Heredar una vivienda en España mientras se reside en otro país plantea una cuestión práctica: ¿es posible vender el inmueble sin viajar a España y sin tener que gestionar personalmente todos los trámites sucesorios, notariales y fiscales?
La respuesta es afirmativa en muchos casos. Vender una vivienda heredada en España desde el extranjero es jurídicamente posible, incluso cuando el heredero tiene nacionalidad extranjera o lleva años residiendo fuera del territorio español. Sin embargo, la operación exige distinguir dos procedimientos: la adquisición de la vivienda por herencia y su posterior transmisión al comprador.
Esta distinción resulta especialmente importante cuando la herencia todavía no se ha formalizado, existen varios herederos o la documentación sucesoria procede de otro país.
Para completar la operación es necesario coordinar los derechos hereditarios, la situación registral del inmueble, la representación ante notario y los impuestos correspondientes. En determinados supuestos, también habrá que examinar la legislación sucesoria extranjera y las consecuencias fiscales de la venta en el país de residencia del heredero.
¿Puede venderse una vivienda heredada en España sin residir en el país?
La residencia en el extranjero no impide ser propietario de un inmueble situado en España ni transmitirlo a un tercero.
Por tanto, un ciudadano español residente en Alemania, un heredero británico que recibe una vivienda en Málaga o una persona residente en Estados Unidos que hereda un apartamento en Madrid pueden vender sus respectivos inmuebles, siempre que acrediten su derecho de propiedad y cumplan los requisitos legales de la operación.
La dificultad no suele encontrarse en la posibilidad de vender, sino en determinar si el heredero dispone ya de un título suficiente para transmitir la vivienda y si puede formalizar la compraventa mediante representación.
Cuando la sucesión presenta conexiones con varios países, el análisis puede requerir la intervención de abogados especializados en herencias internacionales, especialmente si existen testamentos extranjeros, distintos domicilios de residencia o documentación que debe producir efectos jurídicos en España.
Conviene diferenciar, además, la residencia habitual de la residencia fiscal. Una persona puede vivir fuera de España y, sin embargo, necesitar un análisis específico para determinar dónde tiene su residencia fiscal conforme a la normativa aplicable.
Antes de vender: comprobar si la vivienda está adjudicada a los herederos
Uno de los problemas más frecuentes aparece cuando los interesados encuentran un comprador antes de haber terminado la tramitación de la herencia.
La condición de heredero no significa necesariamente que se pueda vender de inmediato una vivienda concreta.
Debe comprobarse si existe un único heredero, si concurren varios beneficiarios, si la vivienda forma parte de una comunidad hereditaria y si se ha formalizado la correspondiente adjudicación.
Cuando la herencia ya está aceptada y adjudicada
Si la vivienda ha sido adjudicada al heredero y existe documentación suficiente para acreditar su titularidad, la venta puede prepararse siguiendo los trámites habituales de una compraventa inmobiliaria.
Será necesario revisar la escritura de adjudicación, la situación del inmueble en el Registro de la Propiedad, las cargas existentes y el cumplimiento de las obligaciones fiscales relacionadas con la herencia.
Si la adquisición hereditaria todavía no figura inscrita, habrá que coordinar la documentación y los trámites registrales necesarios para que la transmisión pueda acceder al Registro.
La inscripción previa a nombre del heredero no siempre exige una operación registral completamente separada de la compraventa, pero debe respetarse el tracto sucesivo y aportarse la documentación exigible.
Cuando todavía no se ha formalizado la herencia
La situación requiere mayor atención cuando la vivienda continúa inscrita a nombre del fallecido.
En estos casos, antes de formalizar la venta habrá que determinar quiénes son los herederos, qué derechos corresponden a cada uno y cómo debe documentarse la transmisión hereditaria.
Según las circunstancias, puede ser posible coordinar la adjudicación de la herencia y la compraventa en una misma operación notarial o mediante escrituras sucesivas.
