Un comprador entrega una cantidad para reservar una vivienda, firma unas arras y, semanas después, decide no continuar con la operación. O sucede lo contrario: es el propietario quien, después de haber recibido la señal, comunica que ya no quiere vender.
En ambos casos surge inmediatamente la misma pregunta: ¿basta con perder las arras o devolverlas por duplicado para dar por terminada la operación?
La respuesta depende, ante todo, del contenido del contrato de arras. No toda cantidad entregada antes de una compraventa permite a comprador y vendedor desvincularse libremente del acuerdo. Para saber qué consecuencias tiene que una parte se eche atrás hay que determinar qué naturaleza tienen las arras pactadas, qué obligaciones recoge el contrato y cuál es la causa por la que finalmente no se formaliza la compraventa.
Por ello, antes de entregar una señal o asumir un compromiso sobre un inmueble resulta conveniente analizar conjuntamente el contrato y la propia operación. Esta revisión forma parte del asesoramiento de IN DIEM en [compraventa de inmuebles para particulares], dentro del área de [Inmobiliario, Urbanismo y Vivienda].
Firmar unas arras puede suponer que la compraventa ya esté comprometida
Uno de los errores más frecuentes consiste en considerar las arras como una simple reserva provisional de la vivienda.
El documento puede tener una trascendencia jurídica mucho mayor.
La compraventa se perfecciona, con carácter general, cuando comprador y vendedor han convenido sobre la cosa objeto del contrato y sobre el precio, aunque todavía no se haya entregado el inmueble ni pagado íntegramente el precio. Por ello, que la escritura pública esté prevista para una fecha posterior no significa necesariamente que cualquiera de las partes pueda abandonar entretanto la operación sin consecuencias.
Las arras pueden cumplir funciones diferentes dentro de ese acuerdo. De ahí que la expresión “contrato de arras” no determine por sí sola qué sucede cuando comprador o vendedor decide no continuar.
Hay que leer las cláusulas.
No todas las arras permiten echarse atrás
Para analizar las consecuencias de abandonar una compraventa conviene diferenciar, fundamentalmente, entre arras penitenciales, arras confirmatorias y arras penales.
La distinción es especialmente importante porque solo en las arras penitenciales existe propiamente una facultad de desistimiento en los términos pactados y conforme al artículo 1454 del Código Civil.
Arras penitenciales: perderlas o devolverlas por duplicado
El artículo 1454 del Código Civil establece que, cuando hayan mediado arras o señal en la compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Esta es la figura que normalmente se tiene en mente cuando se afirma que alguien puede “echarse atrás” después de firmar unas arras.
Si las partes han pactado verdaderas arras penitenciales:
- si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada
- si desiste el vendedor, debe devolver el doble de la cantidad recibida
Por ejemplo, si el comprador ha entregado 20.000 euros como arras penitenciales y decide ejercer válidamente la facultad de desistimiento prevista en el contrato, asumirá la pérdida de esos 20.000 euros. Si quien desiste en esas condiciones es el vendedor, el efecto pactado conforme al artículo 1454 será la devolución de 40.000 euros.
Pero este resultado no debe aplicarse automáticamente a cualquier documento denominado “arras”.
La naturaleza de las cantidades entregadas debe desprenderse del contrato y de la voluntad de las partes. La redacción resulta, por tanto, determinante.
Arras confirmatorias: entregar dinero no significa tener derecho a desistir
Las arras confirmatorias operan, en términos generales, como prueba o anticipo de una compraventa ya celebrada. Su función no consiste en conceder a las partes una vía para abandonar libremente la operación.
Esto cambia sustancialmente el escenario.
Si el comprador simplemente comunica que ya no quiere comprar, no puede darse por supuesto que su única consecuencia sea perder la cantidad entregada. Y, del mismo modo, un vendedor no adquiere necesariamente el derecho a desligarse de la compraventa ofreciendo devolver el doble.
Cuando existe un incumplimiento de una obligación recíproca, puede entrar en juego el artículo 1124 del Código Civil. Conforme a este precepto, la parte perjudicada puede, cuando concurran los requisitos legales, optar entre exigir el cumplimiento o solicitar la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses que proceda en cada caso.
