La location d’appartements touristiques, de maisons ou de parties de logements soulève souvent des doutes concernant la TVA. La question principale ne dépend pas seulement de la publicité du bien sur une plateforme touristique, de la durée du séjour ou de l’existence d’une licence administrative, mais aussi de la limitation du propriétaire à mettre le bien à disposition de l’utilisateur ou si, en outre, il fournit des services typiques de l’industrie hôtelière.
Cette publication était basée sur une consultation contraignante V1781-17, du 10 juillet 2017, concernant la location d’appartements, de logements ou de parties d’habitations sans la fourniture de services typiques de l’industrie hôtelière. La consultation reste un contexte utile, mais il vaut la peine de mettre à jour son explication afin que les propriétaires, gestionnaires d’appartements touristiques, investisseurs immobiliers et entreprises du secteur puissent distinguer plus clairement quand la location est assujettie et exonérée de TVA et quand elle peut être soumise et non exonérée de TVA.
Le règlement doit être analysé sur la base de la loi 37/1992 sur la taxe sur la valeur ajoutée, en particulier son article 20.1.23º, ainsi que des critères publiés par l’Agence fiscale concernant la location des appartements touristiques et la TVA.
La mera cesión del inmueble, sin servicios hoteleros, puede estar sujeta y exenta de IVA.
Recepción, limpieza periódica, cambio de ropa, lavandería o restauración pueden hacerla no exenta.
Debe revisarse si hay uso real como vivienda, alquiler a empresa o explotación por terceros.
Conviene revisar contratos, anuncios, servicios incluidos, facturas y condiciones de reserva.
Mise à jour 2026 : pourquoi il est toujours important de distinguer s’il existe des services hôteliers
En 2026, la distinction entre la location touristique sans services hôteliers et la fourniture de services d’hébergement reste décisive. L’Agence fiscale pour la location d’appartements touristiques et la TVA maintient le critère selon lequel les baux d’hébergements touristiques dans lesquels le bailleur ne fournit pas les services typiques de l’industrie hôtelière sont exonérés de TVA, sans préjudice de leur soumise à d’autres taxes applicables.
En revanche, lorsque des services typiques de l’hôtellerie sont fournis en même temps que l’hébergement, la location de l’appartement touristique n’est plus exonérée de TVA et doit être taxée comme un service d’hébergement, conformément au taux réduit prévu pour certains services hôteliers à l’article 91.One.2.2 de la loi sur la TVA.
Cette différence a des effets pratiques pertinents : elle affecte la facturation, l’obligation de facturer la TVA, la déduction des taxes sur les intrants, le traitement fiscal de la TVA et la manière dont les contrats et la documentation des biens doivent être organisés. Par conséquent, avant de commencer ou de modifier une activité de location touristique, il est conseillé d’examiner le véritable modèle de fonctionnement et de ne pas vous limiter au nom commercial utilisé.
Lorsque la location d’appartements ou de logements est exonérée de TVA
L’article 20.One.23 de la loi sur la TVA exonère certains baux dont l’objet est des bâtiments ou des parties destinés exclusivement au logement. Dans le domaine des appartements touristiques, l’Agence fiscale sur la TVA sur les appartements touristiques précise que, bien que les locataires d’hébergements touristiques aient le statut d’entrepreneur aux fins de la TVA, la location peut être soumise et exonérée de TVA lorsque les services typiques de l’hôtellerie ne sont pas fournis.
Cela peut se produire, par exemple, lorsque le propriétaire ou le gestionnaire se limite à transférer l’usage de l’appartement, de la maison ou d’une partie de celui-ci pour une certaine période, sans organiser une offre d’hébergement comparable à celle d’un hôtel. Dans ces cas, l’opération n’implique pas de facturer la TVA, bien qu’elle puisse avoir d’autres conséquences fiscales, de recensement, régionales ou municipales qui doivent être analysées séparément.
1. Fourniture simple du domicile
Il est simple de mettre à disposition le bien lorsque le propriétaire le livre pour usage du locataire, sans fournir pendant le séjour des services supplémentaires typiques de l’hébergement hôtelier. Il peut y avoir remise des clés, nettoyage initial ou final, changement de linge à l’entrée ou sortie et assistance ponctuelle pour les réparations, sans nécessairement transformer l’opération en service hôtelier.
