Important : Cet article inclut une publication marquante de 2018 sur l’arrêt immédiat de l’activité des appartements touristiques en raison de nuisances, de coexistence de quartiers et d’utilisation anormale d’éléments communs dans une communauté de propriétaires.
Depuis lors, le régime juridique pour l’hébergement touristique a considérablement évolué, notamment grâce aux réformes ultérieures de la Loi sur la propriété horizontale, du décret-loi royal 7/2019 et de la jurisprudence qui a suivi. Pour une analyse actuelle , contactez-nous.
L’activité des appartements touristiques, récemment réglementée au moment de la publication de cet article, générait dans certains cas des problèmes de coexistence entre voisins qui commençaient à se propager vers nos tribunaux.
L’utilisation touristique des logements situés au sein de communautés de propriétaires soulevait une question particulièrement pertinente : déterminer quand cette activité pouvait être considérée comme compatible avec la coexistence ordinaire du bien et si, au contraire, elle pouvait générer des nuisances, des dommages ou une utilisation anormale des éléments communs.
Cessation immédiate de l’activité des appartements touristiques
De manière générale, les tribunaux s’accordent à dire que « il ne peut être conclu qu’en abstraction l’existence de logements à usage touristique suppose une activité contraire à la coexistence normale dans la communauté, mais il est nécessaire que l’usage effectué puisse être qualifié d’anormal ou antisocial, à la suite d’une série de conduites ou d’actions qui méritent d’être considérées comme inciviles. Bien que cette analyse doive être réalisée au cas par cas » (TSJC).
Abogados IN DIEM a déjà repris cette résolution dans notre blog, que vous pouvez consulter dans l’article sur la location d’appartements touristiques et de communautés de propriétaires.
En ce sens, le TSJC susmentionné a rendu une décision garantissant que les communautés de propriétaires peuvent modifier les statuts pour interdire les appartements touristiques, mais qui détermine que cette décision ne peut pas avoir d’effet sur le propriétaire ayant acquis son appartement sans aucune restriction d’utilisation s’il possède déjà la licence approuvée.
Par conséquent, il appartient aux Tribunaux, selon chaque situation factuelle, de déterminer s’il existe une cohabitation normale ou, sinon, anormale pour les résidents de la communauté de propriétaires, afin de conclure les mesures à adopter.
Le critère d’analyse au cas par cas
L’idée d’analyse au cas par cas est essentielle dans les conflits autour du logement touristique. Il ne suffit pas d’affirmer de manière abstraite que toute activité touristique est contraire à la coexistence communautaire, ni ne peut automatiquement exclure l’existence de dommages aux voisins.
L’évaluation juridique doit prendre en compte l’usage spécifique du logement, l’intensité de l’activité, le nombre d’occupants, l’utilisation des éléments communs, la présence de bruits, de dommages, d’incidents ou de modifications de la coexistence, ainsi que l’impact possible sur le repos, la sécurité et la tranquillité de ceux qui résident habituellement dans le bâtiment.
Pour cette raison, dans ce type de conflit, les preuves que la communauté des propriétaires peut fournir sont particulièrement importantes : procès-verbaux de la communauté, plaintes, communications, rapports de police, témoignages de voisins, incidents documentés, photographies, vidéos ou tout autre élément permettant de prouver un usage anormal ou nuisible.
Résolution sur la cessation immédiate de deux appartements touristiques
Récemment, comme l’a rapporté le Conseil général de la magistrature, le Tribunal de première instance numéro 14 de Grenade a ordonné la cessation « immédiate » de l’activité de deux appartements touristiques.
La résolution considère que l’activité de ces appartements touristiques était agaçante et nuisible. À cet égard, il convient de noter la formulation suivante de cette résolution :
“[…] Un fait bien connu est que l’utilisation des éléments communs par huit cents personnes différentes en deux ans (données fournies par le défendeur lui-même) implique évidemment une utilisation anormale des installations communautaires et même si cela ne s’exprimait qu’en termes de probabilité de dommages, ou un usage inapproprié ou abusif des éléments communautaires est élevé, Si, en plus de cela, on ajoute que les utilisateurs n’ont pas de copropriété sur eux, de sorte que leur réparation ou leur remplacement ne les affecterait pas directement sur leur propriété, les soins utilisés ne peuvent être assimilés à ceux des membres de la communauté. »
L’intensité de l’utilisation des éléments communs était donc l’un des facteurs pertinents pour évaluer la nature gênante ou nuisible de l’activité. Le transit continu des usagers hors de la communauté pourrait modifier la manière habituelle d’utiliser le bâtiment et augmenter le risque de dommages, de détérioration ou d’utilisation inappropriée des espaces communs.
