IMPORTANT : cet article analyse une affaire résolue conformément au cadre contractuel, réglementaire et jurisprudentiel applicable au moment de sa publication. Actuellement, les créances sur les paiements anticipés dans l’achat et la vente d’un bien doivent être analysées conformément au contrat signé, aux règlements de la consommation, au Code civil, à la jurisprudence en vigueur et, le cas échéant, à la première disposition supplémentaire de la loi 38/1999, du 5 novembre, sur l’urbanisme, modifiée par la loi 20/2015 du 14 juillet. Toute réclamation contre un promoteur, une entité garante, un assureur ou une institution financière doit être examinée conformément aux circonstances du cas spécifique et aux réglementations en vigueur au moment de la transaction.
Ángel José Del Pino Ibáñez, avocat chez IN DIEM Abogados, a obtenu une décision pleinement favorable devant la Cour suprême, par laquelle un promoteur a été condamné à rembourser un couple de 30 580,44 euros versés à l’avance dans le cadre d’une opération d’achat et de vente de maisons.
Le conflit est survenu car il n’était pas possible pour les acheteurs de se subroger au prêt hypothécaire négocié par le promoteur. Dans cette situation, le promoteur a unilatéralement résilié le contrat et a cherché à appliquer une condition résolutive entraînant la perte des montants versés à la dû.
La décision correspond au jugement de la Cour suprême, Première Chambre, n° 291/2016, du 4 mai, rendu en appel de cassation n° 992/2014. Le jugement peut être consulté dans le moteur de recherche officiel CENDOJ du Conseil général de la magistrature en utilisant l’identifiant ECLI : ES :TS :2016:1896 ou la ROJ : STS 1896/2016.
La procédure était basée sur un contrat de vente d’une maison signé le 16 décembre 2008. Les acheteurs réclamaient la résiliation du contrat et le remboursement des montants payés à la dette, dans l’esprit que l’opération ne pouvait pas être contrecarrée à leur détriment lorsque le contrat lui-même envisageait la subrogation du prêt hypothécaire du promoteur.
La subrogation hypothécaire comme point central de l’affaire
L’un des éléments décisifs du litige était la section contractuelle relative à l’accord de reprise de l’hypothèque par l’acheteur. Dans cet accord, il a été indiqué que l’institution de crédit avait autorisé la subrogation de l’acheteur du prêt hypothécaire négocié par le promoteur.
« Après avoir examiné le contenu du contrat et son exécution par chacune des parties, en aucun cas les acheteurs ne peuvent être tenus responsables de son manquement, puisqu’il suffit de le lire pour vérifier que dans la section « Accord de prise en compte de l’hypothèque par l’Acheteur » il est indiqué que « Le Vendeur indique que l’Institution de crédit a autorisé la subrogation de l’Acheteur… » ”.
La pertinence de cette citation réside dans le fait que le contrat lui-même reposait sur l’existence d’une autorisation de subrogation hypothécaire. Pour cette raison, la Cour suprême a compris que la frustration de l’opération ne pouvait pas être automatiquement attribuée aux acheteurs lorsque cette subrogation a finalement été rejetée par la banque.
État résoluoire et retour des quantités livrées
Le promoteur avait l’intention d’appliquer, au détriment des acheteurs, une condition résoluaire explicite, selon laquelle, en cas de non-paiement, le contrat serait résilié avec la perte des montants payés en dommages-intérêts.
Cependant, la Cour suprême a jugé que cette condition pouvait s’appliquer aux acheteurs, estimant que la frustration de la vente ne leur était pas imputable :
« Eh bien, une fois la subrogation rejetée par la banque, le défendeur a exigé que les acheteurs cherchent un financement différent pour remplir leurs obligations de paiement et, étant donné l’impossibilité de le faire et de faire les déboursements convenus, le vendeur a unilatéralement résilié le contrat en le communiquant aux acheteurs.
Il en découle qu’en aucun cas ce dernier ne peut être tenu responsable de la frustration de la transaction et que la « condition résolutoire explicite » établie par le vendeur, selon laquelle, en cas de non-paiement, le contrat serait résilié, l’acheteur perdrait les montants payés jusqu’alors en dommages-intérêts, ce qui n’est pas applicable à son détriment. par conséquent, sans la nécessité d’examiner l’injustice alléguée d’une telle clause, à laquelle faisait référence le premier motif d’appel, elle ne peut être appliquée et les montants payés dans le prix par les acheteurs plus les intérêts correspondants doivent être remboursés. »
De cette manière, le jugement ne s’est pas limité à ordonner le remboursement des montants livrés, mais a expliqué pourquoi il n’était pas approprié de faire assumer aux acheteurs les conséquences économiques d’une transaction frustrée pour des raisons qui ne pouvaient leur être attribuées.
Résiliation du contrat et remboursement des montants livrés
Le jugement a confirmé l’appel, annulé la décision rendue par la Cour provinciale de Séville et déclaré éteint le contrat de vente signé entre les parties.
Elle a également condamné le promoteur à restituer aux acheteurs le montant de 30 580,44 euros, plus l’intérêt juridique correspondant. Elle a également imposé au promoteur les coûts engagés en première instance ainsi que ceux découlant de son appel.
Cette affaire est particulièrement pertinente car elle distingue entre l’existence d’une résiliation contractuelle et la possibilité d’imputer les conséquences économiques de cette résiliation aux acheteurs. Toute frustration liée à une vente ne permet pas d’appliquer automatiquement une pénalité ou de retenir les montants payés sur le dû.
Importance du contrat dans l’achat et la vente d’un bien
Cette affaire souligne l’importance d’examiner attentivement les contrats d’achat et de vente de logements, surtout lorsque l’opération dépend du financement hypothécaire, de la subrogation d’un prêt promoteur ou de la livraison de montants d’avance.
