Wichtig: Dieser Artikel enthält eine bahnbrechende Veröffentlichung aus dem Jahr 2018 über die sofortige Einstellung der Aktivitäten von Touristenwohnungen aufgrund von Belästigungen, Nachbarschaftskoexistenz und anomaler Nutzung gemeinsamer Elemente in einer Eigentümergemeinschaft.
Seitdem hat sich das Rechtssystem für Touristenunterkünfte erheblich weiterentwickelt, insbesondere durch spätere Reformen des Horizontalen Eigentumsgesetzes, des Königlichen Dekret-Gesetzes 7/2019 und der anschließenden Rechtsprechung. Für eine aktuelle Analyse kontaktieren Sie uns.
Die Tätigkeit der Touristenwohnungen, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Beitrags kürzlich reguliert wurde, führte in einigen Fällen zu Problemen des Zusammenlebens zwischen Nachbarn, die zu unseren Gerichten zogen.
Die touristische Nutzung von Wohnhäusern, die sich innerhalb von Eigentümergemeinschaften befinden, warf eine besonders relevante Frage auf: Festzustellen, wann diese Aktivität als mit dem gewöhnlichen Zusammenleben der Immobilie vereinbar ist und wann sie im Gegenteil Belästigung, Schäden oder eine anomale Nutzung der gemeinsamen Elemente verursachen kann.
Sofortige Einstellung der Aktivitäten von Touristenwohnungen
Allgemein sind sich die Gerichte einig, dass „es nicht geschlossen werden kann, dass das Vorhandensein von Wohnhäusern für touristische Zwecke abstrakt eine Aktivität unterscheidet, die dem normalen Zusammenleben in der Gemeinschaft widerspricht, aber es notwendig ist, dass die geleistete Nutzung als anomal oder antisozial beschrieben werden kann, als Folge einer Reihe von Verhaltensweisen oder Handlungen, die als unzivilisiert gelten sollten. Obwohl diese Analyse von Fall zu Fall durchgeführt werden muss“ (TSJC).
Abogados IN DIEM hat diese Resolution bereits in unserem Blog bestätigt, den Sie im Eintrag zur Vermietung von Touristenwohnungen und Eigentümergemeinschaften nachlesen können.
In diesem Sinne hat die oben genannte TSJC eine Entscheidung erlassen, die garantiert, dass die Eigentümergemeinschaften die Gesetze ändern können, um Touristenwohnungen zu verbieten, aber feststellt, dass diese Entscheidung keinen Einfluss auf den Eigentümer haben kann, der seine Wohnung ohne Nutzungseinschränkung erworben hat, sofern er bereits eine genehmigte Lizenz besitzt.
Daher liegt es an den Gerichten, je nach tatsächlicher Situation, zu entscheiden, ob es ein normales oder, falls nicht, anomales Zusammenleben der Bewohner der Eigentümergemeinschaft gibt, um die zu ergreifenden Maßnahmen abzuschließen.
Das Kriterium der Analyse im Einzelfall
Die Idee der Fall-für-Fall-Analyse ist in Konflikten um touristischen Wohnraum unerlässlich. Es reicht nicht aus, abstrakt zu behaupten, dass alle touristischen Aktivitäten dem gemeinschaftlichen Zusammenleben widersprechen, noch kann das Vorhandensein von Schäden an den Nachbarn automatisch ausgeschlossen werden.
Die rechtliche Bewertung muss die spezifische Nutzung der Wohnung, die Intensität der Aktivität, die Anzahl der Bewohner, die Nutzung gemeinsamer Elemente, das Vorhandensein von Lärm, Schäden, Zwischenfällen oder Veränderungen im Zusammenleben sowie die möglichen Auswirkungen auf Ruhe, Sicherheit und Ruhe der Personen, die sich regelmäßig im Gebäude befinden, berücksichtigen.
Aus diesem Grund sind in dieser Art von Konflikt die Beweise, die die Gemeinschaft der Eigentümer vorlegen kann, besonders wichtig: Gemeinschaftsprotokolle, Beschwerden, Mitteilungen, Polizeiberichte, Zeugenaussagen von Nachbarn, dokumentierte Vorfälle, Fotos, Videos oder andere Elemente, die einen anomalen oder schädlichen Gebrauch nachweisen lassen.
Beschluss zur sofortigen Stilllegung von zwei Touristenwohnungen
Kürzlich, wie vom Generalrat der Justiz berichtet wurde, hat das Gericht erster Instanz Nummer 14 von Granada die „sofortige“ Einstellung der Tätigkeit zweier Touristenwohnungen angeordnet.
Die Resolution stellt fest, dass die Aktivitäten dieser Touristenwohnungen störend und schädlich waren. In diesem Zusammenhang ist die folgende Formulierung dieser Resolution erwähnenswert:
“[…] Eine allgemein bekannte Tatsache, dass die Nutzung der Gemeinschaftselemente durch achthundert verschiedene Personen innerhalb von zwei Jahren (Daten, die der Beklagte selbst vorlegt) offensichtlich eine abnormale Nutzung der Gemeinschaftseinrichtungen impliziert, und selbst wenn sie nur in Form der Wahrscheinlichkeit von Schäden oder einer unangemessenen oder missbräuchlichen Nutzung der Gemeinschaftselemente ausgedrückt wird, ist hoch, wenn darüber hinaus hinzugefügt wird, dass die Nutzer kein Miteigentum an ihnen haben, sodass ihre Reparatur oder Ersatz sie nicht direkt auf ihr Eigentum betrifft, kann die geleistete Pflege nicht mit der der der Gemeindemitglieder gleichgesetzt werden.“
Die Intensität der Verwendung der gemeinsamen Elemente war daher einer der relevanten Faktoren bei der Bewertung der lästigen oder schädlichen Natur der Aktivität. Der kontinuierliche Transit von Nutzern außerhalb der Gemeinde könnte die übliche Nutzung des Gebäudes verändern und das Risiko von Schäden, Verfall oder unangemessener Nutzung von Gemeinschaftsbereichen erhöhen.
Tourismusaktivitäten in Hausbesitzervereinigungen
Die Resolution hob auch den Unterschied hervor zwischen speziell für Touristen eingerichteten Unterkünften und einem Haus, das in eine Gemeinschaft von Eigentümern integriert ist, in der gewohnheitsmäßige Bewohner koexistieren.
“[…] die Nutzung der Immobilien, die Teil einer Eigentümergemeinschaft sind, als touristische Immobilien, die mit denen zusammenleben, die dort wohnen, verursacht zwangsläufig die Konflikte, die durch die Entwicklung einer kommerziellen Tätigkeit in nicht speziell dafür ausgestatteten Räumen entstehen.“
Diese Überlegung spiegelt eine der Hauptspannungen wider, die durch touristische Vermietungen in Wohngebäuden entstehen: das Zusammenleben zwischen denjenigen, die die Immobilie vorübergehend nutzen, und denen, die stabil darin wohnen.
Touristische Aktivitäten können häufige Ein- und Ausgänge, intensive Nutzung von Aufzügen, Portalen, Treppen und anderen gemeinsamen Elementen sowie Situationen umfassen, die die Sicherheit, Ruhe und Ruhe der Gemeinschaft beeinträchtigen können.
Lärm, Sicherheit und Störung des Zusammenlebens
Die überprüfte Resolution berücksichtigte auch verschiedene Vorfälle im Zusammenhang mit Sicherheit, der Übergabe von Schlüsseln, Lärm und der Nutzung von Gemeinschaftsbereichen.
“[…] zum Schutz der Eigentümer durch die Übergabe von Zugangsschlüsseln zum Portal in Bezug auf die Anzahl der Bewohner sowie die Notwendigkeit, um vier Uhr morgens zur örtlichen Polizei zu gehen, um „die von einigen Ausländern organisierte Party“, Vorfälle, die sich am Freitag, dem 21. März, zur Feier einer Abschiedsfeier ereigneten, die Nutzung der Porter’s Lodge als Cocktailbar, die sie mit Müll füllt, auch wegen des Lärms in den frühen Morgenstunden, den die Eigentümer der angrenzenden Wohnungen zeigen“.