2. Locations touristiques sans services hôteliers
Les locations touristiques sans services hôteliers peuvent être destinées à des séjours temporaires, des vacances ou à un usage autre que la résidence permanente. Pourtant, du point de vue de la TVA, ce qui est pertinent, c’est que les services d’hébergement typiques ne sont pas fournis. L’Agence fiscale sur la TVA sur les appartements touristiques indique expressément que ces baux sont exonérés lorsqu’ils n’intègrent pas de services complémentaires typiques de l’industrie hôtelière.
3. Location avec services d’hospitalité propres
Lorsque le propriétaire fournit des services typiques de l’industrie hôtelière, la location n’est plus considérée comme un simple transfert d’usage du bien. Dans ce cas, la transaction est proche d’un service de logement et est soumise à la TVA, sans être exemptée, avec l’application du taux correspondant conformément à la loi sur la TVA et aux critères administratifs en vigueur.
4. Loyer pour un usage autre que le logement
Les locations touristiques sans services hôteliers doivent être différenciées des autres baux pour usage autre que le logement. Si le bien est loué pour un bureau, un bureau professionnel, une activité commerciale, un entrepôt, un local commercial ou un autre usage non résidentiel, l’exemption de logement peut ne pas s’appliquer. Dans ces cas, l’opération doit être examinée individuellement.
5. Location à des sociétés ou entités juridiques
La location à des entreprises ou des entités juridiques nécessite une prudence particulière. Il ne suffit pas que le bien soit physiquement un foyer : il faut analyser qui est le locataire, quel est l’usage convenu, qui l’utilise réellement et si le bien sert réellement à loger des personnes ou à une activité commerciale. Dans les contrats avec des entreprises, intermédiaires, agences ou managers, il est conseillé de revoir la chaîne contractuelle et l’objectif économique de l’opération.
Quels sont les services de l’industrie hôtelière ?
Les services de l’industrie hôtelière sont ceux qui font que l’activité dépasse le simple transfert temporaire du bien. Selon les critères de l’Agence fiscale concernant la taxation de la location d’appartements touristiques, l’activité d’hébergement se caractérise par l’extension du service client au-delà de la simple fourniture d’un logement ou d’une partie de celui-ci.
Parmi les services qui peuvent être considérés comme typiques de l’industrie hôtelière figurent, entre autres, :
- Accueil et service client permanent et continu dans un espace désigné à cet effet.
- Nettoyage régulier de la propriété et de l’hébergement pendant le séjour.
- Changement régulier de lit et de linge de bain pendant le séjour.
- Services de blanchisserie mis à la disposition du client.
- Stockage des bagages, presse, réservations ou autres services clients supplémentaires.
- Nourriture, traiteur ou services de petit-déjeuner, lorsqu’ils sont intégrés à la fourniture d’hébergement.
La clé ne réside pas dans un service isolé unique, mais dans l’évaluation de la présence de l’ensemble des services proposés en tant qu’activité d’hébergement. Par conséquent, un contrat, un site web commercial ou une description sur la plateforme doit être cohérent avec le service réellement fourni.
Quels services ne transforment pas nécessairement la location en un service hôtelier
Tous les services annexes ne transforment pas automatiquement la location en activité hôtelière. L’Agence fiscale sur la TVA sur les appartements touristiques indique que certains services liés à l’État et à l’entretien du bien ne sont pas considérés comme des services complémentaires de l’industrie hôtelière, en eux-mêmes.
En particulier, les personnes suivantes ne prennent généralement pas en compte cette considération :
- Le nettoyage de l’appartement à l’entrée et à la sortie pendant la période prévue par chaque locataire.
- Le changement de linge dans l’appartement à l’entrée et à la sortie de la période contractuelle.
- Le nettoyage des espaces communs du bâtiment, du portail, des escaliers, des ascenseurs ou de l’urbanisation.
- Assistance technique et services d’entretien pour des réparations spécifiques de plomberie, électricité, verrerie, stores, serruriers ou appareils électroménagers.
Ces services peuvent être compatibles avec une location touristique exonérée de TVA lorsqu’ils se limitent à la préparation ou à l’entretien du bien et ne nécessitent pas une attention périodique typique d’un établissement d’hébergement. Cependant, si elles sont combinées avec d’autres services continus au client, la classification fiscale de la transaction peut changer.
Cas dans lesquels le bail peut être soumis à la TVA et ne l’être pas
La location d’appartements, de logements ou de parties de logements peut être soumise à la TVA et ne pas être exonérée lorsque la transaction ne relève pas de l’exonération logement ou lorsqu’elle intègre des services typiques de l’industrie hôtelière. En pratique, il est conseillé de prêter attention aux cas suivants :
- Fourniture de services hôteliers pendant le séjour : nettoyage régulier, changement régulier de lit et de linge de bain, réception continue, rangement des bagages, blanchisserie ou services de traiteur.
- Location pour une activité professionnelle ou commerciale : utilisation comme bureau, bureau, siège opérationnel, espace de travail, consultation ou activité économique.
- Location à des sociétés intermédiaires : transfert du bien à une société qui l’exploite vis-à-vis de tiers, lorsque le contrat ne correspond pas à un usage résidentiel direct.
- Contrats mixtes ou complexes : opérations qui combinent hébergement, gestion, services aux clients, marketing et autres services supplémentaires.
- Les services d’hébergement organisés comme une activité commerciale : des modèles qui, en raison de leur fonctionnement réel, ressemblent à un établissement hôtelier ou touristique sous une attention continue.
Dans ces cas, il peut être nécessaire de facturer la TVA, d’émettre une facture conformément au régime applicable et d’examiner la possible déduction des taxes sur les intrants. La réponse ne doit pas se baser sur le nom commercial de l’activité, mais sur le contenu réel du service.
Erreurs fréquentes des propriétaires et gestionnaires d’appartements touristiques
Les erreurs dans la fiscalité des locations touristiques sont généralement dues à une mauvaise classification de l’activité ou à un manque de documentation contractuelle. Parmi les plus courants figurent :
- Pensant que toutes les locations touristiques sont soumises à la TVA. Si les services typiques de l’industrie hôtelière ne sont pas fournis, ils peuvent être soumis et exemptés.
- Pensant qu’aucune location touristique ne porte la TVA. S’il existe des services hôteliers, l’exploitation peut ne plus être exemptée.
- Confondre la licence touristique avec la taxation de la TVA. Les réglementations régionales du tourisme et la classification fiscale ne coïncident pas toujours.
- Ne pas revoir les contrats avec des sociétés de gestion. L’intervention d’une entreprise, d’une agence ou d’une plateforme peut modifier l’analyse si le destinataire ou la nature du service change.
- Utilisez des descriptions commerciales ambiguës. La publicité de services de soins continus, de blanchisserie ou de nettoyage périodique peut avoir un impact fiscal si ces services sont effectivement fournis.
- Ne séparez pas les services annexes. Dans certains modèles, il est conseillé de vérifier s’il existe un service principal d’hébergement ou plusieurs services différenciés.
- Appliquer les critères des autres impôts à la TVA sans analyse propre. Chaque impôt a des règles spécifiques.
Ces erreurs peuvent toucher à la fois les petits propriétaires et les gestionnaires professionnels ou investisseurs qui exploitent plusieurs propriétés. Dans les opérations ayant un volume pertinent, il est conseillé de revoir à l’avance le modèle fiscal, contractuel et opérationnel.
Documentation et critères à examiner
Avant de déclarer une transaction comme exemptée ou non exonérée de la TVA, il est conseillé de rassembler et de consulter la documentation décrivant l’activité réelle. Cette révision permet d’éviter les contradictions entre ce qui est déclaré à des fins fiscales, ce qui est proposé au client et ce qui est convenu dans les contrats.
- Contrat de location ou conditions générales de réservation.
- Description de la publicité sur les plateformes touristiques ou sur son propre site web.
- Liste des services inclus dans le prix.
- Conditions de propreté, changement de linge, accueil et service client.
- Factures émises par le propriétaire, le gestionnaire ou l’intermédiaire.
- Contrats avec des entreprises de gestion du tourisme, nettoyage, maintenance ou service aux clients.
- Destination réelle du bien et profil du locataire.
- Licences, enregistrements touristiques ou communications administratives applicables.
- Critères respectés dans la TVA et autres taxes pouvant s’appliquer.
