Comprar una vivienda en España mientras se mantiene la residencia fiscal en otro país implica asumir obligaciones tributarias que no terminan con la firma de la escritura pública. Además de los impuestos asociados a la adquisición, el propietario puede quedar sujeto a tributación anual en España, incluso cuando utiliza el inmueble exclusivamente para sus vacaciones y no obtiene ingresos por alquiler.
Una de las cuestiones que más dudas genera entre los compradores extranjeros es qué impuestos debe pagar un no residente al comprar una vivienda en España y si su tratamiento fiscal es diferente del aplicable a quienes viven habitualmente en territorio español.
La respuesta depende de diversos factores: si la vivienda es nueva o usada, la comunidad autónoma donde se encuentra, el valor fiscal del inmueble, la residencia del comprador y el destino que se dará a la propiedad.
Por ello, antes de formalizar una operación inmobiliaria internacional conviene distinguir tres momentos: la planificación fiscal previa, la tributación derivada de la compraventa y las obligaciones que surgen después de adquirir el inmueble.
¿Puede un no residente comprar una vivienda en España?
Con carácter general, una persona física extranjera puede adquirir una vivienda en España sin necesidad de convertirse en residente fiscal español.
La adquisición de un inmueble no determina, por sí sola, la residencia fiscal en España. Esta última depende de los criterios establecidos en la normativa tributaria, entre ellos la permanencia en territorio español y la localización del núcleo principal de actividades o intereses económicos, sin perjuicio de las reglas previstas en los convenios internacionales aplicables.
Por tanto, una persona que reside fiscalmente en Alemania, Francia, Reino Unido, Estados Unidos u otro país puede comprar una vivienda en España y continuar siendo contribuyente no residente.
No obstante, ser propietario de un inmueble en España siendo no residente puede generar obligaciones fiscales ante la Administración tributaria española.
Cuando existen vínculos personales y económicos con varios países, resulta conveniente analizar previamente la residencia fiscal internacional, especialmente si el comprador prevé trasladarse posteriormente a España.
Además, determinadas adquisiciones realizadas por inversores extranjeros pueden estar sujetas a obligaciones de declaración o controles específicos conforme a la normativa de inversiones extranjeras. Estas cuestiones deben examinarse separadamente de los impuestos de compraventa.
Antes de comprar: qué cuestiones fiscales debe revisar un no residente
La planificación tributaria debe comenzar antes de firmar el contrato de arras o asumir compromisos económicos relevantes.
El precio anunciado de una vivienda no representa necesariamente el coste total de adquisición. Los impuestos pueden incrementar considerablemente el desembolso, y su cuantía dependerá de las características jurídicas de la operación.
Identificar si la vivienda es nueva o de segunda mano
La primera comprobación consiste en determinar si la transmisión está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
La distinción no depende exclusivamente de la antigüedad del inmueble.
A efectos tributarios, una primera entrega de vivienda realizada por el promotor puede estar sujeta a IVA, mientras que una segunda o posterior transmisión estará generalmente sujeta a ITP cuando resulte aplicable la exención del IVA.
Por ello, una vivienda aparentemente nueva puede tener un tratamiento fiscal distinto si ya ha sido objeto de una transmisión anterior o si concurren determinadas circunstancias de utilización.
La Agencia Tributaria distingue expresamente entre primeras entregas y transmisiones posteriores a efectos de determinar el impuesto correspondiente.
Comprobar la comunidad autónoma donde se encuentra el inmueble
La ubicación de la vivienda resulta determinante para calcular determinados impuestos.
Mientras que el IVA se regula fundamentalmente mediante normativa estatal, los tipos aplicables al ITP y a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados pueden variar entre comunidades autónomas.
También pueden existir tipos reducidos o beneficios fiscales condicionados a requisitos específicos.
Por tanto, no debe utilizarse automáticamente el porcentaje aplicable a una vivienda situada en Andalucía para calcular los impuestos de otra localizada en Cataluña, Madrid o la Comunidad Valenciana.
Revisar el valor de referencia catastral
En las adquisiciones sujetas a ITP, uno de los elementos que debe comprobarse es el valor de referencia del Catastro.