Activité touristique dans les associations de propriétaires
La résolution a également mis en lumière la différence entre un logement spécialement conçu pour un usage touristique et une maison intégrée à une communauté de propriétaires où coexistent des résidents habituels.
“[…] l’utilisation des biens faisant partie d’une communauté de propriétaires comme biens touristiques coexistant avec ceux qui y résident habituellement provoque nécessairement les conflits générés par le développement d’une activité commerciale dans des espaces non spécialement équipés pour celle-ci ».
Cette considération reflète l’une des principales tensions générées par les locations touristiques dans les immeubles résidentiels : la coexistence entre ceux qui utilisent temporairement le bien et ceux qui y résident de manière stable.
L’activité touristique peut impliquer des entrées et sorties fréquentes, une utilisation intensive d’ascenseurs, de portails, d’escaliers et d’autres éléments courants, ainsi que des situations pouvant affecter la sécurité, le repos et la tranquillité de la communauté.
Bruit, sécurité et perturbation de la coexistence
La résolution examinée a également pris en compte différents incidents liés à la sécurité, à la livraison des clés, au bruit et à l’utilisation des espaces communs.
“[…] pour la sécurité des propriétaires, en raison de la livraison des clés d’accès au portail en raison du nombre d’occupants, ainsi que de la nécessité de se rendre à la Police locale pour « la fête organisée par des étrangers » à quatre heures du matin, des incidents survenus le vendredi 21 mars lors de la célébration d’une fête d’adieu, l’utilisation du Porter’s Lodge comme bar à cocktails, le remplissant de déchets, également à cause du bruit aux petites heures du matin que manifestent les propriétaires des appartements voisins ».
Ce type de situation permettait d’évaluer qu’il ne s’agissait pas d’un simple inconfort isolé, mais d’une succession d’incidents ayant un impact sur la coexistence normale de la communauté.
Dans les conflits concernant des appartements touristiques, la présence de bruit, de parties concernées, d’utilisation inappropriée des espaces communs, de problèmes de sécurité ou la présence constante d’usagers à l’extérieur de la propriété peuvent être pertinents pour soutenir une action en injonction ou une réclamation contre l’utilisation anormale du bien.
Activité agaçante et perturbatrice
Enfin, la résolution a conclu que l’activité menée dans les propriétés avait un impact pertinent sur les voisins :
“[…] Il est clair que l’activité menée dans la propriété est agaçante, alors qu’il y a périodiquement des incidents dans la communauté des propriétaires, de plus ou de moins en moindre importance, qui modifient la coexistence normale et les attentes que l’usage de la résidence habituelle engendre sur le repos et la sécurité », et même si seul « du bruit est produit dans la propriété, les dommages causés aux voisins ne peuvent être considérés exclusivement comme agaçants mais pernicieux. »
Le critère de la résolution est particulièrement pertinent car il lie l’activité touristique non seulement aux nuisances occasionnelles, mais aussi à la modification des attentes raisonnables de repos, de sécurité et de coexistence typiques d’une résidence habituelle.
Dans ce contexte, la cessation de l’activité peut apparaître comme une mesure appropriée lorsqu’il est prouvé que l’utilisation touristique du bien génère une perturbation réelle et continue pour le reste des propriétaires ou résidents.
Communautés de propriétaires et appartements touristiques
Les conflits concernant les appartements touristiques dans les communautés de propriétaires peuvent survenir à la fois en raison de l’existence d’une interdiction légale et du développement d’activités gênantes, inciviles ou nuisibles à la communauté.
En l’absence d’une interdiction expresse, l’analyse peut se concentrer sur l’utilisation spécifique du logement et sur la preuve de la nuisance causée. Par conséquent, l’action de la communauté doit être ordonnée, documentée et fondée légalement sur le fond.
La communauté des propriétaires peut avoir besoin de conseils pour évaluer s’il existe une base suffisante pour agir, quelles preuves doivent être recueillies, quels accords communautaires doivent être adoptés et quelles actions légales peuvent être engagées contre le propriétaire ou le titulaire de l’activité.
Informations actuelles sur les appartements touristiques et les associations de propriétaires
Pour des informations plus récentes sur les appartements touristiques, les communautés de propriétaires, les licences, l’usage touristique des logements et les conflits de quartier, vous pouvez consulter d’autres contenus d’IN DIEM Abogados sur la location d’appartements touristiques et les communautés de propriétaires, ou demander une consultation IN DIEM pour analyser le cas spécifique.