Dans les biens gérés par des entreprises ou utilisés dans des structures commerciales, il peut également être conseillé de revoir les documents contractuels, corporatifs et fiscaux. Dans ces situations, IN DIEM Abogados peut fournir un soutien sur le contenu lié à la location d’appartements touristiques et aux opérations liées à l’investissement immobilier ou à l’exploitation d’actifs.
Référence à la consultation contraignante V1781-17
La consultation contraignante V1781-17, du 10 juillet 2017, a analysé un cas de location d’appartements, de logements ou de parties de logements sans la fourniture de services typiques de l’industrie hôtelière. Son intérêt juridique réside dans le fait qu’elle confirme une idée qui reste essentielle : l’exonération de la TVA dépend de la nature réelle du bail et des services effectivement fournis.
La consultation ne doit pas être interprétée comme une autorisation générale pour considérer toute exonération de location touristique. Son utilité réside dans le renforcement du critère selon lequel le simple transfert d’usage d’un logement, sans services hôteliers, peut être soumis à la TVA et être exempté. En revanche, lorsque l’activité intègre ses propres services d’hébergement, le traitement fiscal de la TVA peut changer.
Ce critère reste conforme aux informations actuelles de l’Agence fiscale sur la taxation de la location d’appartements touristiques, qui distinguent les locations touristiques, les services complémentaires et la prestation de services typiques de l’industrie hôtelière.
Comment IN DIEM Abogados peut vous aider
Chez IN DIEM Abogados, nous analysons la fiscalité de la location d’appartements touristiques, de maisons ou de parties de maisons d’un point de vue fiscal, contractuel et commercial. La révision peut être particulièrement utile lorsqu’il existe des doutes quant à l’application de l’exonération de TVA, l’existence des services hôteliers ou l’implication des sociétés de gestion.
Les conseils peuvent inclure la révision de contrats, publicités, factures, conditions de réservation, services fournis, structure de gestion et obligations fiscales associées. Il peut également être coordonné avec d’autres secteurs de l’entreprise lorsque le bien fait partie d’un investissement commercial, d’une société holding ou d’une activité de gestion touristique.
Si le problème affecte les logements à usage touristique ou la continuité de l’activité, il peut également être conseillé de revoir la cessation des appartements touristiques. Pour une évaluation documentaire initiale, une consultation en ligne avec IN DIEM Abogados peut être demandée.
Preguntas frecuentes sobre IVA y alquiler de apartamentos turísticos
¿El alquiler de un apartamento turístico lleva IVA?
No necesariamente. Si el arrendador se limita a ceder el uso del apartamento y no presta servicios propios de la industria hotelera, el alquiler puede estar sujeto y exento de IVA. Si se prestan servicios hoteleros, puede quedar sujeto y no exento.
¿Cuándo está exento de IVA el alquiler de una vivienda o apartamento?
Con carácter general, puede estar exento cuando se trata de un arrendamiento de edificio o parte de edificio destinado a vivienda y no se prestan servicios propios de hospedaje. En apartamentos turísticos, debe revisarse la actividad real y los servicios incluidos.
¿Qué servicios se consideran propios de la industria hotelera?
Entre otros, pueden considerarse servicios propios de la industria hotelera la recepción y atención permanente al cliente, la limpieza periódica durante la estancia, el cambio periódico de ropa de cama y baño, la lavandería, la custodia de maletas, la gestión de reservas o los servicios de restauración cuando forman parte del alojamiento.
¿La limpieza del apartamento implica siempre pagar IVA?
No. La limpieza realizada a la entrada y a la salida del periodo contratado no se considera, por sí sola, un servicio propio de la industria hotelera. Distinto es que se preste limpieza periódica durante la estancia como parte del servicio de hospedaje.
¿Qué ocurre si el inmueble se alquila a una empresa?
Debe analizarse el contrato, el uso real del inmueble y la posición de la empresa arrendataria. Si el destino no es residencial o la empresa explota el inmueble frente a terceros, la exención de vivienda puede no resultar aplicable.
¿Qué documentación conviene revisar antes de declarar la operación?
Conviene revisar el contrato, las condiciones de reserva, los anuncios publicados, los servicios incluidos, las facturas emitidas, los contratos con gestores o intermediarios y la documentación que acredite si existe o no prestación de servicios hoteleros.
Saviez-vous qu’IN DIEM Lawyers propose un service en ligne et un service urgent ?
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