Important : Cet article rassemble une publication historique de 2016 sur la location d’appartements touristiques, les communautés de propriétaires et la coexistence de quartier, basée sur une décision de la Haute Cour de Justice de Catalogne rendue en mai 2016. Depuis lors, le régime juridique des hébergements touristiques a considérablement évolué, notamment en raison des réformes ultérieures de la Loi sur la propriété horizontale, du décret-loi royal 7/2019 et de la jurisprudence ultérieure de la Cour suprême.
La location d’appartements touristiques a généré, dès ses premiers stades d’expansion, un important débat juridique sur la propriété horizontale, la coexistence de quartiers, les licences administratives et les limites d’utilisation des logements au sein des communautés de propriétaires.
L’utilisation d’un logement à des fins touristiques soulève des questions différentes de celles de la location ordinaire d’un logement. Dans ces cas, des règlements régionaux sur le tourisme, des ordonnances municipales, des statuts communautaires, des règles internes de coexistence et les actions prévues par la Loi sur la propriété horizontale peuvent entrer en jeu.
Cet article inclut une résolution pertinente émise en 2016 par la Haute Cour de justice de Catalogne, dans laquelle il a été analysé si l’utilisation touristique d’un logement pouvait être considérée en soi comme une activité contraire à la coexistence normale dans une communauté de propriétaires.
Location d’appartements touristiques et associations de propriétaires
La session plénière de la Chambre civile et pénale de la Haute Cour de justice de Catalogne, dans un arrêt daté du 19 mai 2016, jugement numéro 37/2016, rapporteur M. Abril Campoy, a déclaré ce qui suit concernant les appartements touristiques :
« L’utilisation du logement qui nous concerne dans ce recours à des fins touristiques, il n’y a aucune preuve qu’elle ait été interdite dans les statuts communautaires au début de l’activité. »
Le jugement reposait donc sur un fait particulièrement pertinent : l’activité touristique n’était pas interdite dans la législation de la communauté lorsque l’utilisation du bien à cette fin a commencé.
Cet élément était important car, dans le domaine de la propriété horizontale, les lois communautaires peuvent avoir un impact sur les usages autorisés ou interdits à l’intérieur de la propriété. Par conséquent, dans les litiges concernant le logement touristique, il est nécessaire d’examiner le titre constitutif, les lois, les accords communautaires existants et le moment de début de l’activité.
Licence administrative et logements touristiques
De plus, la plénière de la Chambre civile et pénale a rappelé que la Catalogne avait légiféré l’activité des appartements touristiques et a déclaré :
« Jusqu’à ce que la délimitation entre appartements touristiques et logements à usage touristique soit à nouveau établie, les logements à usage touristique devaient demander une licence administrative en tant qu’appartement touristique, comme dans ce cas. »
Cette référence montre l’importance de la dimension administrative de l’activité. La location touristique ne dépend pas seulement de la relation entre le propriétaire et la communauté des habitants, mais aussi du respect des exigences administratives de chaque territoire.
Dans ce contexte, l’obtention d’une licence ou d’une autorisation administrative pouvait être un élément pertinent pour évaluer la régularité de l’activité, bien que cela n’empêche pas les conflits au sein de la communauté de propriétaires si l’utilisation spécifique du logement posait des problèmes de coexistence.
Usage touristique et coexistence normale dans la communauté
Le jugement a également apporté une clarification particulièrement importante pour l’analyse de ce type de conflit :
« Il ne peut être conclu qu’en théorie l’existence d’un logement touristique implique une activité contraire à la coexistence normale dans la communauté, mais il est nécessaire que l’usage effectué puisse être qualifié d’anormal ou antisocial, à la suite d’une série de comportements ou d’actions qui méritent d’être considérés comme incivils. Bien que cette analyse devra être produite au cas par cas. »
Cette idée était au cœur du critère énoncé dans la publication : l’existence d’un logement destiné à un usage touristique ne pouvait pas automatiquement être considérée comme contraire à la coexistence normale de la communauté.
Pour évaluer une affectation juridiquement pertinente, il était nécessaire d’analyser l’usage spécifique qui était pratiqué. C’est-à-dire s’il y avait eu un comportement incivil, des nuisances, des modifications de la coexistence, des usages anormaux des espaces communs, des entrées et sorties constantes ayant un impact réel sur la propriété ou toute autre circonstance permettant d’évaluer l’affaire individuellement.
Analyse au cas par cas
La résolution a souligné la nécessité d’évaluer chaque cas d’une manière spécifique. Il ne suffisait pas d’affirmer, de manière générale, que tous les logements touristiques étaient incompatibles avec la coexistence des quartiers.
Dans les conflits concernant les appartements touristiques, l’analyse devait prendre en compte différents facteurs : l’existence ou non d’une interdiction légale, le moment de début de l’activité, la réglementation administrative applicable, le type de bien, la fréquence d’occupation, les nuisances accréditées, le comportement des usagers et l’impact possible sur la communauté.
Cette approche était particulièrement pertinente pour les communautés de propriétaires et de maisons, car elle évitait les solutions automatiques et nécessitait une évaluation juridique adaptée aux circonstances de chaque cas.
Propriété horizontale, statuts et limites d’utilisation de la maison
Le régime de propriété horizontale permet à chaque propriétaire d’utiliser son élément privé, mais cet usage doit coexister avec les droits des autres propriétaires et avec les règles applicables au bâtiment.
