IMPORTANT : cet article analyse la prolongation des délais pour réclamer des dépenses hypothécaires abusives conformément au cadre jurisprudentiel applicable au moment de sa publication. Actuellement, toute réclamation doit être examinée conformément au cas spécifique, à l’acte hypothécaire, à la documentation de paiement, à la directive 93/13/CEE, à la loi 5/2019 du 15 mars ainsi qu’à la jurisprudence actuelle de la CJUE et de la Cour suprême sur la prescription de l’action restitutoire.
Prolongation des délais pour déclarer des dépenses hypothécaires abusives
Le jugement de la Cour de justice de l’Union européenne du 25 janvier 2024 a entraîné un changement significatif dans l’analyse des délais de prescription, afin que les consommateurs puissent réclamer auprès des banques le remboursement de certaines charges hypothécaires payées à la suite d’une clause jugée inéquitable.
Cette question touche particulièrement les consommateurs ayant signé des prêts hypothécaires avant l’entrée en vigueur de la Loi 5/2019, du 15 mars, qui régit les contrats de crédit immobilier, un règlement qui a considérablement modifié la répartition des dépenses dans les contrats hypothécaires.
Dans cet article, nous analysons l’origine du conflit, les critères de la CJUE, la position ultérieure de la Cour suprême et ce que les consommateurs souhaitant revendiquer un titre de notaire, d’état civil, d’agence ou d’autres concepts liés à la formalisation du prêt hypothécaire devraient prendre en compte.
Contexte et contexte juridique
La question trouve son origine dans plusieurs réclamations formulées par des consommateurs contre différentes banques, demandant le remboursement des frais liés à la formalisation des prêts hypothécaires. Ces réclamations reposaient sur l’existence de clauses imposant au client le paiement de la totalité ou de la quasi-totalité des frais de mise en place de l’hypothèque.
Le Tribunal provincial de Barcelone a renvoyé plusieurs questions à la CJUE pour une décision préliminaire en décembre 2021, dans le cadre de la procédure au cours de laquelle il a été question de savoir si l’action de réclamation de la restitution de ces montants pouvait être considérée comme prescrite dans le temps. Parmi les entités concernées par ces litiges figuraient des banques telles que Caixabank, BBVA, Banco Santander et Banco Sabadell.
Le débat ne portait pas seulement sur la question d’abusion de la clause, mais aussi sur le moment où la date limite pour réclamer le remboursement des montants payés devait commencer à être comptée. Cette distinction est essentielle : l’action visant à déclarer la nullité d’une clause abusive a un régime différent de celui de l’action visant à récupérer les montants payés indûment.
En janvier 2016, la Cour suprême a déjà déclaré injuste la clause qui imposait au consommateur le paiement indiscriminé de toutes les dépenses découlant de la constitution du prêt hypothécaire. Par la suite, la jurisprudence a commencé à délimiter quels concepts pouvaient être revendiqués et dans quelle proportion. Cependant, la jurisprudence européenne a renforcé l’idée que le consommateur ne peut être privé de son droit de se plaindre en raison d’une interprétation excessivement rigide du délai de prescription.
Mise à jour 2026 : Statut actuel de la demande
Actuellement, l’essentiel n’est pas d’indiquer automatiquement que toutes les réclamations sont valides ou prescrites, mais d’analyser quand le consommateur avait connaissance effective de l’abusivité de la clause et de son droit de réclamer le remboursement.
Le critère de la CJUE exige que le délai de prescription pour l’action restitutive respecte le principe d’efficacité de la directive 93/13/CEE sur les conditions abusives dans les contrats de consommation. Cela signifie que les règles nationales ne peuvent pas rendre impossible ou excessivement difficile l’exercice des droits reconnus par le droit de l’UE.
Pour sa part, la Cour suprême a adopté cette approche en déclarant que, si la banque ne prouve pas que le consommateur était conscient de l’injustice de la clause et de son droit de réclamer avant le jugement final déclarant la nullité du jugement, le délai de prescription de l’action de restitution ne peut être appliqué sans plus tarder.
Par conséquent, en cas de réclamation pour des frais hypothécaires, il est conseillé de revoir l’acte de prêt, la documentation de paiement, les communications avec l’entité et l’existence ou non d’une décision judiciaire antérieure ayant déclaré la nullité de la clause.
Détermination du délai de prescription selon la CJUE
La Cour suprême et la CJUE s’accordent sur une idée fondamentale : l’action visant à demander la nullité d’une clause abusive due à une nullité absolue n’est pas soumise au même régime que l’action visant à réclamer la restitution des montants payés. La nullité de la clause peut être déclarée, mais le remboursement de l’argent peut être soumis à un délai de prescription, à condition que ce délai soit compatible avec les principes d’équivalence et d’efficacité.
Le principe d’équivalence exige que les actions fondées sur le droit de l’UE ne soient pas traitées de manière moins favorable que des actions similaires fondées sur le droit national. Le principe d’efficacité exige que la clause et ses conditions ne rendent pas impossible ou excessivement difficile pour le consommateur d’exercer ses droits.
Dans cette optique, la CJUE estime qu’il ne suffit pas d’affirmer que le consommateur aurait pu connaître l’existence d’une jurisprudence nationale sur les coûts hypothécaires. La position du consommateur vis-à-vis de la banque est d’infériorité informationnelle et technique, il ne peut donc pas être automatiquement présumé qu’il était conscient de l’étendue juridique de son droit de porter plainte.
Par conséquent, le dernier paiement des coûts découlant de la clause abusive ne peut être considéré, en soi, comme le point de départ du délai de prescription. Il ne peut pas non plus être présumé sans plus tarder que le consommateur était au courant de la jurisprudence nationale applicable du fait qu’il existait des jugements antérieurs sur la question.
Ce critère a affaibli la stratégie de nombreuses banques, qui rejetaient auparavant les réclamations à l’amiable au motif que le délai pour demander le remboursement des charges hypothécaires était déjà écoulé.
Quelles dépenses hypothécaires peuvent être déclarées
La viabilité de la revendication dépend de l’acte spécifique, de la date de contrat et des paiements effectués. En général, les concepts suivants sont généralement analysés dans les réclamations pour les frais hypothécaires :
- Des frais notaires, lorsqu’ils étaient imposés au consommateur de manière abusive ou proportionnellement inappropriée.
- Les frais du registre foncier, en particulier lorsqu’ils proviennent de l’enregistrement de la garantie hypothécaire au bénéfice de l’entité prêteuse.
- Dépenses de gestion, lorsque l’intervention était imposée ou gérée dans l’intérêt principal de la banque.
- Les coûts d’expertise, dans certains cas, dépendent de la date de contrat et des réglementations applicables.
- Intérêts statutaires, le cas échéant, à partir du moment du paiement indû ou conformément au critère judiciaire applicable.
Toutes les affirmations ne sont pas identiques. Par conséquent, avant d’engager une action judiciaire ou extrajudiciaire, il est conseillé de procéder à un examen juridique de l’acte et des factures payées. Chez IN DIEM Abogados, l’équipe d’avocats spécialisés en droit bancaire et financier peut évaluer la viabilité de la demande et la documentation disponible.
Impact sur les consommateurs
La décision de la CJUE et la doctrine ultérieure de la Cour suprême offrent une meilleure protection aux consommateurs, en particulier contre les réponses bancaires qui rejettent le remboursement en invoquant automatiquement le délai de prescription.
Cela est particulièrement pertinent pour ceux qui ont signé des prêts hypothécaires avant juin 2019, date à laquelle la loi 5/2019 est entrée en vigueur. À partir de cette règle, la répartition des dépenses dans les contrats de crédit immobilier a été régulée plus précisément, transférant au prêteur une part significative des dépenses liées à la formalisation du prêt.
En tout cas, l’existence d’une clause injuste n’élimine pas la nécessité d’étudier le cas spécifique. Il sera nécessaire de vérifier s’il y avait une demande antérieure, s’il y a un jugement définitif, quels paiements ont été effectués, quels documents sont conservés et quelle période est applicable conformément à la réglementation étatique ou régionale correspondante.
Documents recommandés pour déclarer les frais hypothécaires
Pour étudier une éventuelle réclamation pour des dépenses hypothécaires abusives, il est conseillé de rassembler les documents suivants :
- Acte de prêt hypothécaire, en particulier la clause relative aux dépenses, taxes et services associés.
- Factures de notaire, d’état civil, d’agence et d’expertise, si elles sont conservées.
- Preuve de paiement des frais liés à la formalisation du prêt.
- Communications avec la banque, y compris les plaintes extrajudiciaires et les réponses reçues.
- Documents judiciaires antérieurs, si une procédure a déjà été engagée ou s’il y a un jugement sur la clause.
Si vous ne disposez pas de toute la documentation, il peut être nécessaire de demander une copie à la banque, au notariat, au registre ou à l’agence qui est intervenue dans l’opération. Cette phase documentaire est importante pour quantifier correctement la réclamation.
Erreurs courantes lors de la réclamation des frais hypothécaires
Dans ce type de plainte, il est conseillé d’éviter certaines erreurs qui peuvent nuire à la position du consommateur :
- Renoncer à la réclamation uniquement parce que le prêt immobilier est ancien.
- Ne pas conserver ou ne pas demander les factures des frais payés.
- Acceptez une réponse bancaire sur ordonnance sans examen juridique du cas spécifique.
- Confondre la nullité de la clause avec l’action en remboursement, puisqu’ils ont un traitement juridique différent.
- Ne pas interrompre correctement la date limite lorsqu’il est nécessaire de déposer une action à l’amiable ou judiciaire.
Un examen juridique préalable nous permet d’évaluer s’il existe un fondement pour faire une réclamation, quels concepts peuvent être demandés et quelle est la stratégie la plus appropriée en fonction des documents disponibles.
Comment IN DIEM Abogados peut-il vous aider ?
Le secteur bancaire et financier d’IN DIEM Abogados conseille les consommateurs et les entreprises dans les réclamations liées aux clauses hypothécaires abusives, aux coûts de formalisation, aux clauses de plancher, aux intérêts de retard de paiement, à l’échéance anticipée et à d’autres produits ou conditions bancaires pouvant avoir causé des dommages économiques.
L’analyse d’une réclamation pour les frais hypothécaires nécessite d’étudier l’acte, la clause applicable, les factures payées, la réponse de la banque et la jurisprudence actuelle. Selon l’affaire, une réclamation antérieure à l’amiable ou une action en justice peut être intentée pour demander la nullité de la clause et le remboursement des montants payés induisiblement.
Si la réclamation est également liée à une saisie hypothécaire, à une échéance anticipée ou à d’autres actions bancaires, il peut aussi être conseillé d’examiner la défense possible en cas de saisie hypothécaire.
Vous pouvez contacter IN DIEM Abogados pour demander une évaluation initiale de votre dossier, en personne dans nos bureaux ou via des conseils juridiques en ligne. Il dispose également d’un service juridique urgent 24h/24 lorsque la situation nécessite une attention immédiate.
- Révision de l’acte hypothécaire et de la clause de dépenses.
- Analyse des factures et des reçus de paiement pour quantifier la réclamation.
- Une réclamation extrajudiciaire contre la banque, lorsque cela est approprié.
- Assistance dans les procédures judiciaires pour demander la nullité et la restitution des montants.
- Conseils personnalisés à chaque étape de la procédure.
Auteur : Casimiro Galán Garrido
Preguntas frecuentes sobre la reclamación de gastos hipotecarios abusivos
¿Qué son los gastos hipotecarios abusivos?
Son aquellos gastos derivados de la formalización de un préstamo hipotecario que fueron impuestos al consumidor mediante una cláusula abusiva, especialmente cuando el banco trasladó al cliente todos o casi todos los costes de la operación sin un reparto equilibrado.
¿Qué cambió con la sentencia del TJUE de 25 de enero de 2024?
La sentencia reforzó la protección del consumidor al analizar cuándo empieza a contar el plazo para reclamar la devolución de gastos hipotecarios. El TJUE señaló que no puede presumirse automáticamente que el consumidor conocía la abusividad de la cláusula y su derecho a reclamar por el simple hecho de existir jurisprudencia previa.
¿La reclamación de gastos hipotecarios puede estar prescrita?
Depende del caso concreto. No debe darse por prescrita una reclamación únicamente porque la hipoteca sea antigua. Es necesario analizar cuándo pudo conocer el consumidor la abusividad de la cláusula, si hubo reclamaciones previas, si existe sentencia firme y qué plazo resulta aplicable.
¿Es lo mismo pedir la nulidad de la cláusula que reclamar la devolución del dinero?
No. La acción para declarar la nulidad de una cláusula abusiva y la acción para reclamar la devolución de las cantidades pagadas tienen un tratamiento jurídico distinto. La devolución puede estar sujeta a plazo de prescripción, siempre que dicho plazo respete los derechos del consumidor.
¿Qué gastos hipotecarios pueden reclamarse?
Habitualmente se analizan gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría, tasación e intereses legales, según la fecha de contratación, la cláusula incluida en la escritura, las facturas abonadas y la normativa aplicable en cada momento.
¿Pueden reclamar quienes firmaron la hipoteca antes de la Ley 5/2019?
Sí, pueden tener derecho a reclamar si la escritura contiene una cláusula abusiva de gastos y se cumplen los requisitos aplicables. Las hipotecas anteriores a la Ley 5/2019 deben revisarse individualmente, ya que el reparto de gastos no siempre se ajustaba a los criterios posteriormente consolidados.
¿Qué documentación necesito para reclamar gastos hipotecarios?
Es recomendable contar con la escritura del préstamo hipotecario, las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación, los justificantes de pago, las comunicaciones con el banco y cualquier reclamación o resolución judicial previa relacionada con la cláusula de gastos.
¿Qué puedo hacer si no conservo las facturas?
Si no se conservan todas las facturas, puede intentarse obtener copia solicitándola a la entidad bancaria, la notaría, el registro de la propiedad o la gestoría que intervino en la formalización del préstamo. Esta documentación es importante para cuantificar correctamente la reclamación.
¿Puede el banco rechazar la reclamación alegando prescripción?
Sí, algunas entidades pueden oponerse alegando que el plazo ha transcurrido. Sin embargo, esa respuesta no debe aceptarse automáticamente sin revisar el caso concreto, ya que el criterio europeo exige valorar el conocimiento efectivo del consumidor y la compatibilidad del plazo con el principio de efectividad.
¿Conviene reclamar primero al banco antes de acudir al juzgado?
En muchos casos puede ser recomendable formular una reclamación extrajudicial previa frente a la entidad bancaria. Esta vía permite dejar constancia de la reclamación, intentar una solución amistosa y preparar la estrategia jurídica en caso de que sea necesario acudir posteriormente a los tribunales.
¿Por qué es importante contar con asesoramiento jurídico?
Porque cada reclamación depende de la escritura, la fecha del préstamo, los gastos abonados, la documentación disponible, las reclamaciones previas y la jurisprudencia aplicable. Un abogado especializado puede valorar la viabilidad de la reclamación y determinar qué cantidades pueden solicitarse.
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