Diese Art von Umständen ermöglichte es zu beurteilen, dass es sich nicht um ein bloßes isoliertes Unbehagen handelte, sondern um eine Abfolge von Vorfällen, die das normale Zusammenleben der Gemeinschaft beeinträchtigten.
Bei Konflikten um Touristenwohnungen können das Vorhandensein von Lärm, Partys, unsachgemäßer Nutzung der Gemeinschaftsbereiche, Sicherheitsprobleme oder ständige Anwesenheit von Nutzern außerhalb des Grundstücks relevant sein, um eine einstweilige Verfügung oder einen Anspruch gegen die anomale Nutzung der Immobilie zu stützen.
Nervige und störende Aktivitäten
Schließlich kam die Resolution zu dem Schluss, dass die in den Grundstücken durchgeführten Aktivitäten eine relevante Auswirkung auf die Nachbarn hatten:
“[…] Es ist klar, dass die in der Immobilie durchgeführte Tätigkeit störend ist, während es in der Eigentümergemeinschaft gelegentlich Vorfälle von größerer oder geringerer Bedeutung gibt, die das normale Zusammenleben und die Erwartungen, die die Nutzung des Gewohnheitswohnsitzes an Ruhe und Sicherheit hervorruft, verändern“, und selbst wenn nur „Lärm in der Immobilie entsteht, kann der Schaden an den Nachbarn nicht ausschließlich als lästig angesehen werden aber schädlich.“
Das Kriterium der Lösung ist besonders relevant, da es touristische Aktivitäten nicht nur mit gelegentlichen Belästigungen verknüpft, sondern auch mit der Veränderung angemessener Erwartungen an Ruhe, Sicherheit und Koexistenz, wie sie typisch für einen gewöhnlichen Wohnsitz sind.
In diesem Zusammenhang kann die Einstellung der Aktivitäten als angemessene Maßnahme erscheinen, wenn nachgewiesen wird, dass die touristische Nutzung des Grundstücks eine reale und kontinuierliche Störung für die übrigen Eigentümer oder Bewohner verursacht.
Eigentümergemeinschaften und Touristenwohnungen
Konflikte über Touristenwohnungen in Eigentümergemeinschaften können sowohl aufgrund eines gesetzlichen Verbots als auch durch die Entwicklung lästiger, unzivilisierter oder schädlicher Aktivitäten für die Gemeinschaft entstehen.
Sofern kein ausdrückliches Verbot vorliegt, kann sich die Analyse auf die konkrete Nutzung des Hauses und auf den Nachweis der verursachten Belästigung konzentrieren. Daher muss das Handeln der Gemeinschaft geordnet, dokumentiert und rechtlich begründet sein.
Die Gemeinschaft der Eigentümer benötigt möglicherweise Beratung, um zu beurteilen, ob ausreichende Grundlage zum Handeln besteht, welche Beweise gesammelt werden sollten, welche Gemeinschaftsvereinbarungen getroffen werden müssen und welche rechtlichen Schritte gegen den Eigentümer oder Inhaber der Tätigkeit ergriffen werden können.
Aktuelle Informationen zu Touristenwohnungen und Hausbesitzervereinigungen
Für aktuellere Informationen zu Touristenwohnungen, Eigentümergemeinschaften, Lizenzen, touristischer Nutzung von Häusern und Nachbarschaftskonflikten können Sie weitere Inhalte von IN DIEM Abogados zur Vermietung von Touristenwohnungen und Eigentümergemeinschaften konsultieren oder eine IN DIEM-Beratung anfordern, um den spezifischen Fall zu analysieren.
Preguntas frecuentes sobre pisos turísticos y comunidades de propietarios
¿Puede una comunidad de propietarios prohibir los pisos turísticos?
La comunidad puede adoptar acuerdos que limiten o condicionen el uso turístico de viviendas conforme a la normativa vigente y a la Ley de Propiedad Horizontal. No obstante, la validez, alcance y efectos de esa prohibición deben analizarse caso por caso, especialmente si ya existían licencias o actividades previas.
