Recibir en herencia una vivienda situada en Francia, Alemania, Portugal, Reino Unido o cualquier otro país puede plantear dificultades cuando el heredero reside en España. No basta con aceptar la herencia: es necesario determinar qué legislación sucesoria resulta aplicable, cómo acreditar los derechos hereditarios en el extranjero y qué obligaciones fiscales deben cumplirse en ambos Estados.
Heredar una vivienda en el extranjero siendo residente en España no significa que todos los trámites puedan realizarse ante un notario español ni que los impuestos deban pagarse exclusivamente en el país donde está el inmueble.
La solución depende, entre otras circunstancias, de la residencia habitual del fallecido, la ubicación de la vivienda, la existencia de testamento y la residencia fiscal del heredero.
Primer paso: comprobar qué ley regula la herencia
La ubicación de la vivienda no determina necesariamente la legislación que regula la sucesión.
En las sucesiones comprendidas en el Reglamento (UE) 650/2012, la regla general es la aplicación de la ley del Estado donde el fallecido tenía su residencia habitual en el momento de su muerte. Sin embargo, el causante puede haber elegido válidamente la ley de su nacionalidad para regular su sucesión.
Por ejemplo, si una persona española residía habitualmente en Francia y fallece dejando una vivienda en ese país a un hijo residente en España, podría resultar aplicable el Derecho sucesorio francés, salvo que exista una elección válida de otra legislación o concurra alguna excepción.
Esto puede afectar a la identificación de los herederos, las legítimas, el reparto de los bienes y las facultades de disposición sobre el inmueble.
El Reglamento europeo no se aplica de la misma manera en todos los países. Irlanda y Dinamarca no participan en este régimen, y las sucesiones vinculadas con Estados terceros requieren examinar las normas de Derecho internacional privado correspondientes.
Por ello, antes de aceptar una herencia internacional conviene determinar qué autoridades son competentes y qué legislación regula los derechos de cada heredero.
Cómo aceptar una vivienda heredada situada fuera de España
Una vez identificada la ley aplicable, debe comprobarse qué actuaciones permiten adquirir y acreditar la titularidad del inmueble.
Reunir la documentación sucesoria
Habitualmente será necesario localizar y examinar documentos como:
- Certificado de defunción del causante.
- Testamento o título sucesorio correspondiente.
- Documentación acreditativa del parentesco.
- Documentos de identidad de los herederos.
- Título de propiedad y datos registrales de la vivienda.
- Certificados o declaraciones hereditarias exigidos por la legislación aplicable.
- Documentación relativa a cargas, hipotecas o deudas vinculadas al patrimonio hereditario.
Cuando los documentos se hayan expedido en otro país, puede ser necesario obtener traducciones oficiales, apostillas o legalizaciones, según el Estado de origen y el uso previsto.
No todos los países exigen las mismas formalidades. Por eso, resulta conveniente comprobar previamente qué documentación aceptará la autoridad que deba formalizar la transmisión.
Formalizar la aceptación y adjudicación
La aceptación de la herencia y la adjudicación de una vivienda son actuaciones relacionadas, pero no siempre equivalentes.
Puede ser necesario otorgar una escritura, realizar una declaración sucesoria o completar un procedimiento ante un notario, tribunal u otra autoridad competente.
Aunque parte de la documentación se prepare en España, el Estado donde se encuentra el inmueble puede exigir formalidades específicas para reconocer e inscribir la transmisión.
Desde el área de herencias internacionales de IN DIEM pueden coordinarse las actuaciones necesarias en España y la intervención de profesionales extranjeros cuando corresponda.
¿Es necesario viajar al país donde está la vivienda?
No necesariamente.
En determinadas sucesiones es posible intervenir mediante un poder notarial que permita a un representante realizar actuaciones en nombre del heredero.
Ese poder puede otorgarse en España, pero debe comprobarse que su contenido y sus formalidades sean adecuados para utilizarlo ante las autoridades extranjeras.
También puede ser necesario identificar al heredero conforme a las exigencias del país donde se encuentra la vivienda.
La posibilidad de tramitar una herencia sin desplazamientos depende de las actuaciones exigidas en la jurisdicción correspondiente y de si admite representación para realizarlas.
El Certificado Sucesorio Europeo y su utilidad
Cuando la herencia presenta conexiones con varios Estados miembros participantes en el Reglamento europeo, puede utilizarse el Certificado Sucesorio Europeo.
Este documento permite acreditar determinados derechos sucesorios, como la condición de heredero, la cuota hereditaria o las facultades de quien administra la sucesión.
Puede resultar especialmente útil cuando el procedimiento sucesorio se desarrolla en un Estado y la vivienda está situada en otro.
No obstante, su utilización no es obligatoria y tampoco sustituye automáticamente todos los requisitos de inscripción inmobiliaria del país donde se encuentra el bien.
Si la vivienda está situada fuera del ámbito territorial de aplicación del Reglamento, habrá que examinar los instrumentos de reconocimiento documental previstos en esa jurisdicción.
Inscribir la vivienda a nombre del heredero
Acreditar la condición de heredero no siempre basta para que la vivienda figure registralmente a su nombre.
La inscripción de una vivienda heredada en el extranjero se rige por las normas registrales y las formalidades aplicables en el Estado donde está situado el inmueble.
Según el país, pueden exigirse documentos sucesorios específicos, comprobantes tributarios, identificación fiscal local o la intervención de un profesional autorizado.
Antes de iniciar la inscripción conviene comprobar también si existen hipotecas, embargos, usufructos, copropietarios u otras limitaciones que afecten a la vivienda.
Este análisis resulta particularmente relevante cuando el heredero pretende vender posteriormente el inmueble, alquilarlo o adjudicárselo en exclusiva frente a otros coherederos.
Qué impuestos paga en España quien hereda una vivienda en otro país
La tributación constituye una cuestión independiente de la ley civil aplicable a la sucesión.
El artículo 6 de la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones establece que los contribuyentes con residencia habitual en España están sujetos al impuesto por obligación personal, con independencia de dónde se encuentren los bienes heredados.
Por tanto, una persona fiscalmente residente en España que recibe una vivienda situada en otro país debe examinar su obligación de incluirla en el Impuesto sobre Sucesiones español.
La nacionalidad del heredero no es, por sí sola, el criterio determinante.
¿Se aplica la normativa autonómica?
La tributación puede variar dependiendo de las circunstancias de la sucesión.
Es necesario determinar qué Administración resulta competente y qué normativa estatal o autonómica puede aplicarse, teniendo en cuenta los puntos de conexión establecidos legalmente.
Las reducciones y bonificaciones autonómicas pueden influir considerablemente en el resultado del impuesto.
No debe suponerse que la residencia del heredero en una comunidad autónoma determina por sí sola todas las reglas aplicables cuando el causante residía en el extranjero.
Estas cuestiones requieren un análisis específico, desarrollado también en el servicio de fiscalidad de herencias internacionales.
Plazo para presentar el Impuesto sobre Sucesiones
Con carácter general, el plazo español para presentar el impuesto por una adquisición hereditaria es de seis meses desde el fallecimiento.
La normativa contempla la posibilidad de solicitar una prórroga por otros seis meses, siempre que se solicite dentro de los cinco primeros meses del plazo inicial y se cumplan los requisitos correspondientes. La prórroga puede implicar intereses de demora.
La obtención de documentos extranjeros o la falta de inscripción del inmueble no suspenden automáticamente el plazo tributario español.
Por eso, aunque la tramitación sucesoria en el extranjero todavía no haya concluido, conviene revisar cuanto antes las obligaciones fiscales en España.
¿Puede haber impuestos en los dos países?
Sí. Una vivienda heredada en otro Estado puede generar tributación en el país donde se encuentra y, simultáneamente, quedar incluida en el Impuesto sobre Sucesiones español.
Esta situación puede producir doble imposición internacional en una herencia.
El artículo 23 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones contempla una deducción por determinados impuestos similares satisfechos en el extranjero cuando el contribuyente tributa en España por obligación personal.
Sin embargo, la deducción está sometida a límites y no implica necesariamente recuperar o descontar íntegramente todo lo pagado fuera.
También debe comprobarse si existe un convenio internacional aplicable entre España y el Estado correspondiente.
Es importante conservar los justificantes del impuesto extranjero, la identificación del tributo satisfecho y la documentación que permita relacionarlo con los bienes heredados.
Otras obligaciones fiscales después de recibir la vivienda
La adquisición hereditaria no agota necesariamente las obligaciones tributarias del propietario residente en España.
Declaración informativa de bienes en el extranjero
La titularidad de un inmueble situado fuera de España puede generar la obligación de presentar el modelo 720, cuando concurran los requisitos y umbrales establecidos en la normativa.
Para la categoría de bienes inmuebles y derechos sobre inmuebles situados en el extranjero existe, con carácter general, un umbral de 50.000 euros para determinar la obligación inicial de información, sin perjuicio de las reglas específicas de valoración, titularidad y declaraciones posteriores.
El modelo 720 es una declaración informativa y no sustituye al Impuesto sobre Sucesiones.
IRPF y otros impuestos vinculados al inmueble
La mera adquisición de una herencia no constituye, por sí misma, una ganancia patrimonial sometida al IRPF del heredero.
Sin embargo, una vez adquirida la vivienda, su utilización puede generar consecuencias fiscales.
Si se alquila, deberán analizarse las rentas inmobiliarias obtenidas y los mecanismos aplicables para evitar la doble imposición. Si permanece a disposición del propietario, puede existir imputación de rentas inmobiliarias conforme a la normativa española, cuando proceda.
Además, si posteriormente se vende, habrá que examinar la ganancia o pérdida patrimonial y la tributación que corresponda en ambos países.
La titularidad también puede tener consecuencias en el Impuesto sobre el Patrimonio o en otros tributos patrimoniales, según las circunstancias del contribuyente.
Qué sucede si la vivienda tiene hipoteca o existen varios herederos
Antes de aceptar una herencia conviene comprobar no solo el valor de la vivienda, sino también las deudas y obligaciones que integran el patrimonio sucesorio.
Una hipoteca, cargas registrales o deudas del causante pueden modificar la conveniencia económica y jurídica de aceptar la herencia.
Las modalidades de aceptación, la responsabilidad por las deudas y la posibilidad de renuncia dependen de la legislación sucesoria aplicable.
Cuando existen varios herederos, también puede ser necesario acordar cómo se adjudica el inmueble, quién asume los gastos de conservación o si procede mantener la copropiedad.
No debe confundirse el reparto hereditario con una posterior operación de compraventa entre coherederos, ya que sus consecuencias civiles y fiscales pueden ser diferentes.
La coordinación entre profesionales resulta especialmente útil en las herencias de españoles con bienes en el extranjero, donde pueden intervenir simultáneamente autoridades españolas y extranjeras.
Ejemplo práctico: residente en España que hereda una vivienda en Francia
Imaginemos que una persona residente fiscal en España recibe, tras el fallecimiento de su madre, una vivienda situada en Francia.
La madre residía habitualmente en Francia y no había realizado una elección válida de ley sucesoria.
En principio, dentro del ámbito del Reglamento europeo, la sucesión se regiría por la legislación francesa.
El heredero deberá comprobar cómo acreditar sus derechos sucesorios y qué actuaciones exige Francia para formalizar la transmisión del inmueble.
Al mismo tiempo, por su residencia fiscal en España, deberá analizar su obligación de declarar la adquisición en el Impuesto sobre Sucesiones español.
Si la transmisión también está gravada en Francia, habrá que estudiar el convenio internacional que pueda resultar aplicable y los mecanismos para evitar la doble imposición.
Finalmente, una vez adquirida la vivienda, deberán revisarse las obligaciones informativas y fiscales vinculadas a su titularidad.
Este ejemplo es ilustrativo. El tratamiento concreto puede variar según el parentesco, las circunstancias personales, el patrimonio heredado y la normativa aplicable.
Qué conviene hacer antes de iniciar los trámites
Cuando un residente en España hereda una vivienda situada en otro país, lo más adecuado es ordenar las actuaciones desde el principio.
En primer lugar, debe identificarse la legislación sucesoria y la autoridad competente. Después, comprobar la documentación disponible y los requisitos para aceptar y registrar la vivienda.
En paralelo, es necesario determinar las obligaciones tributarias españolas y extranjeras, especialmente cuando existen plazos que pueden vencer antes de completar la adjudicación.
También conviene revisar las cargas del inmueble y decidir qué se pretende hacer con él: conservarlo, alquilarlo, adjudicarlo a uno de los herederos o venderlo.
La intervención coordinada de profesionales en las jurisdicciones implicadas permite abordar estas cuestiones sin confundir los requisitos civiles, fiscales y registrales de cada Estado.
Asesoramiento jurídico para heredar una vivienda en el extranjero
En IN DIEM Abogados analizamos las sucesiones con elementos internacionales para determinar qué legislación resulta aplicable, qué documentación debe obtenerse y qué actuaciones pueden realizarse desde España.
Cuando una persona residente en España recibe una vivienda en otro país, podemos revisar el título sucesorio, coordinar la documentación con profesionales extranjeros, estudiar las obligaciones fiscales y organizar los trámites necesarios para hacer efectivos sus derechos hereditarios.
El objetivo es establecer una estrategia de tramitación coherente entre los países implicados, teniendo en cuenta tanto la adquisición del inmueble como sus consecuencias jurídicas y tributarias posteriores.
Preguntas frecuentes sobre heredar una vivienda en el extranjero
¿Tengo que declarar en España una casa heredada en otro país?
Si eres residente fiscal en España, con carácter general debes incluir la vivienda extranjera en la tributación española por el Impuesto sobre Sucesiones, aunque el inmueble esté situado fuera del territorio nacional. También pueden existir obligaciones informativas posteriores.
¿Puedo aceptar una herencia extranjera ante un notario español?
Depende de la legislación aplicable, la competencia de las autoridades y los requisitos del país donde se encuentra el inmueble. En algunos casos pueden otorgarse documentos o poderes en España, pero es necesario comprobar su eficacia en el extranjero.
¿Qué pasa si heredo una vivienda en Francia y vivo en España?
Debe determinarse la ley sucesoria aplicable, formalizar la transmisión conforme a los requisitos franceses y revisar las obligaciones fiscales españolas y francesas. También procede examinar el convenio bilateral de sucesiones que pueda resultar aplicable.
¿Hay que pagar impuestos en España si ya he pagado por la herencia en el extranjero?
Puede existir obligación de tributar en España aunque se haya pagado un impuesto extranjero. En determinados supuestos puede aplicarse una deducción por doble imposición internacional o un convenio específico, con los requisitos y límites correspondientes.
¿Cuánto tiempo tengo para declarar en España una vivienda heredada en el extranjero?
El plazo general del Impuesto sobre Sucesiones es de seis meses desde el fallecimiento. Puede solicitarse una prórroga de otros seis meses dentro de los cinco primeros meses del plazo inicial, cumpliendo los requisitos legales.
¿Necesito el Certificado Sucesorio Europeo para heredar una vivienda?
No siempre. Es un instrumento que puede facilitar la acreditación de los derechos sucesorios entre Estados miembros participantes en el Reglamento europeo. Su uso no es obligatorio y no sustituye necesariamente las formalidades registrales del país donde se encuentra la vivienda.
¿Debo presentar el modelo 720 por una vivienda heredada fuera de España?
Puede existir obligación de presentar el modelo 720 si se cumplen los requisitos legales. Para los inmuebles y derechos sobre inmuebles en el extranjero existe, con carácter general, un umbral inicial de 50.000 euros, sujeto a las reglas de valoración y titularidad correspondientes.
¿Puedo renunciar a una herencia que incluye una vivienda en el extranjero?
La renuncia puede ser posible, pero deben analizarse la ley sucesoria aplicable, los plazos, las formalidades exigidas y sus consecuencias patrimoniales y fiscales. No conviene realizar actos que puedan interpretarse como aceptación antes de estudiar la situación.
¿Qué ocurre si heredo una vivienda extranjera con mis hermanos?
Los derechos de cada heredero y la forma de adjudicar el inmueble dependerán de la legislación sucesoria aplicable. Puede mantenerse la copropiedad o estudiarse una adjudicación a uno de los herederos, con las compensaciones y consecuencias fiscales que correspondan.
¿Puedo vender desde España una vivienda que he heredado en otro país?
En muchos casos puede organizarse la venta mediante representación, siempre que se cumplan los requisitos del país donde está el inmueble. Antes habrá que acreditar la titularidad, resolver las formalidades sucesorias pendientes y revisar la tributación de la transmisión en ambos Estados.
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