Les clauses relatives au paiement, au financement, à la subrogation hypothécaire, aux conditions de résolution, aux pénalités et au remboursement des montants doivent être analysées avant la signature. Une formulation imprécise ou déséquilibrée peut générer des conflits ultérieurs entre acheteur et promoteur.
Dans les transactions immobilières, le contrat ne doit pas être compris comme une simple formalité. C’est le document qui énonce les obligations des parties, répartit les risques et détermine les conséquences juridiques si la vente n’est pas finalisée.
Réclamation pour avances contre les promoteurs
Lorsqu’une vente immobilière ne se conclut pas avec succès, le droit de réclamer les montants versés sur le compte peut se présenter. La viabilité de la réclamation dépendra de différents facteurs : le contenu du contrat, la cause de la résiliation, la conduite de chaque partie, l’existence d’une garantie ou d’une assurance, la situation des travaux, la livraison du bien et la réglementation applicable à l’affaire.
Dans certains cas, la réclamation peut être dirigée contre le promoteur. Dans d’autres, la responsabilité possible des entités garantes, des assureurs ou des institutions financières peut également être analysée, notamment en ce qui concerne les montants d’avance pour la construction et la vente de maisons.
Par conséquent, chaque cas doit être évalué individuellement. Il ne suffit pas de prouver qu’il y a eu des paiements anticipés : il est nécessaire d’analyser pourquoi l’opération a été frustrée, quelles obligations chaque partie a assumées et quelles garanties existaient pour protéger l’acheteur.
Une réussite dans la défense des acheteurs de maison
Le jugement rendu devant la Cour suprême a permis de récupérer les montants versés par les acheteurs et d’éviter l’application d’une clause de résiliation qui, dans les circonstances de l’affaire, ne pouvait pas leur nuire.
Pour IN DIEM Abogados, ce type de procédure nécessite une stratégie civile et contractuelle rigoureuse, notamment lorsqu’il s’agit de discuter des montants pertinents, des clauses contractuelles, du financement hypothécaire et de la responsabilité des promoteurs.
La défense juridique dans ces domaines doit reposer sur l’analyse du contrat, la documentation de paiement, les communications entre les parties, l’intervention de l’institution financière, la situation du bien et l’historique juridique existant.
Preguntas frecuentes sobre devolución de anticipos en compraventa de vivienda
¿Se pueden reclamar los anticipos entregados a una promotora?
Sí. En determinados supuestos, el comprador puede reclamar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta si la compraventa no llega a completarse y la frustración de la operación no le resulta imputable. Para valorar la viabilidad de la reclamación es necesario revisar el contrato, las comunicaciones entre las partes, los pagos realizados y la causa concreta de la resolución.
¿Qué ocurre si el comprador no puede subrogarse en el préstamo hipotecario de la promotora?
Debe analizarse el contenido del contrato y las circunstancias del caso. Si el contrato partía de que la entidad financiera había autorizado la subrogación y esta fue posteriormente rechazada por causa no imputable al comprador, puede discutirse que la promotora pueda resolver el contrato con pérdida de las cantidades entregadas.
¿La promotora puede quedarse con las cantidades entregadas a cuenta?
No siempre. La promotora solo podrá retener cantidades si existe una base contractual y legal suficiente. Si la resolución de la compraventa no se debe a un incumplimiento imputable al comprador, puede resultar improcedente aplicar una penalización o una condición resolutoria que implique la pérdida de los anticipos.
¿Qué documentos conviene revisar antes de reclamar la devolución de anticipos?
Conviene revisar el contrato de compraventa, los justificantes de pago, las comunicaciones con la promotora, la documentación bancaria, las cláusulas sobre financiación o subrogación hipotecaria, las garantías entregadas y cualquier requerimiento de pago o resolución contractual.
¿Puede reclamarse la devolución de cantidades aunque exista una condición resolutoria?
Sí, puede ser posible. La existencia de una condición resolutoria no significa que pueda aplicarse automáticamente contra el comprador. Debe analizarse si hubo incumplimiento imputable, si la cláusula es aplicable al caso concreto y si procede o no la devolución de las cantidades satisfechas.
¿Puede reclamarse también frente a una entidad avalista, aseguradora o financiera?
En algunos casos sí. Cuando existen cantidades anticipadas en la compra de vivienda, puede ser necesario analizar si había aval, seguro de caución u otra garantía, así como la eventual responsabilidad de entidades financieras o aseguradoras. La viabilidad dependerá de la normativa aplicable y de la documentación concreta de la operación.
Experts en réclamations de paiement anticipé, ventes de maisons et conflits avec les promoteurs
Chez IN DIEM Abogados, nous fournissons des conseils juridiques et une défense aux acheteurs, particuliers, entreprises et professionnels dans des procédures liées à la vente et à l’achat de logements, au remboursement des apports, aux contrats immobiliers, aux conflits avec les promoteurs immobiliers et aux réclamations civiles.
Notre équipe intervient dans les dossiers nécessitant une évaluation contractuelle et procédurale rigoureuse, notamment lorsqu’il y a des montants payés à l’acompte, un financement hypothécaire, une subrogation dans les prêts promoteurs, des clauses de résiliation ou des défauts liés à la transaction immobilière.
- Réclamez des avances pour les ventes de logements.
- Défense contre les promoteurs pour violation de contrat ou résiliation de contrat.
- Analyse des clauses de résiliation, pénalités et pertes des montants livrés.
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- Des réclamations civiles et immobilières devant les tribunaux et les tribunaux judiciaires.
Si vous devez réclamer des sommes payées pour l’achat d’une maison ou examiner un contrat signé avec un promoteur, vous pouvez contacter notre équipe pour recevoir une évaluation juridique initiale.
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