La diferencia práctica es considerable: perder las arras no siempre libera al comprador de la compraventa, igual que ofrecer su devolución duplicada no siempre permite al vendedor recuperar la libertad para vender el inmueble a otra persona.
¿Y si se han pactado arras penales?
Las arras penales incorporan una función de garantía o penalización frente al incumplimiento. Sus consecuencias dependerán especialmente de lo pactado y de cómo se configure la cláusula.
No deben confundirse automáticamente con las penitenciales.
Ante una controversia, resulta necesario analizar si la cantidad entregada permite desistir, si funciona como penalización por incumplimiento y cómo se relaciona esa penalización con las restantes acciones derivadas del contrato.
Esta es una de las razones por las que conviene revisar el documento dentro de un asesoramiento más amplio en [contratación civil], y no interpretar sus efectos atendiendo únicamente al nombre que figura en el encabezamiento.
¿Qué ocurre si es el comprador quien se echa atrás?
Cuando el comprador se echa atrás después de firmar las arras, el primer paso no debería ser asumir automáticamente que pierde la señal. Antes hay que determinar por qué no continúa y qué se pactó exactamente.
Si las arras son penitenciales y el comprador ejerce la facultad de desistimiento conforme al contrato, la consecuencia típica será la pérdida de la cantidad entregada.
Pero si las arras son confirmatorias, o el contrato no concede claramente una facultad de desistimiento, la negativa a formalizar la operación puede constituir un incumplimiento contractual. En ese supuesto, las consecuencias pueden exceder de la cantidad entregada como señal.
También habrá que estudiar las condiciones específicas incluidas en el documento. No es lo mismo una decisión voluntaria de no comprar que la imposibilidad de continuar por haberse producido una circunstancia expresamente contemplada en una condición contractual.
¿Qué pasa si el banco no concede la hipoteca?
Este supuesto merece especial atención porque es una fuente habitual de conflictos.
Que el comprador necesite financiación para adquirir la vivienda no significa, por sí solo, que la denegación de la hipoteca deje automáticamente sin efecto el contrato.
Si la operación depende de financiación bancaria, resulta especialmente importante que las arras regulen expresamente esta circunstancia: qué financiación debe obtenerse, en qué plazo, qué ocurre si se deniega y, en su caso, cómo debe acreditarse esa denegación.
La propia página de IN DIEM sobre [compraventa de inmuebles para particulares] advierte de la importancia de regular esta cuestión antes de firmar. Si no existe una condición relativa a la financiación, habrá que examinar el contrato y las circunstancias concretas antes de determinar las consecuencias de que el comprador no pueda obtener el préstamo.
Por ello, la cláusula de financiación no debería dejarse para después de entregar la señal.
¿Qué ocurre si es el vendedor quien ya no quiere vender?
La posición del vendedor tampoco puede resolverse con la fórmula automática de “devuelvo el doble y recupero la vivienda”.
Eso será posible cuando se hayan pactado arras penitenciales y el desistimiento pueda ejercitarse en los términos previstos.
En cambio, cuando no exista esa facultad de desistimiento, la negativa del vendedor a continuar puede constituir un incumplimiento de una compraventa vinculante.
En función del contrato y de las circunstancias, el comprador perjudicado puede plantearse las acciones que correspondan para exigir el cumplimiento o la resolución contractual y, cuando proceda, reclamar los daños derivados del incumplimiento.
Por tanto, un vendedor que recibe una oferta económica superior después de haber firmado unas arras no debería asumir que puede cancelar unilateralmente la primera operación limitándose a devolver el doble. Primero debe comprobarse qué se firmó y qué efectos jurídicos produce.
La redacción del contrato determina buena parte del conflicto
La jurisprudencia ha puesto de manifiesto reiteradamente la importancia de interpretar el contrato para determinar la naturaleza y efectos de las arras.
No basta necesariamente con aislar una palabra o fijarse en el título del documento.