No obstante, esta posibilidad debe estudiarse previamente. No equivale a que cualquier heredero pueda vender unilateralmente un inmueble todavía integrado en una herencia pendiente de partición.
También debe distinguirse la venta de una vivienda concreta de la transmisión de derechos hereditarios, que constituye una operación jurídicamente diferente.
Cómo vender una vivienda heredada desde el extranjero sin viajar a España
Una de las principales soluciones para los herederos no residentes consiste en actuar mediante un poder notarial otorgado en el extranjero.
Este instrumento permite designar a un representante para realizar determinadas actuaciones jurídicas en España sin que el heredero tenga que desplazarse personalmente.
La representación puede comprender tanto la tramitación sucesoria como la posterior venta, siempre que el poder contenga las facultades necesarias.
Otorgar un poder para aceptar la herencia y vender el inmueble
No todos los poderes notariales permiten realizar las mismas actuaciones.
Un poder limitado a aceptar una herencia puede resultar insuficiente para vender posteriormente la vivienda. Del mismo modo, un poder general no garantiza por sí solo que el representante pueda ejecutar cualquier operación.
Por ello, antes de otorgarlo conviene determinar si el representante deberá:
- Aceptar y, en su caso, partir y adjudicar la herencia.
- Comparecer ante notario para formalizar la compraventa.
- Negociar o aceptar determinadas condiciones de venta.
- Recibir o gestionar el precio conforme a las instrucciones del propietario.
- Realizar actuaciones fiscales, administrativas y registrales relacionadas con la operación.
La redacción del poder debe adaptarse a las facultades que realmente se desean conceder y a los requisitos del negocio jurídico.
En operaciones con varios herederos, también es importante analizar posibles conflictos de intereses cuando una misma persona pretende representar a distintas partes.
¿Dónde puede otorgarse el poder si el heredero vive fuera de España?
Dependiendo del país de residencia y de las circunstancias del caso, el poder puede otorgarse ante un notario extranjero o ante una autoridad consular española que tenga competencia para autorizarlo.
Cuando se utiliza un documento notarial extranjero, puede ser necesaria su apostilla o legalización, así como una traducción oficial si está redactado en otro idioma.
La exigencia concreta dependerá del país de otorgamiento, del tipo de documento y de las normas internacionales aplicables.
La apostilla acredita determinados aspectos formales del documento público, pero no garantiza que su contenido sea suficiente para realizar la operación prevista.
Por este motivo, resulta conveniente preparar el texto del poder antes de acudir al notario extranjero.
El procedimiento de representación para tramitar la sucesión se analiza específicamente en nuestro artículo sobre cómo aceptar una herencia en España desde el extranjero mediante poder.
Cuando el objetivo final es vender, conviene prever ambas fases desde el principio para evitar tener que otorgar posteriormente un segundo documento.
Documentación necesaria para vender una vivienda heredada en España
La documentación dependerá de si la herencia se ha tramitado previamente, del país de residencia del heredero y de la situación jurídica del inmueble.
En términos generales, deben revisarse tres grupos documentales.
Documentación sucesoria
Es necesario acreditar el fallecimiento, la condición de heredero y el título por el que se adquiere la vivienda.
Según el expediente, pueden ser necesarios el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades, el testamento o título sucesorio correspondiente y la escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
Si el fallecido tenía su residencia habitual en otro país o existe un testamento extranjero, será necesario comprobar qué ley regula la sucesión y qué documentos pueden utilizarse en España.
En los supuestos comprendidos en el Reglamento (UE) 650/2012, la ley aplicable a la sucesión se determina, como regla general, por la residencia habitual del causante al fallecer, sin perjuicio de las excepciones y de una eventual elección válida de la ley de su nacionalidad.
El Reglamento europeo de sucesiones también contempla el Certificado Sucesorio Europeo, que puede facilitar la acreditación de determinados derechos hereditarios en los Estados miembros en los que resulta aplicable.
Cuando el fallecido era extranjero y dejó patrimonio inmobiliario en España, puede resultar especialmente relevante el servicio de tramitación de herencias de extranjeros con bienes en España.
Documentación del inmueble
Antes de comprometer la venta deben comprobarse la titularidad y las condiciones jurídicas de la vivienda.
Entre los documentos que pueden resultar necesarios se encuentran la nota simple registral, la escritura de adquisición hereditaria, la referencia catastral, la documentación sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la situación de los gastos de comunidad y el certificado de eficiencia energética cuando resulte exigible.
También deben revisarse posibles hipotecas, embargos, usufructos, arrendamientos u otras circunstancias que puedan afectar a la transmisión.
Una vivienda heredada puede presentar cargas anteriores al fallecimiento que no desaparecen automáticamente por la aceptación de la herencia.
Documentación del heredero no residente
El vendedor deberá acreditar su identidad y disponer de la identificación fiscal que corresponda para intervenir en la operación.
En la práctica, puede resultar necesario obtener o acreditar el NIE y, cuando proceda, aportar documentación sobre la residencia fiscal.
Si actúa mediante representante, también deberá presentarse el poder correspondiente y acreditarse su suficiencia.
Conviene revisar estos extremos antes de fijar la fecha de firma, especialmente cuando la documentación procede de un país distinto de España.
Qué impuestos paga un heredero que vive en el extranjero al vender la vivienda
La fiscalidad de la venta de una vivienda heredada por un no residente exige diferenciar los impuestos derivados de la adquisición hereditaria de aquellos que nacen con la posterior compraventa.
Son hechos imponibles distintos y pueden generar obligaciones ante administraciones diferentes.
Impuesto sobre Sucesiones por la adquisición de la vivienda
La adquisición de una vivienda situada en España por causa de fallecimiento puede quedar sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, aunque el heredero resida en otro país.
En los supuestos de no residentes deben analizarse la Administración competente, la normativa autonómica que pueda resultar aplicable y las reducciones o bonificaciones correspondientes.
El plazo general de presentación del impuesto por adquisiciones mortis causa es de seis meses desde el fallecimiento, con posibilidad de solicitar una prórroga en los términos legalmente previstos.
No debe suponerse que todos los herederos extranjeros tributan de la misma manera ni que la normativa estatal resulta siempre aplicable.
Estas cuestiones se desarrollan en nuestro servicio de fiscalidad de herencias internacionales, que aborda las obligaciones tributarias cuando el fallecido, los herederos o los bienes están vinculados con distintos países.
Impuesto sobre la Renta de no Residentes por la venta
Cuando el propietario que vende la vivienda tiene la condición de contribuyente no residente fiscal en España y transmite el inmueble sin mediación de establecimiento permanente, la ganancia patrimonial puede quedar sujeta al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR).
La ganancia se determina, con carácter general, a partir de la diferencia entre los valores de transmisión y adquisición, calculados conforme a las reglas fiscales aplicables.
En una vivienda adquirida por herencia, el valor de adquisición no es necesariamente el precio por el que el fallecido compró originalmente el inmueble.
Debe atenderse a las reglas de valoración aplicables a las adquisiciones lucrativas, así como a los gastos, tributos y demás ajustes fiscalmente admisibles.
Esto hace especialmente importante conservar la documentación sucesoria y comprobar el valor utilizado en la adquisición hereditaria.
Retención del 3 % del precio de venta
Una particularidad relevante de las transmisiones inmobiliarias realizadas por no residentes es la obligación de practicar una retención del 3 % de la contraprestación acordada, en los supuestos previstos por el artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
Esta obligación corresponde al comprador, que debe ingresar el importe retenido mediante el modelo 211.
La retención constituye un pago a cuenta del impuesto del vendedor, no necesariamente su tributación definitiva.
Posteriormente, el transmitente debe determinar la ganancia o pérdida patrimonial y presentar, cuando corresponda, la autoliquidación mediante el modelo 210.
Con carácter general, el comprador dispone de un mes desde la transmisión para ingresar la retención. Para la declaración de la ganancia derivada de la venta, el plazo general del modelo 210 es de tres meses una vez transcurrido ese primer mes.
Si la cuota tributaria resultante es inferior a la cantidad retenida, puede proceder solicitar la devolución correspondiente.
La regulación de esta retención puede consultarse en el artículo 25 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
Por ejemplo, si un heredero no residente vende una vivienda por 250.000 euros y la operación está sujeta a esta retención, el comprador deberá retener 7.500 euros e ingresarlos ante la Agencia Tributaria.
Ese importe no representa necesariamente el impuesto final sobre la ganancia obtenida.
Cuando existen varios vendedores, debe analizarse individualmente la condición fiscal de cada uno y la parte del precio que le corresponde.
Plusvalía municipal por la transmisión
Además de los impuestos estatales, debe revisarse el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal.
Este tributo puede intervenir en dos momentos diferentes: con la adquisición hereditaria y con la posterior venta del inmueble.
En la transmisión onerosa, el sujeto pasivo es, con carácter general, el transmitente. Sin embargo, cuando este es una persona física no residente en España, la normativa contempla que el adquirente pueda tener la condición de sustituto del contribuyente.
La existencia de tributación y su cuantificación dependerán de las circunstancias del terreno, del incremento de valor legalmente relevante y de las reglas aplicables.
Es importante revisar la ordenanza municipal y las fechas de adquisición y transmisión, especialmente cuando la vivienda se vende poco tiempo después del fallecimiento.
¿Hay que pagar impuestos también en el país donde reside el heredero?
La venta de un inmueble situado en España puede tener consecuencias fiscales fuera del territorio español.
El hecho de tributar por la ganancia en España no significa necesariamente que el país de residencia fiscal del vendedor renuncie a gravarla.
En numerosos convenios para evitar la doble imposición, las ganancias derivadas de la transmisión de bienes inmuebles pueden someterse a tributación en el Estado donde se encuentran situados.
Sin embargo, también debe examinarse la legislación del país de residencia del vendedor y el mecanismo que pueda corresponder para evitar o corregir una doble imposición.
Por ejemplo, un heredero residente fiscal en Francia que vende una vivienda situada en España deberá revisar las obligaciones españolas y las que puedan derivarse de su residencia fiscal francesa.
No debe extrapolarse automáticamente ese tratamiento a un residente en Reino Unido, Alemania, Estados Unidos u otro país, ya que pueden existir diferencias normativas y convencionales.
En operaciones de esta naturaleza, la coordinación con el área de fiscalidad internacional de IN DIEM permite analizar la residencia, las retenciones, el convenio aplicable y las obligaciones fiscales relacionadas con la transmisión.
Qué ocurre cuando hay varios herederos y solo algunos viven fuera de España
La venta puede complicarse cuando una vivienda pertenece a varios herederos y no todos comparten la decisión de transmitirla.
Si el inmueble ha sido adjudicado en proindiviso, la venta de la totalidad de la vivienda requiere, con carácter general, la intervención de todos los copropietarios o de sus representantes debidamente facultados.
Un heredero no puede vender por sí solo la parte de propiedad que pertenece a los demás.
Otra cuestión es la posibilidad de transmitir su propia cuota indivisa, operación que tiene consecuencias jurídicas diferentes y puede quedar sometida a derechos de adquisición preferente en determinados supuestos.
Cuando alguno de los copropietarios reside en el extranjero, puede otorgar un poder para intervenir en la compraventa.
No obstante, la representación no resuelve por sí misma la falta de acuerdo sobre el precio, las condiciones de venta o el destino del inmueble.
Si existe desacuerdo, será necesario analizar las alternativas jurídicas disponibles, incluida, cuando proceda, la división de la cosa común.
Por ello, antes de formalizar arras o comprometer una fecha de venta conviene comprobar que todos los titulares están dispuestos a transmitir y que pueden comparecer personalmente o mediante representación válida.
Cómo organizar la venta de una vivienda heredada desde otro país
Cuando el heredero vive fuera de España, la operación puede organizarse mediante una secuencia de actuaciones coordinadas.
Primero, comprobar la situación sucesoria. Debe determinarse si la herencia está formalizada, quiénes son los titulares y qué documentación resulta necesaria para acreditar los derechos sobre el inmueble.
Segundo, revisar la vivienda. Es conveniente obtener información registral, comprobar las cargas y analizar cualquier circunstancia que pueda condicionar la transmisión.
Tercero, preparar la representación. Si el heredero no desea desplazarse, debe estudiarse el otorgamiento de un poder suficiente para las actuaciones previstas.
Cuarto, determinar las obligaciones fiscales. Antes de cerrar el precio conviene conocer los impuestos, las retenciones y los gastos que pueden afectar al importe neto que recibirá el vendedor.
Quinto, formalizar la compraventa. La escritura pública deberá otorgarse con la intervención de las personas legitimadas y con la documentación exigible.
Sexto, completar las actuaciones posteriores. Tras la firma deberán atenderse las obligaciones tributarias, registrales y documentales que correspondan, así como la gestión del precio de venta.
Esta organización permite detectar dificultades antes de asumir compromisos contractuales con el comprador.
Errores que pueden retrasar la venta de una vivienda heredada por un no residente
Una operación aparentemente sencilla puede sufrir retrasos cuando se prepara la venta sin revisar previamente su dimensión sucesoria e internacional.
Uno de los errores más habituales consiste en firmar un contrato de arras antes de comprobar si todos los herederos pueden transmitir válidamente la vivienda.
También pueden surgir dificultades cuando el poder otorgado en el extranjero no contiene facultades suficientes para vender, cuando falta documentación sucesoria o cuando los documentos extranjeros no cumplen las formalidades exigibles en España.
Desde el punto de vista fiscal, otro error relevante consiste en confundir el Impuesto sobre Sucesiones con el impuesto sobre la ganancia patrimonial obtenida en la venta.
El heredero puede haber liquidado correctamente la herencia y, sin embargo, mantener obligaciones fiscales pendientes por la transmisión posterior.
Asimismo, debe evitarse calcular el importe neto de la operación sin tener en cuenta la retención del 3 % que pueda corresponder, la plusvalía municipal y la eventual tributación en el país de residencia.
La revisión anticipada de estos extremos facilita que las condiciones económicas y jurídicas de la compraventa se ajusten a la situación real del inmueble y de sus propietarios.
Asesoramiento jurídico para vender una vivienda heredada en España desde el extranjero
La venta de una vivienda heredada por una persona que reside fuera de España exige coordinar dos ámbitos jurídicos que no siempre se tramitan conjuntamente: la sucesión y la transmisión inmobiliaria.
Cuando además existen testamentos extranjeros, varios herederos, poderes notariales internacionales o posibles obligaciones fiscales en distintos países, resulta especialmente importante ordenar la operación antes de comprometer la venta.
En IN DIEM Abogados podemos estudiar la documentación sucesoria, determinar las actuaciones necesarias para acreditar la titularidad del inmueble, preparar o revisar los poderes de representación y coordinar los trámites notariales, registrales y fiscales que correspondan en España.
Nuestro asesoramiento en herencias internacionales permite abordar la operación teniendo en cuenta tanto la situación jurídica de la vivienda como la residencia del heredero y las posibles conexiones con otras jurisdicciones.
Si ha heredado una vivienda en España y reside en otro país, podemos revisar el estado de la herencia y las condiciones de la futura compraventa para definir las actuaciones necesarias y valorar cómo formalizar la operación sin desplazamientos innecesarios.
Preguntas frecuentes sobre la venta de una vivienda heredada en España desde el extranjero
¿Puedo vender una vivienda heredada en España si vivo en Estados Unidos?
Sí. Residir en Estados Unidos no impide vender un inmueble heredado en España. Será necesario acreditar la titularidad, completar los trámites sucesorios pendientes y cumplir las obligaciones fiscales españolas. También deberá analizarse la posible tributación de la ganancia en Estados Unidos según la situación fiscal del vendedor.
¿Puede un heredero británico vender una casa heredada en España después del Brexit?
Sí. El Brexit no impide a un ciudadano británico heredar o vender una vivienda en España. Deben revisarse los documentos sucesorios, las formalidades aplicables a los poderes y documentos británicos y las obligaciones tributarias españolas y británicas que correspondan.
¿Es obligatorio tener una cuenta bancaria española para cobrar la venta?
No existe una obligación general de disponer de una cuenta bancaria española para recibir el precio de una compraventa. Sin embargo, deben coordinarse los medios de pago admitidos, la identificación de los titulares, las comprobaciones bancarias y las obligaciones de prevención del blanqueo de capitales. La viabilidad de transferir el dinero directamente a una cuenta extranjera debe comprobarse antes de la firma.
¿Puedo vender una vivienda heredada si todavía figura a nombre del fallecido?
Puede ser posible organizar la adjudicación hereditaria y la compraventa de forma coordinada, pero previamente deben acreditarse los derechos sucesorios y cumplirse los requisitos notariales, fiscales y registrales correspondientes. La vivienda no puede venderse simplemente porque una persona afirme ser heredera.
¿Cuánto dinero retiene Hacienda cuando un no residente vende una vivienda heredada?
Con carácter general, cuando la transmisión está comprendida en el régimen de retención previsto para vendedores no residentes, el comprador debe retener el 3 % del precio correspondiente e ingresarlo mediante el modelo 211. Es un pago a cuenta del IRNR, no necesariamente el impuesto definitivo. El vendedor deberá regularizar su tributación mediante el modelo 210 cuando corresponda.
¿Qué valor se utiliza para calcular la ganancia al vender una vivienda heredada?
El valor de adquisición se determina conforme a las reglas fiscales aplicables a las adquisiciones por herencia, tomando en consideración el valor que corresponda según la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y los ajustes legalmente admisibles. No debe confundirse automáticamente con el precio histórico de compra pagado por el fallecido ni con el valor catastral.
¿Puedo dar un poder a un abogado en España para que venda la vivienda?
Sí. Puede otorgarse un poder notarial con facultades suficientes para representar al propietario en la compraventa y realizar determinadas actuaciones relacionadas con ella. Si se otorga en el extranjero, deberá comprobarse su validez formal, su contenido y la eventual necesidad de apostilla, legalización o traducción.
¿Qué sucede si uno de los herederos vive en el extranjero y no quiere vender?
La residencia en otro país no modifica por sí misma los derechos del heredero. Si existe copropiedad, la venta de toda la vivienda requiere normalmente el consentimiento de todos los titulares. Ante un desacuerdo pueden estudiarse alternativas como la adquisición de cuotas por otros copropietarios o, cuando proceda, la división de la cosa común.
¿Hay que pagar plusvalía municipal si se vende la vivienda poco después de heredarla?
Debe analizarse la posible tributación municipal tanto por la adquisición hereditaria como por la posterior venta. Son transmisiones distintas. La existencia de un incremento de valor gravable, el período de generación y las reglas del impuesto determinarán si existe cuota a ingresar. Una venta próxima al fallecimiento no supone automáticamente que el impuesto sea inexistente.
¿Cuánto tiempo se tarda en vender una vivienda heredada desde otro país?
No existe un plazo único. La duración depende de si la herencia está adjudicada, de la documentación disponible, de las posibles cargas, del número de herederos y de la necesidad de otorgar poderes o utilizar documentos extranjeros. Una vivienda con la sucesión formalizada y documentación completa puede venderse con menos trámites previos que otra cuya titularidad hereditaria todavía deba acreditarse.
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