Preguntas frecuentes sobre pisos turísticos y comunidades de propietarios
¿Puede una comunidad de propietarios prohibir los pisos turísticos?
La comunidad puede adoptar acuerdos que limiten o condicionen el uso turístico de viviendas conforme a la normativa vigente y a la Ley de Propiedad Horizontal. No obstante, la validez, alcance y efectos de esa prohibición deben analizarse caso por caso, especialmente si ya existían licencias o actividades previas.
¿El uso turístico de una vivienda es siempre una actividad molesta?
No necesariamente. La existencia de una vivienda turística no implica por sí sola una actividad contraria a la convivencia. Lo relevante es acreditar si el uso concreto genera molestias, ruidos, problemas de seguridad, daños, uso anómalo de elementos comunes o alteraciones reales en la vida de la comunidad.
¿Cuándo puede solicitarse el cese de la actividad turística?
Puede valorarse una acción de cesación cuando la actividad resulte molesta, perjudicial, incívica o contraria a la convivencia normal del inmueble. Para ello será necesario reunir pruebas suficientes y revisar la normativa autonómica, municipal y comunitaria aplicable.
¿Qué pruebas puede aportar la comunidad frente a un piso turístico conflictivo?
Pueden ser útiles las actas de comunidad, comunicaciones al propietario, denuncias, partes policiales, fotografías, vídeos, testimonios de vecinos, informes técnicos, registros de incidencias, quejas reiteradas y cualquier documento que acredite ruidos, daños, uso indebido de zonas comunes o problemas de seguridad.
¿Qué importancia tiene el uso de los elementos comunes?
El uso intensivo de portales, escaleras, ascensores, patios, zonas de acceso o instalaciones comunes puede ser relevante si altera la convivencia ordinaria o incrementa el riesgo de daños. En viviendas turísticas, la rotación frecuente de ocupantes puede justificar un análisis específico del impacto en la comunidad.
¿Qué puede hacer un vecino afectado por ruidos o fiestas en un piso turístico?
Conviene documentar las incidencias, comunicar los hechos al presidente o administrador de la comunidad, solicitar que consten en acta, valorar la intervención policial si procede y pedir asesoramiento jurídico para determinar si existe base para una reclamación o acción de cesación.
¿Puede actuar la comunidad aunque el piso turístico tenga licencia?
La existencia de licencia administrativa no impide necesariamente que la comunidad actúe si la actividad se desarrolla de forma molesta, perjudicial o contraria a la convivencia. La licencia permite ejercer la actividad desde el punto de vista administrativo, pero no ampara conductas incívicas ni usos anómalos del inmueble.
¿Qué debe revisar un propietario antes de explotar una vivienda turística?
Debe revisar la normativa autonómica y municipal, los estatutos de la comunidad, posibles acuerdos comunitarios, requisitos de licencia o declaración responsable, obligaciones fiscales, seguros, condiciones de convivencia y limitaciones derivadas de la propiedad horizontal.
¿Por qué es importante analizar cada caso de forma individual?
Porque los conflictos sobre pisos turísticos dependen de múltiples factores: normativa local, existencia de licencia, estatutos comunitarios, intensidad de uso, pruebas de molestias, acuerdos adoptados, número de incidencias y afectación real a los vecinos.
¿Cómo puede ayudar IN DIEM Abogados en conflictos por pisos turísticos?
IN DIEM Abogados puede asesorar a comunidades, propietarios y vecinos en la revisión de licencias, estatutos, acuerdos comunitarios, recopilación de pruebas, reclamaciones por molestias, acciones de cesación, expedientes administrativos y defensa jurídica en conflictos relacionados con viviendas de uso turístico.
Conseils juridiques sur les appartements touristiques et les associations de propriétaires
IN DIEM Abogados conseille sur les questions relatives aux appartements touristiques, aux communautés de propriétaires, à la propriété horizontale, aux licences administratives, aux procédures de sanction, à la fiscalité, aux conflits de quartier et aux usages anormaux des logements touristiques.
Les conseils juridiques peuvent être pertinents pour les communautés de propriétaires souhaitant agir contre les activités nuisibles, les propriétaires qui exploitent des logements touristiques, les voisins affectés par des problèmes de bruit ou de coexistence, ou ceux qui doivent examiner la légalité administrative et communautaire de l’activité.
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