Viviendas de Protección Oficial

Viviendas Protegidas

IN DIEM Abogados desarrolla su actividad prestando un asesoramiento integral tanto a propietarios o promotores de Viviendas Protegidas.

Podemos prestarle asistencia en cualquier parte del territorio español, independientemente de la Administración que otorgue la protección a la vivienda; tanto en compraventas o arrendamientos entre particulares como en primeras adjudicaciones.

Además, podemos asistirle en la descalificación de su vivienda cuando los planes y programas en los que se enmarcan permitan descalificarla. Este proceso permitirá su venta o arrendamiento a precio libre.

Brindamos una defensa integral en los procedimientos sancionadores que puedan iniciarse contra beneficiarios de Viviendas Protegidas.

Somos conscientes de la importancia que la vivienda tiene en la vida y el desarrollo tanto del individuo como del conjunto de la familia; así como de las enormes dificultades que el mercado de vivienda impone.

¿Qué es una Vivienda Protegida o VPO?

Una Vivienda Protegida, lo que comúnmente llamamos VPO o Vivienda de Protección Oficial es una vivienda que:

1. Se enmarcan en un Plan de Vivienda (nacional o autonómico)
2. Cumple una serie de características relativas a su dimensión, calidad, etc.
3. Tanto su precio de compra como su arrendamiento están rebajados.

Existen diferentes tipos de vivienda. En primer lugar, pueden dividirse en función de la Administración que brinde su protección, es decir, que controle la adecuada construcción y financie la diferencia de precio entre el abonado por su beneficiario y el valor de mercado.

En segundo, dentro de las viviendas protegidas por una misma administración, pueden existir diferentes clases de vivienda en función de la zona donde se ubique, sus dimensiones o su precio.

Las viviendas protegidas se construyen en el marco de un Plan de Vivienda, normalmente llevado a cabo en colaboración con los Ayuntamientos, con la finalidad de facilitar el acceso a una vivienda a las personas para las que el mercado inmobiliario resulta especialmente difícil como jóvenes sin empleo o con pocos años de experiencia laboral, personas con discapacidad u otras dificultades para la incorporación a la vida laboral, entre otros.

Es por este motivo que, los ya mencionados Planes de Vivienda se componen de la suma de diferentes Programas, pensados para la promoción de zonas de las ciudades menos favorecidas, la integración de colectivos desfavorecidos y el lanzamiento y promoción de los jóvenes.

¿Cómo puedo acceder a una Vivienda Protegida o VPO?

Puede comprar o alquilar una vivienda protegida a su anterior dueño (segunda transmisión) cumpliendo determinados requisitos y presentando tanto comprador -o arrendatario- como vendedor -o arrendador- determinados formularios.

Si, por el contrario, desea comprar o arrendar una vivienda de obra nueva (primera transmisión) deberá usted inscribirse en el correspondiente registro administrativo, el Registro de Demandantes de Vivienda Protegida; como se ha comentado ya, cada Administración organiza y regula todos estos procedimientos de forma diferente, aunque generalmente el funcionamiento es muy similar en todas ellas, siendo la nomenclatura el cambio más significativo.

Generalmente las Comunidades Autónomas gestionan este Registro de Demandantes de Vivienda Protegida y delegan en los Ayuntamientos la inscripción de las personas demandantes; en las ciudades más pobladas se crean incluso organismos municipales dedicados específicamente a estas labores como ENVISESA en Sevilla o IVIMA en Madrid. En otros casos, la tramitación íntegra la realiza la Autonomía, son los casos de las Islas Baleares, donde el gobierno autonómico se vale para su gestión del Instituto Balear de Vivienda IBAVI o de Castilla y León.

En cualquier caso, deberá entregarse junto con un formulario de solicitud de inscripción, determinada documentación acreditativa de no poseer otra vivienda, explicativa del nivel de renta y de los miembros de la unidad familiar.

Este trámite permitirá al solicitante entrar en un sorteo para el ofrecimiento, en orden estrictamente aleatorio, de una vivienda protegida a precio -o renta- reducido.

Hipoteca de una Vivienda Protegida o VPO. La hipoteca subvencionada.

Para adquirir una vivienda protegida, al igual que ocurre con una vivienda en régimen de libre transmisión, es usual acudir a una entidad bancaria a solicitar un préstamo hipotecario. Existe un tipo especial de hipoteca para la adquisición de viviendas protegidas, que ofrece para el comprador de la vivienda beneficios con respecto a una hipoteca convencional; debe señalarse que este producto financiero es exclusivo para aquellas personas que acrediten reunir las condiciones para acceder a una vivienda protegida.