Lorsqu’une maison est destinée à la location touristique, des tensions peuvent surgir entre le droit du propriétaire à exploiter économiquement sa propriété et le droit de la communauté à préserver la coexistence, la sécurité, le repos et l’utilisation appropriée des éléments communs.
Il est donc essentiel de revoir les statuts communautaires, les accords adoptés par l’assemblée des propriétaires et l’existence d’éventuelles interdictions ou limitations applicables à l’usage touristique des maisons.
Pertinence juridique du jugement commenté
Le jugement commenté était pertinent car il soulevait une question fréquente dans les communautés de propriétaires : la location touristique pouvait-elle être considérée en elle-même comme une activité contraire à la coexistence normale.
Le critère inclus dans la publication était que cette affirmation ne pouvait pas être formulée de manière abstraite. L’activité devait être analysée selon le cas spécifique, surtout lorsqu’il n’y avait pas d’interdiction légale préalable et que le logement disposait d’une autorisation administrative pour exercer l’activité.
Ce raisonnement offrait une ligne directrice utile pour évaluer les conflits entre propriétaires, communautés et propriétaires d’hébergements touristiques à une époque où la régulation de cette activité était en plein développement.
Informations actuelles sur les appartements touristiques et les associations de propriétaires
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Les conseils juridiques peuvent être pertinents tant pour les propriétaires souhaitant utiliser une maison pour la location touristique que pour les communautés de propriétaires qui doivent analyser s’il existe des limites légales, des problèmes de coexistence, des violations administratives ou des moyens juridiques d’agir contre des usages anormaux.
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Preguntas frecuentes sobre alquiler de pisos turísticos y comunidades de propietarios
¿Puede una comunidad de propietarios prohibir los pisos turísticos?
Depende del caso concreto, de los estatutos comunitarios, de los acuerdos adoptados por la junta de propietarios y de la normativa vigente aplicable. Por eso, antes de actuar conviene revisar el título constitutivo, los estatutos, los acuerdos inscritos y la regulación autonómica o municipal correspondiente.
¿El alquiler turístico es siempre contrario a la convivencia vecinal?
No necesariamente. La existencia de una vivienda de uso turístico no implica, por sí sola, que exista una actividad contraria a la convivencia normal. Debe analizarse el uso concreto de la vivienda y si se producen molestias, conductas incívicas, uso anómalo de elementos comunes o alteraciones reales de la convivencia.
¿Qué importancia tienen los estatutos de la comunidad?
Los estatutos pueden contener limitaciones o prohibiciones sobre determinados usos del inmueble. En conflictos por pisos turísticos, es esencial comprobar si existía una prohibición estatutaria previa, si fue adoptada correctamente y si resulta aplicable al caso concreto.
¿Hace falta licencia administrativa para destinar una vivienda al alquiler turístico?
En muchos casos sí, aunque los requisitos dependen de la normativa turística autonómica y municipal aplicable. La licencia, inscripción o autorización administrativa no elimina por sí sola los posibles conflictos con la comunidad, pero puede ser relevante para valorar la regularidad de la actividad.
¿Qué puede hacer una comunidad si un piso turístico genera molestias?
La comunidad debe documentar las molestias, revisar sus estatutos y acuerdos, comprobar la situación administrativa de la vivienda y valorar las vías de actuación disponibles. En algunos casos puede procederse mediante requerimientos, acuerdos comunitarios, denuncias administrativas o acciones judiciales.
¿Qué pruebas conviene reunir en un conflicto por vivienda turística?
Puede ser útil conservar actas de juntas, quejas de vecinos, informes del administrador, partes policiales, fotografías, vídeos, comunicaciones, anuncios de la vivienda, datos de ocupación, denuncias administrativas y cualquier documento que acredite molestias, incumplimientos o uso anómalo de elementos comunes.
¿La sentencia del TSJ de Cataluña de 2016 sigue siendo relevante?
Sigue teniendo valor histórico y jurídico para entender el debate inicial sobre pisos turísticos y convivencia vecinal, pero actualmente debe analizarse junto con la normativa posterior, la evolución de la Ley de Propiedad Horizontal, la regulación autonómica y municipal y la jurisprudencia más reciente.
¿Puede un propietario defender su derecho a alquilar una vivienda con fines turísticos?
Sí, siempre que la actividad cumpla la normativa aplicable y no esté válidamente limitada o prohibida. No obstante, el propietario debe valorar la situación urbanística, turística y comunitaria del inmueble, así como los posibles conflictos derivados del uso efectivo de la vivienda.
¿Por qué conviene analizar cada caso de forma individualizada?
Porque no todos los pisos turísticos generan los mismos problemas ni todas las comunidades tienen las mismas normas. El análisis debe atender a los estatutos, acuerdos comunitarios, licencias, uso real de la vivienda, molestias acreditadas y normativa vigente en cada territorio.
¿Cómo puede ayudar IN DIEM Abogados en conflictos por pisos turísticos?
IN DIEM Abogados asesora a comunidades de propietarios, administradores de fincas, propietarios y titulares de viviendas de uso turístico en materia de propiedad horizontal, licencias, contratos de alquiler, conflictos vecinales, cese de actividad, reclamaciones y defensa judicial.
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