La Ley 5/2019 cambió el reparto de los gastos hipotecarios

Las hipotecas sujetas a la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, parten de una distribución legal distinta. En términos generales, la entidad prestamista asume los gastos de gestoría, los aranceles notariales de la escritura de préstamo y los gastos de inscripción de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad. El prestatario soporta el coste de la tasación del inmueble y las copias notariales que solicite.

Esto significa que una reclamación por gastos de formalización de hipoteca debe situarse temporalmente antes de determinar qué cantidades pueden recuperarse. Aplicar a un préstamo reciente las reglas jurisprudenciales elaboradas para escrituras antiguas puede llevar a conclusiones incorrectas.

¿Ha prescrito la reclamación de los gastos de hipoteca?

Esta es una de las cuestiones que más dudas ha generado. Conviene distinguir entre la acción dirigida a obtener la nulidad de una cláusula abusiva y la acción para conseguir la restitución del dinero abonado como consecuencia de esa cláusula.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, interpretada conforme a los pronunciamientos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, ha establecido que no puede fijarse automáticamente el inicio del plazo para reclamar la devolución en la fecha en la que se pagaron las facturas, ni presumirse que un consumidor conocía la abusividad de su cláusula por la mera existencia de jurisprudencia sobre gastos hipotecarios.

Como criterio general actualmente aplicado, salvo que la entidad pueda demostrar que ese consumidor concreto conoció antes el carácter abusivo de la estipulación en el marco de sus relaciones contractuales, el cómputo de la acción restitutoria se vincula a la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de su cláusula.

La cuestión ha experimentado una evolución jurisprudencial considerable. IN DIEM publicó anteriormente un análisis sobre la prescripción y plazos de los gastos hipotecarios. Para una reclamación actual, no obstante, debe utilizarse la jurisprudencia vigente y valorar las circunstancias concretas del contrato y las actuaciones previas realizadas frente al banco.

Qué documentación conviene reunir para reclamar

La primera revisión suele partir de la escritura de préstamo hipotecario. Es necesario localizar la cláusula que regula los gastos y comprobar si atribuye al prestatario obligaciones que, en ausencia de esa estipulación, no le habrían correspondido.

También resultan relevantes:

• la factura de la notaría
• la factura del Registro de la Propiedad
• la factura de la gestoría
• la factura o justificante de la tasación
• los justificantes bancarios del pago, si están disponibles
• las reclamaciones realizadas anteriormente y las respuestas de la entidad

No conservar todas las facturas no significa necesariamente que deba descartarse cualquier actuación. Dependiendo del supuesto, puede ser posible localizar determinada documentación a través de la notaría, gestoría u otros intervinientes. La posibilidad real de acreditación debe analizarse antes de cuantificar la reclamación.

Reclamación previa al banco

Antes de acudir a los tribunales puede plantearse una reclamación extrajudicial de gastos hipotecarios a la entidad financiera. Es aconsejable identificar el préstamo, la cláusula cuya nulidad se sostiene, los conceptos abonados y las cantidades reclamadas, acompañando la documentación disponible.

Una contestación negativa del banco no determina por sí sola que la reclamación carezca de fundamento. La respuesta debe contrastarse con la escritura y con la doctrina aplicable en ese momento. Algunas entidades pueden cuestionar la abusividad, las cantidades reclamadas, la documentación aportada o la prescripción de la acción.

Qué se reclama judicialmente cuando el banco no devuelve los gastos

Si no se alcanza una solución extrajudicial y existe fundamento suficiente, puede estudiarse el ejercicio de acciones judiciales para obtener la declaración de nulidad de la cláusula y las consecuencias restitutorias que correspondan.

El importe final depende de las facturas y de los conceptos afectados. No todas las escrituras son idénticas ni todos los gastos obedecen al mismo régimen. También pueden existir modificaciones, novaciones, cancelaciones o circunstancias contractuales que obliguen a separar unas partidas de otras.

En IN DIEM analizamos la escritura, la condición de consumidor, la fecha del contrato, los pagos acreditados y cualquier reclamación anterior. El objetivo es determinar qué conceptos tienen respaldo jurídico para ser reclamados y evitar incluir cantidades que, conforme al régimen aplicable, correspondían legalmente al prestatario.

Una reclamación distinta de otros conflictos hipotecarios

Los gastos hipotecarios abusivos constituyen un problema específico dentro de la contratación bancaria. Que una escritura contenga una cláusula de gastos discutible no implica necesariamente que otras estipulaciones del préstamo sean nulas, ni debe confundirse esta reclamación con controversias sobre cláusulas suelo, hipotecas multidivisa, IRPH, vencimiento anticipado o procedimientos de ejecución.

Separar correctamente cada cuestión permite definir la acción que corresponde, su documentación y sus posibles efectos económicos sin convertir la revisión de la hipoteca en una reclamación genérica de todas sus condiciones.