El funcionamiento de este tipo de hipotecas es, a grandes rasgos, el siguiente:

• Existe un periodo de cadencia, esto quiere decir que no habrá que comenzar a devolver el dinero recibido hasta pasado un tiempo desde su recepción, lo que otorga un tiempo al hipotecado para planificar su economía y buscar si lo desea nuevas fuentes de ingresos.
• Los primeros años del préstamo hipotecario se pagará un tipo de interés fijo, más bajo que la media del mercado y luego, el interés se vinculará al Euribor sobre el que igualmente se practicará una rebaja para controlar que no se dispare. Esto tiene dos ventajas:
  • La primera ventaja es que, cuando el préstamo pasa a ser a interés variable se vincula al Euribor y no al IRPH, un indicador más volátil y declarado poco transparente.
  • La segunda es que, el tipo de interés aplicable se acuerda cada año por el Consejo de Ministros, por lo que tanto cuando abonamos un interés fijo, como cuando este es variable el Estado revisa e impide que los intereses se vuelvan demasiado altos.
• Finalmente, existe un último privilegio de estas hipotecas respecto a una convencional; la entidad bancaria no puede cobrar ningún tipo de comisión relacionada con el préstamo. Esto quiere decir que no habrá de abonarse comisiones típicas como las de apertura, cancelación o amortización anticipada entre otras.

Todas estas ventajas, son posibles gracias a un convenio entre las entidades que otorgan los préstamos y el Estado, mediante el cual el Gobierno subvenciona estos préstamos haciendo que también resulten lucrativos para las entidades crediticias; por esto también son llamados préstamos subvencionados.

A causa de esta participación estatal en el proceso de concesión de créditos hipotecarios, se hace necesario realizar un trámite adicional ante el Ministerio de Fomento cuando debamos cancelar la hipoteca.

¿Y si cambian mis necesidades? Solicitud de cambio de vivienda.

Para el supuesto en que, desde que solicite su vivienda hasta que se asigne una por la Administración, haya aumentado la familia o hayan surgido necesidades de movilidad especial por razón de discapacidad; la respuesta variará en función de la Autonomía.

Mientras que la mayoría de ellas no contempla un procedimiento específico, obligando al solicitante ha recibir la vivienda, solicitar su descalificación por los motivos anteriores y transmitirla posteriormente para finalmente, solicitar una nueva vivienda.

Otras pocas comunidades, como Navarra, sin embargo; regulan un procedimiento especial para esta circunstancia.

Descalificación de las Viviendas Protegidas o VPO.

Descalificar una vivienda consiste en hacer que deje de estar protegida por la administración y pase a ser una vivienda en régimen de libre transmisión; es decir, una vivienda al uso.

Esto puede ser de mucha utilidad, si tras algunos años disfrutando de la vivienda la situación económica de su adjudicatario ha mejorado y desea vender la vivienda para adquirir otra de mayor tamaño o en una zona diferente.

Para ello, se necesita cumplir una serie de requisitos, si bien varían ligeramente en función de la Administración que otorgue la protección a la vivienda, en general los requisitos son:

1. Transcurso de un periodo de tiempo desde la calificación inicial, generalmente 10 años.
2. Aportar fotocopia del documento de identidad, las escrituras de propiedad y otra documentación similar.
3. Haber abonado íntegramente el préstamo hipotecario utilizado para la adquisición de la vivienda protegida.
4. Devolver todas las ayudas públicas recibidas como consecuencia de la adjudicación.

Algunos de estos requisitos, especialmente el requisito temporal, además del ámbito territorial en que se encuentre la vivienda, variará en función del plan y del programa de vivienda. Estos últimos además podrán establecer algunos requisitos adicionales para la descalificación.

La documentación anterior, deberá presentarse anexa con la solicitud dirigida a la Consejería competente en materia de vivienda de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda.

Este trámite, entraña cierta complejidad, por ello resulta recomendable contar con los servicios de un profesional especializado. La normativa en materia de descalificación de viviendas protegidas es la siguiente:

• Real Decreto 2114/1968 de 24 de julio, por el que se aprueba el Reglamento para la aplicación de la Ley sobre viviendas de protección oficial
• Real Decreto 3148/1978 de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de vivienda
• Real Decreto 727/1993 de 14 de mayo, sobre precio de las viviendas de protección oficial de promoción privada

Defensa de Procedimientos Sancionadores.

Las diferentes normativas, contemplan una serie de supuestos en los que los adjudicatarios de una vivienda de protección oficial, pueden ser sancionados por la Administración que protege la vivienda. Debe tenerse en cuenta que la vivienda protegida tiene un fin social, facilitar el acceso a la vivienda a aquellas personas para los que las condiciones del mercado de vivienda resultan inalcanzables; por ello, la mayoría de los supuestos en los que el adjudicatario puede ser sancionado estarán relacionados con el uso de la vivienda para algo diferente a vivienda habitual.

Aunque en cada autonomía estos supuestos varían ligeramente, son en líneas generales, los siguientes:

1. Utilizar la vivienda como segunda residencia
2. No residir en la vivienda por un tiempo determinado
3. Utilizar la vivienda para ejercer actividades profesionales
4. Realización de actividades nocivas, insalubres o constitutivas de infracción administrativa o delito

Las sanciones pueden ir desde la imposición de multas, hasta la pérdida de la vivienda; siendo a veces estas multas muy cuantiosas, por lo que resulta imprescindible una defensa adecuada si se ve afectado por estos procedimientos.

Normativas reguladoras de Viviendas Protegidas.

Como se comentó anteriormente, existen dos niveles de regulación, la regulación nacional, operativa para aquellas viviendas cuya protección la otorga el Estado; y las diferentes regulaciones autonómicas a continuación se indica cada normativa: