Divorcio, separación y pérdida del uso de la vivienda

Una separación matrimonial puede alterar por completo la situación para la que se adquirió la VPO. Una sentencia o convenio puede atribuir el uso de la vivienda a uno de los cónyuges, obligar al otro a establecer su domicilio en otro lugar o dar lugar a una liquidación del patrimonio común.

El divorcio y la VPO deben analizarse tanto desde la perspectiva familiar como desde la administrativa. Que exista una sentencia de divorcio no significa necesariamente que cualquier transmisión posterior quede libre de las restricciones propias de la vivienda protegida.

Cuando se pretende adjudicar la vivienda a uno de los excónyuges, venderla o realizar un cambio de titularidad de la VPO antes de que termine el periodo correspondiente, habrá que comprobar si el régimen aplicable exige autorización o comunicación previa.

Enfermedad que impide continuar residiendo en la VPO

Una enfermedad también puede obligar a abandonar temporal o definitivamente el inmueble. Puede tratarse de una patología del propietario o de un familiar que requiera cuidados, proximidad a un centro médico, asistencia permanente o una vivienda con condiciones de accesibilidad diferentes.

En estas circunstancias, la no ocupación de la VPO por enfermedad debe poder justificarse mediante informes médicos y documentación que explique por qué mantener la residencia habitual resulta imposible o especialmente gravoso.

No basta con invocar genéricamente problemas de salud. Cuanto más clara sea la relación entre la enfermedad y la necesidad de cambiar de domicilio, mejor podrá valorarse la causa por la Administración.

Aumento de la unidad familiar y vivienda insuficiente

El nacimiento de hijos, la incorporación de familiares dependientes u otros cambios en la composición de la familia pueden convertir una vivienda que inicialmente era adecuada en un inmueble claramente insuficiente.

El aumento de la unidad familiar ha sido contemplado por determinadas regulaciones de vivienda protegida como una circunstancia que puede justificar excepciones a algunas limitaciones de transmisión.

El simple hecho de aumentar el número de miembros no supone necesariamente que exista derecho a vender. Debe comprobarse la normativa correspondiente y acreditar cómo ha cambiado la composición familiar y por qué las características de la vivienda dificultan mantenerla como residencia.

¿Puede venderse la VPO antes de terminar la prohibición de disponer?

Cuando la vivienda está sujeta por su régimen específico a un periodo de prohibición de disponer, la regla general no debe interpretarse como una prohibición absoluta en cualquier circunstancia.

Determinados regímenes han previsto excepciones para situaciones laborales, cambios familiares, divorcio, discapacidad, fallecimiento u otras circunstancias sobrevenidas. En esos casos puede ser posible solicitar autorización administrativa para transmitir antes de que finalice el plazo.

La autorización excepcional no convierte, sin embargo, la vivienda en libre. La compraventa y transmisión de la VPO puede continuar sometida al precio máximo de VPO, a requisitos del comprador y a los demás controles propios del régimen protegido.

¿Puede alquilarse la vivienda mientras el propietario vive fuera?

Abandonar temporalmente la vivienda tampoco autoriza automáticamente a alquilarla. El alquiler de una VPO por su propietario puede estar condicionado por la calificación, el programa de vivienda, una renta máxima y la necesidad de comunicar o solicitar autorización a la Administración.

Por eso, ante un traslado profesional o una enfermedad prolongada deben estudiarse por separado dos cuestiones: si está justificada la no ocupación y si, además, puede cederse el uso de la vivienda a un tercero.

Consecuencias de dejar una VPO vacía sin autorización

Mantener una VPO desocupada sin causa justificada puede constituir un incumplimiento del régimen de protección. Las consecuencias no son idénticas en toda España, pero pueden incluir requerimientos de la Administración, expedientes sancionadores por incumplimientos de VPO y otras medidas vinculadas al incumplimiento de las condiciones de uso.

También puede resultar relevante si se recibieron subvenciones o ayudas cuya conservación dependía de mantener la vivienda como residencia habitual. En determinados supuestos, un incumplimiento de las condiciones que justificaron esas ayudas puede dar lugar a su reintegro.

Vender o alquilar sin autorización puede generar un problema adicional

La situación es especialmente delicada cuando el propietario no solo deja de ocupar la vivienda, sino que realiza un acto de disposición sin efectuar la comunicación o solicitar la autorización que exige su régimen.

Dependiendo de la normativa aplicable, una transmisión de VPO sin autorización administrativa puede dar lugar a consecuencias sancionadoras, dificultades registrales e incluso problemas de validez o eficacia de la operación.

La autorización debe estudiarse antes de firmar unas arras, una compraventa o un contrato de alquiler, no después de que la operación ya esté comprometida.

Solicitud de autorización ante la Administración

El expediente puede exigir acreditar la causa sobrevenida, la titularidad de la vivienda, su calificación, la composición familiar y las condiciones de la operación que se pretende realizar.

Cuando existe una negativa, un requerimiento o una discrepancia sobre la justificación aportada, el asunto entra en el ámbito del Derecho Administrativo, porque es la Administración competente en vivienda la que debe valorar el cumplimiento del régimen aplicable.

Qué debe revisarse antes de abandonar o disponer de la VPO

En IN DIEM Abogados estudiamos la calificación definitiva, la normativa aplicable y la causa que obliga al propietario a cambiar de residencia. El objetivo es determinar si procede comunicar una no ocupación justificada de la VPO, solicitar autorización para transmitir o alquilar, o plantear otra solución compatible con el periodo de protección.

Un traslado laboral, un divorcio, una enfermedad o un cambio importante de la unidad familiar pueden modificar una situación que inicialmente era estable. Lo que no conviene es convertir esa circunstancia sobrevenida en un incumplimiento administrativo por actuar sin comunicarla o sin obtener previamente la autorización que resulte exigible.