Con carácter general, la base imponible del impuesto se determina atendiendo al valor de referencia cuando exista, sin perjuicio de que prevalezcan el valor declarado o el precio pactado si fueran superiores.
Cuando el inmueble carezca de valor de referencia o este no pueda certificarse, resultan aplicables las reglas legales correspondientes al valor de mercado, sin perjuicio de las facultades de comprobación de la Administración.
Esto significa que el impuesto puede calcularse sobre una cantidad superior al precio efectivamente pagado.
Por ejemplo, si una vivienda se adquiere por 250.000 euros y tiene un valor de referencia de 280.000 euros, este último puede determinar la base imponible del ITP.
Por ello, consultar el valor de referencia antes de firmar permite anticipar posibles diferencias entre el presupuesto económico de la operación y su coste tributario.
Obtener el NIE y preparar la documentación fiscal
El comprador extranjero debe disponer de la identificación necesaria para intervenir en la operación y cumplir sus obligaciones tributarias.
En el caso de personas físicas extranjeras, el Número de Identidad de Extranjero (NIE) constituye habitualmente un elemento esencial para la identificación en operaciones inmobiliarias.
También puede resultar necesario acreditar la residencia fiscal en otro país, especialmente cuando posteriormente deban aplicarse disposiciones de un convenio para evitar la doble imposición.
La identificación del origen de los fondos y la documentación bancaria son igualmente relevantes para cumplir las exigencias legales y operativas de la compraventa.
Durante la compra: impuestos que paga un no residente al adquirir una vivienda
La condición de no residente no implica, por sí misma, la aplicación de un impuesto adicional general sobre la adquisición de una vivienda.
Los principales tributos dependen de la naturaleza de la transmisión y de la normativa aplicable al inmueble.
IVA en la compra de vivienda nueva
Cuando la operación constituye una primera entrega de vivienda sujeta y no exenta de IVA, el comprador debe soportar el impuesto correspondiente.
Con carácter general, el IVA por comprar una vivienda nueva en España es del 10 %.
Determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública pueden beneficiarse del tipo reducido del 4 %, siempre que se cumplan los requisitos legales.
Por ejemplo, en la adquisición de una vivienda nueva por 300.000 euros, el IVA general del 10 % supondría:
- Precio de adquisición: 300.000 euros.
- IVA del 10 %: 30.000 euros.
- Total antes de otros impuestos y gastos: 330.000 euros.
Este cálculo no incluye los Actos Jurídicos Documentados ni los restantes gastos asociados a la operación.
Conviene recordar que la adquisición de una vivienda en Canarias está sometida a un régimen de imposición indirecta diferente, en el que debe analizarse el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC). Ceuta y Melilla también presentan particularidades fiscales.
ITP en la compra de vivienda de segunda mano
Cuando la adquisición está sujeta a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, el comprador debe liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales ante la Administración tributaria competente.
El tipo de gravamen depende de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble y de las circunstancias que puedan determinar la aplicación de beneficios fiscales.
Para comprender su impacto, puede utilizarse un ejemplo meramente ilustrativo.
Si una vivienda usada tiene una base imponible de 300.000 euros y el tipo aplicable a la operación es del 7 %, el impuesto ascendería a 21.000 euros.
Este porcentaje no debe interpretarse como un tipo general aplicable en toda España.
También es necesario comprobar la base imponible, los plazos de autoliquidación y las condiciones para acceder a posibles tipos reducidos.
Actos Jurídicos Documentados en la compraventa
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) puede resultar aplicable a determinadas escrituras notariales de compraventa sujetas a IVA, siempre que concurran los requisitos establecidos legalmente.
Su tipo variable depende de la normativa autonómica correspondiente.
En cambio, la compraventa de vivienda usada sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas no queda sometida simultáneamente a la cuota gradual de AJD por la misma transmisión.
Debe distinguirse, además, entre el AJD correspondiente a la escritura de adquisición y el que pudiera derivarse de una escritura de préstamo hipotecario.
En los préstamos hipotecarios sujetos a la normativa vigente, el sujeto pasivo del AJD correspondiente a la escritura del préstamo es, con carácter general, el prestamista.
