideran propios de la industria hotelera?
Entre otros, pueden considerarse servicios propios de la industria hotelera la recepción y atención permanente al cliente, la limpieza periódica durante la estancia, el cambio periódico de ropa de cama y baño, la lavandería, la custodia de maletas, la gestión de reservas o los servicios de restauración cuando forman parte del alojamiento.
¿La limpieza del apartamento implica siempre pagar IVA?
No. La limpieza realizada a la entrada y a la salida del periodo contratado no se considera, por sí sola, un servicio propio de la industria hotelera. Distinto es que se preste limpieza periódica durante la estancia como parte del servicio de hospedaje.
¿Qué ocurre si el inmueble se alquila a una empresa?
Debe analizarse el contrato, el uso real del inmueble y la posición de la empresa arrendataria. Si el destino no es residencial o la empresa explota el inmueble frente a terceros, la exención de vivienda puede no resultar aplicable.
¿Qué documentación conviene revisar antes de declarar la operación?
Conviene revisar el contrato, las condiciones de reserva, los anuncios publicados, los servicios incluidos, las facturas emitidas, los contratos con gestores o intermediarios y la documentación que acredite si existe o no prestación de servicios hoteleros.
Wussten Sie, dass IN DIEM Lawyers einen Online-Service und einen Notfalldienst anbietet?
Wir bieten unseren Kunden die Möglichkeit, je nach Wunsch unserer Kunden per Videoanruf oder Videokonferenz unterstützt zu werden, sodass die Unterstützung am persönlichsten, mit absoluter Unmittelbarkeit und ohne Reisen erfolgt. Dieser Service wird durch die Kommunikation per E-Mail ergänzt, die die Analyse und Zustellung der Dokumentation erleichtert.
Ebenso bieten wir dringende und 24-Stunden-Dienste für unsere Unternehmen zur Verfügung, die nationale und internationale Vertragsaktivitäten abdecken.
Gibt es sonst noch etwas über IN-DIEM-Anwälte? Wir verlassen Sie mit diesem kurzen Präsentationsvideo…
Für einige Anerkennungen hinterlassen wir Ihnen diesen Link.
Sie finden uns in Sevilla, Madrid, Las Palmas de Gran Canaria, Malaga, Huelva, Punta Umbria, Tomares, Coria del Rio, Dos Hermanas, Mairena del Alcor, Estepona, Marbella und Mairena del Aljarafe. Es wird mir eine Freude sein, Ihnen zu helfen.