Resulta especialmente útil comprobar si el contrato:
- identifica expresamente las arras como penitenciales
- remite al artículo 1454 del Código Civil
- explica las consecuencias del desistimiento de cada parte
- diferencia entre desistimiento e incumplimiento
- establece una fecha máxima para otorgar la escritura
- regula qué sucede si no se obtiene financiación
- condiciona la operación a alguna comprobación jurídica o administrativa
- establece obligaciones previas del vendedor sobre cargas, documentación o situación del inmueble
Cuanto más ambiguo sea el contrato, mayor puede ser la controversia sobre sus efectos.
Desistir e incumplir no son exactamente lo mismo
Esta distinción resulta esencial.
El desistimiento en unas arras penitenciales supone ejercitar una facultad que las partes han incorporado al negocio: una de ellas decide no continuar y asume la consecuencia previamente prevista.
El incumplimiento contractual, en cambio, se produce cuando una parte deja de cumplir una obligación que debía respetar y no dispone de una facultad contractual que le permita desvincularse de ese modo.
La diferencia puede determinar las acciones disponibles para la otra parte.
Por ello, antes de enviar un burofax comunicando que se renuncia a comprar, devolver una señal, poner de nuevo el inmueble a la venta o firmar con un tercero, conviene determinar jurídicamente en cuál de estas situaciones se encuentra realmente la operación.
¿Qué pasa si ninguna de las partes tiene la culpa de que la operación no continúe?
No todos los contratos frustrados responden simplemente a que comprador o vendedor haya cambiado de opinión.
Puede surgir un problema registral, urbanístico o administrativo; puede no cumplirse una condición expresamente pactada; pueden aparecer circunstancias relacionadas con la titularidad o las cargas del inmueble; o puede existir una causa cuya distribución de riesgos ya estuviera contemplada en el contrato.
En estas situaciones no resulta correcto aplicar mecánicamente la regla de pérdida o devolución duplicada.
Hay que determinar qué obligación se asumió, a quién correspondía cumplirla, si existía una condición contractual y cuál es la causa jurídica por la que no puede formalizarse la compraventa.
La revisión del inmueble y de sus circunstancias jurídicas antes de comprometer cantidades relevantes forma parte precisamente del trabajo preventivo del área de [Derecho Inmobiliario, Urbanismo y Vivienda] de IN DIEM.
Especial atención a las arras sobre viviendas con circunstancias particulares
Un modelo de arras estándar puede resultar especialmente problemático cuando la vivienda presenta circunstancias que exigen comprobaciones adicionales.
Puede ocurrir, por ejemplo, con inmuebles sujetos a protección pública, viviendas heredadas pendientes de determinadas actuaciones registrales, inmuebles con varios propietarios, viviendas arrendadas, fincas con cargas o discrepancias registrales y catastrales.
En una vivienda protegida, además, pueden existir límites de precio, requisitos del adquirente o trámites administrativos que hagan necesario analizar la operación antes de firmar. IN DIEM dispone de asesoramiento específico en [compraventa y transmisión de VPO] para este tipo de operaciones.
La clave consiste en evitar que comprador y vendedor asuman primero una obligación y descubran después un obstáculo que debería haberse estudiado antes de entregar las arras.
Qué conviene revisar antes de reclamar las arras
Cuando el conflicto ya ha surgido, el análisis no debería limitarse al justificante de la transferencia.
Es importante conservar y revisar el contrato de arras, la oferta o reserva previa si existe, los mensajes y correos intercambiados entre las partes, la documentación del inmueble, las comunicaciones con la inmobiliaria, los requerimientos realizados y cualquier documento relacionado con la financiación o con la causa por la que no se ha formalizado la compraventa.
La cronología también puede ser decisiva.
Debe comprobarse qué debía hacer cada parte, en qué fecha, si se produjeron prórrogas, si alguna obligación estaba sometida a condición y cómo se comunicó finalmente la decisión de no continuar.
Antes de dar por perdida la señal o devolver el doble, conviene analizar el contrato
Cuando una compraventa se rompe después de firmar las arras, actuar demasiado rápido puede agravar el conflicto.
Ni el comprador debería asumir sin más que basta con renunciar al dinero entregado, ni el vendedor debería considerar automáticamente que puede recuperar la disponibilidad del inmueble devolviendo el doble.