¿Debe pagar el comprador no residente un 3 % adicional?
Esta cuestión genera frecuentes confusiones.
La normativa del Impuesto sobre la Renta de no Residentes establece una retención del 3 % en determinadas transmisiones de inmuebles cuando el vendedor es no residente fiscal en España.
La obligación recae sobre el adquirente, que debe retener e ingresar el importe correspondiente mediante el Modelo 211, con las excepciones legalmente previstas.
No se trata de un impuesto adicional del 3 % que deba soportar económicamente el comprador por el mero hecho de ser extranjero o no residente.
La retención se practica sobre la contraprestación acordada y constituye un pago a cuenta del impuesto correspondiente al vendedor.
Por ejemplo, si un no residente vende una vivienda por 300.000 euros y procede aplicar la retención, el comprador deberá retener 9.000 euros e ingresarlos ante la Agencia Tributaria.
El vendedor recibirá el importe restante, sin perjuicio de los demás ajustes económicos de la operación.
Esta obligación debe analizarse cuando el transmitente sea no residente, aunque el comprador también tenga su residencia fiscal fuera de España.
Ejemplo práctico: cuánto cuesta fiscalmente comprar una vivienda de 300.000 euros
Para comparar la tributación de una vivienda nueva y otra usada, podemos utilizar dos operaciones hipotéticas con idéntico precio.
| Concepto | Vivienda nueva | Vivienda usada |
|---|---|---|
| Precio de compra | 300.000 € | 300.000 € |
| IVA general | 30.000 € | No aplicable |
| ITP | No aplicable | 21.000 € |
| AJD variable | Según normativa autonómica | No aplicable por la transmisión sujeta a TPO |
| Total parcial | 330.000 € más AJD y gastos | 321.000 € más gastos |
En el ejemplo de vivienda usada se ha supuesto una base imponible de 300.000 euros y un tipo de ITP del 7 %.
Las cifras son ilustrativas y no constituyen una liquidación fiscal aplicable a cualquier inmueble.
Los gastos notariales, registrales, bancarios y profesionales deben presupuestarse separadamente.
La revisión jurídica de la operación puede abordarse junto con el servicio de compraventa de inmuebles para particulares, especialmente cuando existen cargas registrales, financiación, contratos de arras o circunstancias internacionales.
Después de comprar: impuestos anuales de una vivienda propiedad de un no residente
La firma de la escritura no pone fin a las obligaciones tributarias.
Una persona que mantiene su residencia fiscal fuera de España puede tener que satisfacer impuestos periódicos por el inmueble, aunque no lo utilice durante buena parte del año.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo municipal que grava la titularidad de determinados derechos sobre bienes inmuebles.
Su importe depende, entre otros factores, del valor catastral y del tipo aprobado por el ayuntamiento correspondiente.
El IBI debe distinguirse del valor de referencia utilizado para determinados impuestos sobre transmisiones.
La obligación tributaria se determina conforme a la situación existente en la fecha de devengo, que, con carácter general, es el 1 de enero de cada año.
La residencia fiscal del propietario en otro país no elimina esta obligación.
Impuesto sobre la Renta de no Residentes por una vivienda de uso propio
Uno de los aspectos más relevantes para quienes adquieren una segunda residencia en España es el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR).
Cuando una persona física no residente es propietaria de un inmueble urbano situado en España que mantiene a su disposición y que no está afecto a una actividad económica, puede quedar sujeta a tributación por una renta inmobiliaria imputada.
Esto significa que puede existir obligación fiscal incluso aunque el inmueble no esté alquilado y no produzca ingresos efectivos.
La base imponible se determina, con carácter general, aplicando el 2 % sobre el valor catastral, o el 1,1 % cuando concurran las condiciones legales correspondientes, entre ellas determinadas reglas sobre la revisión del valor catastral.
Sobre la renta imputada se aplica el tipo de gravamen del IRNR que corresponda al contribuyente.
Con carácter general, los tipos son:
- 19 % para residentes fiscales en la Unión Europea y en Islandia, Noruega y Liechtenstein.
- 24 % para los restantes contribuyentes.
Estos porcentajes se aplican a la renta imputada calculada conforme a la normativa, no directamente al precio de compra de la vivienda.
Ejemplo de IRNR para una segunda residencia
Supongamos que una persona no residente adquiere una vivienda cuyo valor catastral es de 150.000 euros.
Si resulta aplicable el porcentaje de imputación del 1,1 %, la renta inmobiliaria imputada anual sería de 1.650 euros.
Si el propietario tributa al 19 %, la cuota resultante sería de 313,50 euros.
Si le corresponde el tipo del 24 %, la cuota sería de 396 euros.
El ejemplo presupone la titularidad durante todo el año, la imputación íntegra de la renta y la ausencia de circunstancias que alteren el cálculo.
Cuando la vivienda se adquiere durante el ejercicio, la imputación debe ajustarse proporcionalmente al período correspondiente.
Modelo 210: declaración de la renta inmobiliaria imputada
La renta inmobiliaria imputada de los contribuyentes no residentes se declara, cuando procede, mediante el Modelo 210.
Es importante tener en cuenta que los plazos de presentación han sido modificados en 2026.
Para las rentas inmobiliarias imputadas correspondientes al ejercicio 2025, el plazo de presentación comprende el año natural 2026.
En cambio, conforme a la Orden HAC/623/2026, las rentas imputadas correspondientes al ejercicio 2026 podrán declararse entre el 1 de abril y el 31 de diciembre de 2027.
Por tanto, un comprador que adquiera una segunda residencia durante 2026 deberá examinar su obligación tributaria correspondiente a ese ejercicio y el plazo de declaración aplicable en 2027.
Las reglas específicas de presentación, así como las diferencias entre rentas imputadas, alquileres y ganancias patrimoniales, se desarrollan en nuestro artículo sobre cuándo debe presentar el Modelo 210 un no residente en España.
¿Qué sucede si el propietario decide alquilar la vivienda?
Si el inmueble se destina al arrendamiento, cambia el tratamiento tributario de los períodos durante los cuales genera rendimientos.
Los ingresos del alquiler pueden quedar sujetos al IRNR y deben declararse conforme a las reglas aplicables al contribuyente.
La posibilidad de deducir gastos vinculados al arrendamiento depende de la residencia fiscal del propietario y de los requisitos establecidos por la normativa.
No debe suponerse que todos los propietarios extranjeros pueden deducir automáticamente intereses hipotecarios, reparaciones, suministros u otros gastos.
También debe distinguirse entre el arrendamiento de vivienda y determinadas modalidades de alojamiento turístico, que pueden tener consecuencias adicionales en materia de imposición indirecta.
Si el inmueble se alquila durante una parte del año y permanece a disposición del propietario durante el resto, pueden coexistir rendimientos de arrendamiento y renta inmobiliaria imputada correspondientes a períodos diferentes.
¿Puede un no residente tener que pagar el Impuesto sobre el Patrimonio?
La adquisición de una vivienda de valor elevado puede tener consecuencias adicionales.
Las personas físicas no residentes pueden estar sujetas al Impuesto sobre el Patrimonio por obligación real, en relación con los bienes y derechos situados, ejercitables o que deban cumplirse en territorio español.
La tributación efectiva depende del patrimonio sujeto, de las reglas de valoración, del mínimo exento, de las deudas deducibles, de la normativa estatal y autonómica aplicable y, cuando corresponda, del convenio internacional.
También debe examinarse, en patrimonios de especial relevancia, la posible incidencia del Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas conforme a la normativa vigente.
Por ello, cuando la compra forma parte de una inversión inmobiliaria significativa, conviene analizar la tributación patrimonial antes de decidir cómo adquirir y mantener el inmueble.
¿Hay que declarar la vivienda española en el país de residencia?
La tributación en España no excluye necesariamente obligaciones fiscales en el país donde reside el comprador.
Algunos Estados exigen declarar inmuebles situados en el extranjero, rentas inmobiliarias o determinadas ganancias patrimoniales internacionales.
El tratamiento depende de la legislación del Estado de residencia y del convenio para evitar la doble imposición que resulte aplicable.
En términos generales, los convenios pueden permitir que las rentas derivadas de inmuebles tributen en el Estado donde estos se encuentran, sin perjuicio de las obligaciones existentes en el país de residencia y de los mecanismos previstos para evitar la doble imposición.
Por ello, el análisis de la compra debe considerar tanto la normativa española como la del país donde el adquirente mantiene su residencia fiscal.
La fiscalidad internacional permite abordar conjuntamente estas cuestiones, especialmente cuando la adquisición se financia con fondos extranjeros o forma parte de una estrategia patrimonial internacional.
Qué impuestos deben preverse si se vende la vivienda en el futuro
Aunque el objetivo inicial sea adquirir y conservar el inmueble, resulta aconsejable anticipar la fiscalidad de una eventual transmisión.
Cuando una persona no residente vende una vivienda situada en España, la ganancia patrimonial obtenida puede quedar sujeta al IRNR.
Con carácter general, la ganancia derivada de la transmisión de un inmueble tributa al 19 %, sin perjuicio de las particularidades aplicables.
En las transmisiones sujetas a la retención del 3 %, el comprador debe ingresar dicha retención mediante el Modelo 211.
Posteriormente, el vendedor no residente debe determinar la ganancia o pérdida patrimonial y presentar el Modelo 210 dentro del plazo legal correspondiente, computando la retención practicada.
Además, la venta puede quedar sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, cuando se cumplan los presupuestos legales.
Por tanto, conservar las escrituras, facturas, justificantes de impuestos y documentación relativa a inversiones o mejoras puede ser importante para calcular correctamente las consecuencias fiscales de una futura venta.
Errores fiscales frecuentes al comprar una vivienda en España desde el extranjero
Las incidencias tributarias más habituales no siempre se producen por desconocer un impuesto, sino por aplicar reglas correctas a una situación que no corresponde.
Entre los errores que conviene evitar destacan:
- Calcular el ITP exclusivamente sobre el precio de compraventa sin revisar el valor de referencia.
- Confundir una vivienda de primera entrega con una vivienda de segunda mano.
- No presupuestar el AJD cuando corresponde.
- Considerar que una vivienda sin ingresos por alquiler no genera obligaciones por IRNR.
- Confundir la retención del 3 % al vendedor no residente con un impuesto adicional del comprador.
- Aplicar automáticamente beneficios fiscales autonómicos sin comprobar sus requisitos.
- No revisar la tributación de la vivienda en el país de residencia.
- Omitir la posible incidencia de los impuestos patrimoniales.
Estos errores pueden evitarse mediante una revisión previa de la documentación, de la situación fiscal del comprador y de la normativa aplicable a la operación concreta.
Planificación fiscal y jurídica antes de adquirir una vivienda en España
Comprar una vivienda en España siendo no residente exige distinguir entre los impuestos asociados a la transmisión y las obligaciones que surgirán durante la titularidad del inmueble.
El IVA, el ITP y los Actos Jurídicos Documentados condicionan el coste inicial de adquisición. Posteriormente, el IBI, el IRNR y, en determinados supuestos, la tributación patrimonial pueden generar obligaciones periódicas.
Además, la residencia fiscal del comprador y la posible aplicación de un convenio para evitar la doble imposición pueden afectar al tratamiento de las rentas inmobiliarias y de una futura transmisión.
En IN DIEM Abogados analizamos las implicaciones jurídicas y fiscales de las operaciones inmobiliarias con componente internacional. Podemos revisar la documentación de la vivienda, identificar los tributos aplicables, valorar las obligaciones derivadas de la condición de no residente y coordinar la planificación fiscal con la formalización de la compraventa.
Una revisión anterior a la firma permite conocer el coste tributario de la adquisición y organizar adecuadamente las obligaciones que acompañarán a la propiedad durante los años siguientes.
Preguntas frecuentes sobre los impuestos al comprar una vivienda en España siendo no residente
¿Un extranjero no residente paga más impuestos al comprar una vivienda en España?
No existe, con carácter general, un recargo fiscal por el mero hecho de ser extranjero o no residente. Los impuestos de adquisición dependen principalmente del tipo de inmueble, la naturaleza de la transmisión y la comunidad autónoma. Sin embargo, determinados beneficios fiscales pueden exigir requisitos de residencia o destino de la vivienda que el comprador no residente no cumpla.
¿Cuánto se paga de impuestos por comprar una casa de 200.000 euros siendo no residente?
Si se trata de una vivienda nueva sujeta al IVA general del 10 %, el impuesto ascendería a 20.000 euros, sin incluir AJD ni otros gastos. Si es una vivienda usada, se aplicará el ITP correspondiente. Por ejemplo, con una base imponible de 200.000 euros y un tipo hipotético del 7 %, la cuota sería de 14.000 euros. El cálculo definitivo requiere comprobar la normativa autonómica y la base imponible.
¿Necesito ser residente fiscal en España para comprar una vivienda?
No. Una persona puede adquirir una vivienda en España y mantener su residencia fiscal en otro país. La compra no determina automáticamente la residencia fiscal española, aunque deben analizarse las circunstancias personales, la permanencia en España y los vínculos económicos y familiares relevantes.
¿Tengo que presentar el Modelo 210 si compro una vivienda y solo la utilizo en vacaciones?
Puede existir obligación de presentar el Modelo 210 por renta inmobiliaria imputada cuando una persona física no residente mantiene a su disposición un inmueble urbano en España, aunque no obtenga ingresos. La cuantía depende del valor fiscal aplicable, del período de titularidad y del tipo de gravamen correspondiente.
¿Qué impuestos paga cada año un británico propietario de una vivienda en España?
Con carácter general, deberá atender el IBI municipal y, si mantiene su residencia fiscal en Reino Unido y la vivienda está a su disposición, la tributación por renta inmobiliaria imputada del IRNR. Para estos contribuyentes, el tipo general del IRNR aplicable a dicha renta es del 24 %. También pueden existir obligaciones adicionales según el valor del patrimonio, el uso del inmueble y las circunstancias personales.
¿Se puede deducir la hipoteca de una vivienda en España siendo no residente?
La existencia de una hipoteca no permite deducir automáticamente sus intereses en el IRNR. En la renta inmobiliaria imputada no se deducen gastos. Si la vivienda está arrendada, la deducibilidad de determinados gastos financieros dependerá del régimen aplicable al contribuyente, su residencia fiscal y el cumplimiento de los requisitos legales.
¿Qué ocurre si dos personas no residentes compran una vivienda conjuntamente?
Ambos compradores deberán figurar correctamente identificados en la adquisición y cumplir las obligaciones tributarias que correspondan. A efectos del IRNR, cada cotitular es un contribuyente independiente y, cuando proceda imputar rentas inmobiliarias, deberá declarar la parte correspondiente a su porcentaje de titularidad.
¿Es obligatorio pagar el 3 % de retención al comprar una vivienda a un extranjero?
La retención del 3 % no depende de la nacionalidad del vendedor, sino de su condición de no residente fiscal en España y de que resulte aplicable la obligación legal de retener. Cuando procede, el comprador debe ingresar la retención mediante el Modelo 211. Su importe constituye un pago a cuenta del impuesto del vendedor, no un recargo sobre el precio que deba soportar adicionalmente el comprador.
¿Comprar una vivienda en España obliga a declarar el inmueble en el país donde vivo?
Depende de la legislación tributaria del país de residencia. Algunos Estados establecen obligaciones de información sobre inmuebles extranjeros o someten a tributación determinadas rentas y ganancias inmobiliarias internacionales. Es necesario comprobar la normativa de ambos países y, cuando exista, el convenio para evitar la doble imposición aplicable.
¿Cuándo empieza a tributar una vivienda comprada por un no residente?
Los impuestos de adquisición se devengan conforme a las reglas propias de la transmisión. Posteriormente, el propietario puede quedar sujeto al IBI según la situación existente el 1 de enero y al IRNR por la renta inmobiliaria imputada correspondiente al período de titularidad y disponibilidad del inmueble. Si la vivienda se compra a mitad de año, la imputación de renta debe calcularse proporcionalmente cuando proceda.
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