¿El uso turístico de una vivienda es siempre una actividad molesta?
No necesariamente. La existencia de una vivienda turística no implica por sí sola una actividad contraria a la convivencia. Lo relevante es acreditar si el uso concreto genera molestias, ruidos, problemas de seguridad, daños, uso anómalo de elementos comunes o alteraciones reales en la vida de la comunidad.
¿Cuándo puede solicitarse el cese de la actividad turística?
Puede valorarse una acción de cesación cuando la actividad resulte molesta, perjudicial, incívica o contraria a la convivencia normal del inmueble. Para ello será necesario reunir pruebas suficientes y revisar la normativa autonómica, municipal y comunitaria aplicable.
¿Qué pruebas puede aportar la comunidad frente a un piso turístico conflictivo?
Pueden ser útiles las actas de comunidad, comunicaciones al propietario, denuncias, partes policiales, fotografías, vídeos, testimonios de vecinos, informes técnicos, registros de incidencias, quejas reiteradas y cualquier documento que acredite ruidos, daños, uso indebido de zonas comunes o problemas de seguridad.
¿Qué importancia tiene el uso de los elementos comunes?
El uso intensivo de portales, escaleras, ascensores, patios, zonas de acceso o instalaciones comunes puede ser relevante si altera la convivencia ordinaria o incrementa el riesgo de daños. En viviendas turísticas, la rotación frecuente de ocupantes puede justificar un análisis específico del impacto en la comunidad.
¿Qué puede hacer un vecino afectado por ruidos o fiestas en un piso turístico?
Conviene documentar las incidencias, comunicar los hechos al presidente o administrador de la comunidad, solicitar que consten en acta, valorar la intervención policial si procede y pedir asesoramiento jurídico para determinar si existe base para una reclamación o acción de cesación.
¿Puede actuar la comunidad aunque el piso turístico tenga licencia?
La existencia de licencia administrativa no impide necesariamente que la comunidad actúe si la actividad se desarrolla de forma molesta, perjudicial o contraria a la convivencia. La licencia permite ejercer la actividad desde el punto de vista administrativo, pero no ampara conductas incívicas ni usos anómalos del inmueble.
¿Qué debe revisar un propietario antes de explotar una vivienda turística?
Debe revisar la normativa autonómica y municipal, los estatutos de la comunidad, posibles acuerdos comunitarios, requisitos de licencia o declaración responsable, obligaciones fiscales, seguros, condiciones de convivencia y limitaciones derivadas de la propiedad horizontal.
¿Por qué es importante analizar cada caso de forma individual?
Porque los conflictos sobre pisos turísticos dependen de múltiples factores: normativa local, existencia de licencia, estatutos comunitarios, intensidad de uso, pruebas de molestias, acuerdos adoptados, número de incidencias y afectación real a los vecinos.
¿Cómo puede ayudar IN DIEM Abogados en conflictos por pisos turísticos?
IN DIEM Abogados puede asesorar a comunidades, propietarios y vecinos en la revisión de licencias, estatutos, acuerdos comunitarios, recopilación de pruebas, reclamaciones por molestias, acciones de cesación, expedientes administrativos y defensa jurídica en conflictos relacionados con viviendas de uso turístico.
Rechtsberatung zu Touristenwohnungen und Hausbesitzervereinigungen
IN DIEM Abogados berät zu Angelegenheiten im Zusammenhang mit Touristenwohnungen, Eigentümergemeinschaften, horizontalen Grundstücken, Verwaltungsgenehmigungen, Sanktionsverfahren, Besteuerung, Nachbarschaftskonflikten und anomalen Nutzungen von Touristenhäusern.
Rechtsberatung kann für Eigentümergemeinschaften relevant sein, die gegen belästigende Aktivitäten vorgehen möchten, Eigentümer, die Häuser für touristische Zwecke betreiben, Nachbarn, die von Lärm- oder Nebenwirkungsproblemen betroffen sind, oder Eigentümer, die die administrative und gemeinschaftliche Rechtmäßigkeit der Aktivität überprüfen müssen.
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