En IN DIEM podemos analizar el contrato de arras, la documentación de la operación y las comunicaciones entre las partes para determinar la naturaleza de las cantidades entregadas, las obligaciones asumidas y las opciones existentes ante el desistimiento o incumplimiento. Si todavía no se ha firmado, la revisión previa permite adaptar las arras a las condiciones reales de la compraventa y regular cuestiones especialmente sensibles, como financiación, cargas, plazos o circunstancias particulares del inmueble.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras y el desistimiento de la compraventa
¿Puede el comprador echarse atrás después de firmar unas arras?
Depende del tipo de arras y de lo pactado. Si son arras penitenciales y existe una facultad de desistimiento conforme al contrato, el comprador puede desistir asumiendo normalmente la pérdida de la cantidad entregada. Si son confirmatorias, abandonar la operación puede constituir un incumplimiento contractual con consecuencias diferentes.
¿Qué tiene que pagar el vendedor si se echa atrás?
Cuando se han pactado verdaderas arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil, el vendedor que desiste debe devolver las arras duplicadas. En otros tipos de arras, las consecuencias pueden ser distintas y debe analizarse el contrato y el régimen del incumplimiento.
¿El vendedor siempre puede cancelar la venta devolviendo el doble de las arras?
No. La devolución duplicada como mecanismo de desistimiento es propia de las arras penitenciales. Si el contrato no concede esa facultad, la negativa del vendedor a formalizar la compraventa puede constituir un incumplimiento y el comprador podrá valorar las acciones que correspondan conforme al contrato y a la ley.
¿Perder las arras permite siempre al comprador abandonar la compra?
No. La pérdida de las arras como precio del desistimiento requiere que se haya configurado esa facultad, normalmente mediante arras penitenciales. Si las cantidades tienen carácter confirmatorio, el comprador no puede asumir que perderlas extingue automáticamente todas sus obligaciones.
¿Qué ocurre con las arras si el banco deniega la hipoteca?
La denegación de financiación no deja necesariamente sin efecto la compraventa. Es importante comprobar si el contrato condicionó expresamente la operación a la obtención de una hipoteca y qué consecuencias se pactaron para su denegación. Si no existe esa previsión, debe estudiarse el contrato concreto.
¿Cómo puedo saber si mis arras son penitenciales o confirmatorias?
Debe analizarse la redacción completa del contrato, su finalidad y las consecuencias atribuidas a la falta de formalización de la compraventa. La referencia expresa al artículo 1454 del Código Civil y una regulación clara del desistimiento son elementos especialmente relevantes, aunque la calificación debe realizarse atendiendo al conjunto del acuerdo.
¿Qué pasa si el contrato dice simplemente “arras” o “señal”?
La denominación por sí sola puede no ser suficiente para determinar sus efectos. Es necesario interpretar las cláusulas y la voluntad contractual para establecer si la cantidad funciona como anticipo, garantía, penalización o verdadero mecanismo de desistimiento.
¿Puede exigirse judicialmente la compraventa si el vendedor se niega a firmar?
Puede existir la posibilidad de exigir el cumplimiento cuando haya una compraventa vinculante y el vendedor no disponga de una facultad válida para desistir. La viabilidad de la acción dependerá del contenido del contrato, del incumplimiento producido y de las restantes circunstancias de la operación.
¿Qué documentos debo guardar si surge un conflicto por las arras?
Conviene conservar el contrato de arras, ofertas o reservas previas, justificantes de los pagos, correos electrónicos, mensajes, comunicaciones de la inmobiliaria, documentación de financiación, información del inmueble y cualquier requerimiento enviado o recibido entre las partes.
¿Se puede negociar la devolución de las arras aunque el contrato diga otra cosa?
Las partes pueden alcanzar un acuerdo para poner fin a la operación y establecer sus consecuencias económicas, siempre que exista consentimiento de ambas y el acuerdo sea jurídicamente válido. Antes de documentarlo conviene revisar las obligaciones existentes para evitar que queden reclamaciones o cuestiones pendientes.
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